Дело № 2-4009/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 сентября 2018 года г.Гатчина 

Гатчинский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Литвиновой Е.Б., 

при секретаре Быдзан С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Кивеннапа» о взыскании в равных долях суммы предварительной оплаты по договору, процентов, штрафа, компенсации морального вреда,

определил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ООО «Кивеннапа» о взыскании в равных долях суммы предварительной оплаты по договору в размере 1513361 руб., процентов в размере 710245, 54 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы. 

В обосновании своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кивеннапа» (продавец), и ФИО1, ФИО2 (покупателями) был заключен предварительный договор № № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки - таунхауса №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по договору, внеся на счет продавца полную стоимость объекта. Основной договор между сторонами заключен не был, в оговоренный ориентировочный срок (ДД.ММ.ГГГГ) объект в эксплуатацию не введен, истцам не передан. Указали, что договор поименован как предварительный, фактически между сторонами был заключен основной договор долевого участия. В связи с длительным неисполнением ответчиком своей обязанности по договору, ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику односторонний отказ от договора с просьбой о возврате суммы предварительной оплаты в полном объеме, что подтверждается почтовыми документами. За период просрочки истцы просили взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 710245,54 руб., компенсацию морального вреда оценили в размере 20000 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 48, 49, 51, 52). В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал по заявленным требованиям, представил письменный отзыв (л.д. 53-65), в котором просил снизить размер процентов, штрафа и размер компенсации морального вреда. 

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем-1), ФИО2 (покупателем-2) и ООО «Кивеннапа» (продавцом) заключен предварительный договор № № купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) № расположенном по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Из раздела 2 предварительного договора следует, что он вступает в силу со дня его заключения и действует до заключения сторонами основного договора купли-продажи, а в части взаиморасчетов – до полного исполнения сторонами своих обязательств. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на блок-секцию и исполнения в полном объеме покупателем своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему (л.д. 16-22).

Согласно протоколу согласования цены, являющемуся приложением № 1 к предварительному договору № №, стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусе) № составляет 1513 361 руб. (л.д. 23). 

Предварительный договор содержит 6 приложений, составлен на 15 листах, о чем имеется завершительная надпись продавца (л.д. 31), таким образом, отдельный график исполнительных мероприятий по данному договору не составлялся.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили пункт 3.1.3 предварительного договора – «график исполнительных мероприятий», в следующей редакции: завершение строительных работ ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32).

Истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по предварительному договору перечислив ответчику денежные средства в общей сумме 1513 361 руб. (л.д. 33-40).

Суд приходит к выводу, что к отношениям сторон не могут быть применены положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как часть 2.3 статьи 1 данного закона, которой его действие распространено на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц, введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ и подлежит применению к договорам, заключенным после 01.01.2017. 

В соответствии с п.п. 1-4 ст.429 ГК РФ (в редакции, действующей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В договоре № № от ДД.ММ.ГГГГ, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, но и обязанность покупателей до заключения основного договора внести денежные средства в размере 100% от стоимости данного объекта недвижимости.

В связи с этим суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО2, ФИО1 и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст.429 ГК РФ и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости ответчиком построен не был.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Отказ от исполнения договора и его расторжение произведены истцами в порядке реализации прав, предусмотренных п. 3 ст. 487 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", в силу которых потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Необходимость подтверждения факта расторжения договора судебным решением не имеется. 

Истцами представлена опись от ДД.ММ.ГГГГ, заверенная почтовым отделением связи, из которой следует, что ответчику направлен односторонний отказ от исполнения обязательств по предварительному договору (л.д.15).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Представитель ответчика в судебном заседании ссылался на отсутствие одностороннего отказа в материалах дела со стороны покупателей. Судом установлено, что обязательство перед истцами ответчиками не выполнено, Юдины направили в адрес продавца односторонний отказ от исполнения обязательства. Ответчик в письменном отзыве указывает, что договор купли-продажи заключен не был, истец обратился к ответчику с претензией о возврате денежных средств. Доказательств исполнения обязательств со стороны продавца ответчиком не представлено, а потому суд приходит к выводу, что требования истцов о взыскании денежных средств в размере 1513361 руб., уплаченных ими по договору, являются обоснованными и законными и подлежат удовлетворению. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п.1, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг. В частности, законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям сторон договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с п.2 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

Кроме того, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п.3 ст.23.1).

Исходя из изложенного, применительно к возникшим между сторонами правоотношениям следует, что при неисполнении продавцом обязанности по передаче товара покупателю (потребителю) в установленный договором купли-продажи будущей недвижимой вещи срок, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и взыскания неустойки.

Из толкования п.2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ и п.3.1.3, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в их взаимосвязи, следует, что блок-секция в жилом доме блокированной застройки должна была быть передана ответчиком истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (30 рабочих дней после ДД.ММ.ГГГГ).

Истцами заявлен период неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, рассчитан по формуле 1 513361*971*7,25%/150, заявлена сумма к возмещению в размере 710245,54 руб. 

Ответчиком представлен свой расчет с применением положений ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и с учетом поступления оплаты от истцов (л.д. 56).

Суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, размер неустойки, рассчитанной в соответствии с п.3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 3344527,81 руб. (1513361 руб. * 0,5% * 442дня). 

Так как размер неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, то в пользу истцов с ответчика в любом случае не может быть взыскана неустойка в размере, превышающем 1513 361 руб. 

Истцами заявлена сумма неустойки в меньшем размере 710245,54 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения им своего обязательства (л.д. 57-58). 

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. 

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соразмерна нарушенным интересам.

Так как размер неустойки, рассчитанной по правилам п.3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, составляет 100% от цены являющейся объектом договора от ДД.ММ.ГГГГ блок-секции, истцами запрошена к взысканию сумма в 2 раза меньше возможной в силу Закона о защите прав потребителей. При таких обстоятельствах, суд считает возможным на основании ст.333 ГК РФ уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов неустойки до 500 000 руб., т.е. по 250000 руб. в пользу каждого истца. Данный размер представляется адекватным и соразмерным нарушенным интересам истцов.

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 45 Постановления от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснял, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая установленный факт незаконных действий ответчика, допущенных нарушений прав истцов как потребителей, с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, поскольку именно такой размер отвечает требованиям разумности и справедливости.

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Размер штрафа в пользу каждого истца составит: (756680,50+250000+10 000)*50% = 508340,25 руб. 

С учетом снижения суммы неустойки, суд не находит оснований для снижения суммы штрафа. 

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, до цены иска 1000000 руб., с ответчика, в силу статьи 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет госпошлина, с учетом обоснованных по размеру требований имущественного и неимущественного характера в размере 23650,20 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 67, 98, 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 756680,50 руб., неустойку в размере 250000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 508340,25 руб., а всего: 1525020 (один миллион пятьсот двадцать пять тысяч двадцать) руб. 70 коп. 

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО2 неустойку по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 756680,50 руб., неустойку в размере 250000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 508340,25 руб., а всего: 1525020 (один миллион пятьсот двадцать пять тысяч двадцать) руб. 70 коп. 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в доход муниципального бюджета Гатчинского муниципального района государственную пошлину в размере 23650 (двадцать три тысячи шестьсот пятьдесят) руб. 20 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: