Дело №2-127/2025

УИД 13RS0022-01-2025-000173-76

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

рп. Торбеево 09 июля 2025 года

Торбеевский районный суд Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Андреевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Уфаевой Т.Ф.,

с участием в деле:

истца ФИО2, его представителя адвоката Фомкина Николая Николаевича, действующего на основании ордера №62 от 23.06.2025 и доверенности от 08.12.2023,

ответчика - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал»,

органа, компетентного дать заключение по существу спора, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков выплаты возмещения на устранение недостатков объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 в лице представителя по доверенности Фомкина Н.Н. обратился в суд с названным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» (далее по тексту - ООО СЗ ИСК «Ареал»).

В обоснование требований указано, что 05.10.2021 между ООО СЗ ИСК «Ареал» и ним заключен договор №Х6.1-2/335-2021А участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира), согласно которому застройщик в лице ООО СЗ ИСК «Ареал» взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и предоставить за плату участнику долевого строительства - ФИО2 квартиру 

<

№>, площадью 47,6 кв.м, на 4 этаже многоквартирного жилого дома, согласно условиям и характеристикам, указанных в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира) (далее по тексту также Договор) и в приложении №1 к договору №Х6.1-2/335-2021А участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира). Цена объекта долевого строительства составляет 4 983 981 рубль 00 копеек.

Участник долевого строительства осуществляет оплату цены договора в размере 1 000 000 рублей за счет собственных средств и за счет кредитных средств в размере 3 983 981 рубль, предоставляемых ПАО Банк «ФК Открытие», для приобретения объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства на основании кредитного договора, заключенного 05.10.2021 №1279644 между ним (истцом) и Банком.

В соответствии с разделом 6 Договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию и передача объекта долевого строительства участнику - III квартал 2022 года.

В ходе осмотра квартиры выявились множественные недостатки, которые зафиксированы в досудебном заключении эксперта, согласно которому отделочные работы, выполненные в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве, строительным и техническим нормам и правилам; стоимость устранения выявленных недостатков составляет 1 945 638, 66 руб.

24.03.2025 истец направил ответчику письменную претензию о добровольном перечислении в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1 945 638, 66 руб., расходов по оплате досудебного заключения в размере 50 000 руб., причиненного морального вреда в размере 100 000 руб., которая получена ответчиком 10.04.2025 и оставлена без ответа.

Со ссылкой на часть 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статью 22, часть 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» полагает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки, исходя из следующего расчета: 1 945 638,66 руб. (стоимость устранения недостатков) х 1% х 26 дней (количество дней просрочки) = 505 866,14 руб. Кроме того, полагает, что с ответчика также подлежит взысканию неустойка с 17.05.2025 и по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы денежных средств, присужденных судом в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не удовлетворены требования потребителя в добровольном порядке, считает, что в его пользу подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.

С учетом изложенного, просит взыскать с ответчика в его пользу в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства сумму в размере 1 945 638,66 руб.; неустойку за нарушение сроков выплаты возмещения на устранение недостатков квартиры за период за период с 21.04.2025 по 16.05.2025 в размере 505 566,14 руб.; неустойку в размере 19 456,39 руб. (1% от 1 945 638,66 руб.) за каждый день просрочки за период с 17.05.2025 до дня фактического исполнения решения суда; штраф в размере 50 % от взыскиваемой суммы за неисполнение в добровольном порядке требований истца; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; расходы по оплате досудебного заключения эксперта в размере 50 000 руб.; государственную пошлину в размере 29 515 руб. 

Представитель ответчика в письменных возражениях на иск указывает на несогласие с заявленными исковыми требованиями, по тем основаниям, что в данном случае подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ, ограничивающие общую сумму, подлежащую взысканию с застройщика, 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Требования истца о взыскании неустойки за период с 21.04.2025 по 16.05.2025 и неустойки на будущий период в размере 19 456,39 руб. (1% от 1 945 638,66 руб.) за каждый день просрочки удовлетворению не подлежат, поскольку подпадают под действие Постановления Правительства Российской Федерации №326 от 18.03.2024, которым введен мораторий на взыскание неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в период с 22.03.2024 по 30.06.2025. Указывает, что расчет неустойки на будущий период определен истцом неверно, поскольку, исходя из положений части 8 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ, неустойка рассчитывается не от цены договора, а от стоимости расходов, необходимых для устранения данных недостатков, при том, что выявленные в переданной истцу квартире строительные недостатки не являлись основанием для ее признания непригодной для проживания, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Следовательно, расчет неустойки должен быть следующим: 1 945 638 руб. х 1/300 х 2 х 21% = 2 723,89 руб. в день, и согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №326 от 18.03.2024, может быть исчислена только с 01.07.2025. Оснований для взыскания с ответчика штрафа также не имеется. Просил ограничить сумму требований тремя процентами от договора – 149 519,43 руб. В случае удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки и штрафа, просил уменьшить их размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ, уменьшить размер компенсации морального вреда, снизить сумму расходов на экспертизу, предоставить отсрочку до 30.06.2025, а в случае в несения изменений – до даты, указанной в новом постановлении (л.д.89-91).

Представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия в заключении по исковому заявлению указывает на то, что исковые требования истца о возмещении убытков, компенсации морального вреда, а также о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя являются законными и обоснованными, поскольку характеризуют противоправные действия ответчика. 

В судебное заседание истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, сведений о причинах неявки не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Представитель истца адвокат Фомкин Н.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в нем, просил удовлетворить требования истца в полном объеме, полагал, что оснований для применения к спорным правоотношениям положений ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве жилья, ограничивающих размер убытков, штрафа и неустойки 3% от цены договора не имеется, поскольку правоотношения между истцом и ответчиком возникли ранее внесения изменений, так как квартира с недостатками была передана истцу в декабре 2024 года.

Представитель ответчика ООО СЗ ИСК «Ареал» в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Сведений уважительности неявки не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Мордовия не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Лица, участвующие в деле, помимо направления судебных повесток, извещались о времени и месте судебного заседания также путем размещения информации по делу на официальном сайте Торбеевского районного суда Республики Мордовия в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: https://torbeevsky.mor@sudrf.ru в соответствие с требованиями части 7 статьи 113 ГПК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, на основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В силу статьи 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК Российской Федерации). 

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон, ФЗ от 30.12.2004 №214) определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (ч. 1). 

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 №214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. 

Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 указанной статьи). 

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. 

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.10.2021 между ООО СЗ ИСК «Ареал» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор №Х6.1-2/335-2021А участия в долевом строительстве многоквартирного дома (квартира), в соответствии с условиями которого ООО СЗ ИСК «Ареал» обязалось своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) объект - жилой дом на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

№>, 

<

№>, 

<

№>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на основании полученного разрешения на строительство и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену Договора и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные Договором (пункты 1.2, 2.1 Договора) (л.д.10-16).

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) имеющее следующие характеристики: площадь - 47,5 кв.м., этаж по проекту - 4, строительный номер по проекту – 335, расположение квартиры в составе жилого дома, информация о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас указаны в приложении №1 к Договору (пункт 1.4 Договора).

На основании приложения №1 к Договору планируемый год постройки объекта - III квартал 2022 года, количество секций – 3, количество этажей – 19-25 этажный с подземным паркингом, количество подъездов – 3, количество квартир – 599. Объект долевого строительства имеет следующее описание и расположение: секция 2, этаж 4, условный номер квартиры 

<

№>, количество комнат 1, площадь 47,6 кв.м., площадь жилого помещения 45,7 кв.м., в том числе жилая 34,0 кв.м. 

Цена объекта долевого строительства составляет 4 983 981 рубль из расчета 104 705,48 рублей за один квадратный метр (пункт 3.2 Договора).

Оплата объекта долевого строительства по Договору произведена истцом в полном объеме.

Согласно пункту 1.10 Договора, качество объекта долевого строительства должно соответствовать требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации по строительству объекта.

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество и характеристики которого соответствуют условиям договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации (пункт 4.1.12 Договора).

В соответствии с пунктом 1.4.4 Договора степень готовности объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства по окончании строительства указана в Приложении №1 к договору, согласно которому объект долевого строительства передается в следующей степени готовности: возведены все внутренние перегородки согласно проектному решению; входная дверь – металлическая; оконные конструкции ПВХ; остекление лоджий – алюминиевый профиль в одно стекло; полы: стяжка, санузлы – гидроизоляция+стяжка, лоджии – стяжка; стены, перегородки – выравнивание, шпатлевка (подготовка под оклейку обоями), санузлы – штукатурка; потолки – натяжные белые матовые (все помещения, кроме лоджий), предусмотрены крепления под светильник; электрическая разводка выполнена согласно проекту с установкой выключателей и розеток, закладные для ввода в квартиру под слаботочку; разводка ГВС, ХВС и канализация выполняется согласно проекту без установки сантехприборов; отопительные приборы устанавливаются согласно проекту. 

Согласно представленному ответчиком разрешению на ввод в эксплуатацию, многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию 21.12.2023.

Истец ссылается на то, что ответчик не передал ему квартиру с выполненными ремонтными работами в соответствии с условиями договора, все недостатки в квартире не устранены до настоящего времени.

Для определения наличия и стоимости строительных недостатков квартиры по адресу: 

<

адрес> ФИО2 обратился к ИП ФИО1 Согласно заключению эксперта №СТЭ-1741/25 от 20.02.2025, установлено, что отделочные работы, выполненные в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве, строительным и техническим нормам и правилам, стоимость устранения выявленных недостатков, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составит 1 945 638,66 руб. За проведение экспертизы ФИО2 оплачено 50 000 руб. (л.д.24-60, 66-69). 

24.03.2025 истец обратился к ответчику с претензией, требуя выплатить денежную сумму в размере 1 945 638,66 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, возместить моральный вред и расходы по оплате досудебного заключения эксперта. Претензия получена ООО «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» 10.04.2025, отставлена без удовлетворения (л.д.63-64,65). 

Представитель ответчика возражений против заявленной истцом денежной суммы для устранения недостатков не представил, не ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы, представленное истцом заключение не опроверг, несмотря на то, что бремя доказывания в данном случае лежит на ответчике.

Принимая во внимание заключение, представленное истцом, соответствующее требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующий стаж работы в экспертной деятельности, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные перед экспертом вопросы, суд принимает данное заключение, как допустимое и относимое доказательство по делу. 

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается заключением эксперта, ответчиком не оспорен, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры, размер которой суд определяет исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Таким образом, сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, которая составляет 4 983 981 руб. на дату его заключения, а уплата денежных средств в большем размере, чем 3% от цены договора не предусмотрена договором участия в долевом строительстве, 3% от цены договора составляет 149 519,43 руб., и суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 149 519,43 руб. 

Довод представителя истца о невозможности применения в данном случае положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в виду того, что на момент возникновения спорных правоотношений данная норма еще не действовала, поскольку квартира была передана истцу в 2024 году, суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Из пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Право участника долевого строительства требовать возмещения убытков, возникает при нарушении его прав со стороны застройщика, то есть с того момента, когда для него такие нарушения стали очевидными или должны стать очевидными.

При этом обязанность застройщика по выплате стоимости устранения недостатков возникнет после получения правомерных требований потребителя. По истечении срока для добровольного удовлетворения этих требований застройщик будет считаться просрочившим обязательство. 

По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных как до, так и после дня вступления в силу Федерального закона №482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Принимая во внимание, что обязательства застройщика возместить расходы на устранение строительных недостатков возникли после получения им 10.04.2025 претензии истца, то есть после вступления в законную силу изменений Федерального от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то общая сумма взыскания с застройщика убытков и финансовых санкций не может превышать 3% от цены договора участия в долевом строительстве. 

Разрешая требования о взыскании с застройщика неустойки за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с 21.04.2025 по 16.05.2025 в размере 505 866,14 руб., и в размере 19 456 руб. в день, начиная с 17.05.2025 по день фактического исполнения обязательства, суд исходит из следующего.

На основании статьи 2 Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу данного Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу данного Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

На основании статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. 

При этом, как указывалось выше, частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 26.12.2024) предусмотрено, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика (требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков) не может превышать три процента от цены договора. 

Поскольку судом установлено, что права и обязанности сторон возникли после 26.12.2024, имеются основания для ограничения общего размера взыскания, включающего в себя стоимость устранения строительных недостатков, неустойку за неисполнение требований истца о возмещении расходов на устранение строительных недостатков. 

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 19.06.2025) было установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно. 

Таким образом, учитывая наличие указанного постановления, неустойка за период с 21.04.2025 по 16.05.2025 и за период с 17.05.2025 по 31.12.2025 взысканию не подлежит. 

В связи с тем, что во взысканную судом сумму 149 519,43 руб. входит и подлежащая взысканию с ответчика неустойка, за нарушение сроков устранения недостатков, следовательно, за период с 01.01.2026, сверх указанной суммы неустойка не подлежит взысканию. 

Положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не подлежат применению в связи с применением статьи 10 ФЗ от 30.12.2004 №214, которая предусматривает ответственность за нарушение обязательств по договору. 

Согласно части 3 статьи 10 ФЗ от 30.12.2004 №214, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. 

Однако, поскольку в силу части 4 статьи 10 ФЗ от 30.12.2004 №214, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, куда входит сумма неустойки и штрафа, не может превышать три процента от цены договора, а общая сумма от цены договора составляет 149 519,43 руб. и она взыскана в счет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры, то сверх указанной суммы в силу закона штраф не может быть взыскан. В связи с чем, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика штрафа, суд отказывает. 

В силу части 2 статьи 10 ФЗ от 30.12.2004 №214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных данным Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

В соответствии со статьей 151 ГК Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. 

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. 

В силу статьи 1101 ГК Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме (п. 1). Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего (п. 2). 

Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав истца как потребителя, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей истца, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО2 компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., что отвечает принципам разумности и справедливости, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей полагая, что заявленная истцом к взысканию сумма компенсации морального вреда явно завышена.

В соответствии со статьей 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу статьи 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы. 

Согласно частью 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ). 

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения) и др. 

Принимая во внимание тот факт, что определение стоимости недостатков и дефектов объекта долевого строительства явилось необходимым условием для обращения ФИО2 в суд, требовалось для определения цены иска, суд удовлетворяет требование истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с составлением ИП ФИО1 экспертного заключения №СТЭ-1741/25 от 20.02.2025, оплату которых истец ФИО2 произвел в полном объеме, согласно представленным в материалы дела договору №СТЭ-1741/25 от 16.02.2025 и приходному кассовому ордеру №СТЭ-1741/25 от 16.02.2025 (л.д.66-68,69). 

При этом, определяя размер подлежащих возмещению ответчиком истцу судебных расходов, суд исходит из того, что ФИО2 заявлены требования: о взыскании в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1 945 638,66 руб., которое судом удовлетворено в размере 149 519,43 руб. (7,68% от заявленного), о взыскании компенсации морального вреда, которое судом удовлетворено, требование о взыскании неустойки и штрафа за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя является производным от имущественного требования, самостоятельным не является. 

В связи с чем, суд взыскивает с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы за проведение досудебной экспертизы в размере 3 840 руб. (50 000 * 7,68%). 

В материалах дела имеется чек по операции от 16.05.2022, согласно которому истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в размере 29 515 руб. 

Исковые требования истца удовлетворены частично, в связи с чем с ответчика в пользу истца суд взыскивает государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера, подлежащего оценке, и неимущественного характера, не подлежащего оценке, в размере 8 486 руб., исходя из положений п. 1, 3 ч. 1 ст. 333.19 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 (в редакции от 19.06.2025), в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу данного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 включительно. 

В соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков выплаты возмещения на устранение недостатков объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС 

<

№>) денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере 149 519,43 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 3 840 руб.

В удовлетворении иска в части, превышающей взысканный размер присужденных сумм, о взыскании неустойки, штрафа - отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства на срок до 31.12. 2025 включительно. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС 

<

№>) государственную пошлину в размере 8 486 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Торбеевский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья Н.В. Андреева 

Мотивированное решение составлено 14 июля 2025 г.