Дело № 2-164/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2020 года г. Челябинск

Калининский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего Вардугиной М.Е.

при секретаре Сабитовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дан-Инвест» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дан-Инвест» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору оказания услуг в размере 70 000 руб., неустойки в размере 16 520 руб., неустойки исчисленной на дату вынесения решения и до момента фактической оплаты задолженности, расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 795,60 руб.

В обоснование заявленных требований истец указано, что 24.12.2018 г. между ООО «Дан-Инвест» и ФИО3 был заключен агентский договор №, сроком действия с 24.12.2018 по 24.03.2019, по условия которого исполнитель обязался организовать поиск покупателя (потенциального покупателя) на квартиру, принадлежащую ФИО3, ФИО4, ФИО5, находящуюся по адресу: (адрес). Размер вознаграждения ООО «Дан-Инвест» по договору составил 70 000 руб. 24.12.2018 г. истцом в интересах ответчика было заключено авансовое соглашение с подобранным агентством покупателем на квартиру – ФИО6, в обеспечение которого последняя обязалась уплатить ООО «Дан-Инвест» аванс за квартиру в размере 50 000 руб. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее 31.01.2019 г. Однако 19.01.2019 г., ФИО3 направила в адрес истца заявление на расторжение договора оказания услуг по причине отказа от сделки сособственников. Аванс был возвращен агентством ФИО6 22.01.2019 г. ФИО3 самостоятельно совершила сделку по отчуждению квартиры с подобранным агентством покупателем ФИО6 ООО «Дан-Инвест» полагает, что надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору оказания услуг, однако ФИО3 услуги истца не оплатила, уклоняется от погашения имеющейся задолженности в добровольном порядке, в связи с чем они были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

Представитель истца ООО «Дан-Инвест» ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО10, допущенный к участию в деле по ходатайству истца, в судебном заседании исковые требования не признали, представили отзыв на иск.

Третье лицо ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО6 о времени и месте судебного заседания извещена, в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствии.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав в судебном заседании письменные материалы гражданского дела и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу о частичному удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п.1 ст.781 Гражданского кодекса РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ФИО3, ФИО5 и ФИО4 на основании договора безвозмездной передачи в собственность граждан от 22.04.2013 г. и вступившего в законную силу решения Калининского районного суда (адрес) от 20.*** являлись собственниками на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: (адрес).

24.12.2018 г. между ФИО3 и ООО «Дан-Инвест» был заключен договор об оказании услуг № (по поиску покупателя), по условиям которого ФИО3 (заказчик) поручила, а ООО «Дан-Инвест» (исполнитель) обязалось организовать отчуждение квартиры, принадлежащей ФИО3 в размере *** в праве общей долевой собственности, ФИО7 в размере *** в праве общей долевой собственности, ФИО5 в размере ? в праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: (адрес) за согласованную цену в размере 2 250 000 руб. с учетом вознаграждения исполнителя. Договор заключен сроком на 3 месяца, до 24.03.2019 г., с возможностью автоматической однократной пролонгации на тех же условиях на тот же срок.

Вознаграждение исполнителя составляет 70 000 руб., расчет за услуги должен быть произведен в день подписания акта сдачи-приемки оказанных услуг. Расходы по подготовке и сбору документов не включены в стоимость услуг исполнителя и оплачиваются дополнительно, по договоренности сторон, заказчиком и/или потенциальным покупателем объекта недвижимости. В случае отказа от исполнения договора заказчиком, последний в течение 6 рабочих дней оплачивает исполнителю все понесенные расходы, связанные с выполнением поручения (пункт 3).

По условиям п.п. 2.3.2, 2.3.3 договора заказчик обязался не давать задания на выполнение действий, составляющих предмет настоящего договора, третьим лицам и не выполнять такие действия самостоятельно без согласования с исполнителем в течение срока действия настоящего договора. Не заключать аналогичных договоров с другими исполнителями и агентами, а также не предпринимать каких-либо действия (лично или через посредников) по отчуждению объекта недвижимости до момента прекращения действия настоящего договора или расторжения настоящего договора.

Согласно п. 4.4, 4.5 договора, заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления в адрес исполнителя письменного уведомления. Настоящий договор считается прекращенным с момента получения письменного уведомления исполнителем. При досрочном расторжении в одностороннем порядке настоящего договора по инициативе заказчика, заказчик в соответствии по ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 782 ГК РФ выплачивает исполнителю расходы, связанные с фактически проделанной работой и понесенные расходы, при этом предоплата, предусмотренная п. 3.2 настоящего договора также остается у исполнителя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (л.д.9-13).

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что договор об оказании услуг № (по поиску покупателя) был юридически заключен и подписан между ФИО3 и ООО «Дан-Инвест» 24.12.2018 г., но фактически к исполнению данного договора по устному соглашению истец приступил с августа 2018 г.

24.12.2018 г. между ООО «Дан-Инвест», действующего в интересах ФИО3, ФИО5, ФИО4 (авансосодержатель) и ФИО6 (авансодатель) заключено авансовое соглашение, по условиям которого авансодержатель обязуется в будущем передать авансодателю на основании договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в виде квартиры, расположенной по адресу: (адрес), а авансодатель обязуется принять указанный объекта недвижимости и уплатить авансодержателю денежную сумму 2 250 000 руб. В обеспечение своего обязательства, авансодатель уплачивает авансодержателю аванс в размере 50 000 руб. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости указанного в п. 1 настоящего соглашения, должен быть заключен между сторонами в срок не позднее 31.01.2019 г. (л.д.45).

22.01.2019 г. между ФИО4, ФИО3, ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) с использованием кредитных средств, по цене 2 250 000 руб., государственная регистрация права собственности ФИО6 на указанную квартиру произведена 23.01.2019 г. Указанные обстоятельства подтверждаются копиями уведомления, договора, находящегося в реестровом деле, выпиской из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и не оспариваются сторонами (л.д. 30-44, 77, 82-175).

19.01.2019 г. ФИО3 известила истца об отказе от его услуг в связи с отказом от сделки сособственников (л.д. 47-49), что не оспаривается сторонами.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей. Пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено безусловное право заказчика отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Аналогичное положение содержится в статье 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". В соответствии с приведенными положениями закона, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является размер фактически понесенных исполнителем расходов к моменту отказа заказчика от услуг исполнителя. ООО «Дан-Инвест» на 19.01.2019 г. (в день получения заявления ответчика об отказе от договора) выполнены не все действия, предусмотренные договором (в частности, не обеспечивались условия для проведения денежных расчетов и подписания документов, подтверждающих произведенные по сделке расчеты; подготовка договора купли-продажи и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности, предоставление Заказчику исчерпывающих сведений о ходе исполнения договора, оказание содействия в подготовке по отчуждению объекта недвижимости, оказание содействия в сборе пакета документов, подготовки юридической экспертизы о возможности совершения сделки, в том числе по представленным Заказчиком документам, предоставление Заказчику отчетов о проделанной работе в течение 5 рабочих дней после исполнения поручения и оказания услуг, но не реже чем 1 раз в месяц, с учетом того, к исполнению договора истец приступил фактически с августа 2018г., предоставление отчета по расходованию средств, связанных с исполнение договора, составление проекта договора купли-продажи в случае признания документов на объект недвижимости и всех сопутствующих документов надлежаще оформленными и достаточными для заключения сделки, присутствие при подписании договора купли-продажи, при подаче документов на регистрацию (п. 2.2., п.2.4 договора)).

Сторонами не оспаривается, что проект договора, который был заключен ответчиком 22.01.2019 г. и представлен для регистрации перехода прав собственности, истцом не составлялся, сопровождение при заключении данного договора, исполнении и регистрации сделки, работники ООО «Дан Инвест» не производили.

Доказательства составления и представления ответчику до 19.01.2019 г. отчетов о выполненной работе, актов приема- передачи выполненных услуг, оказание консультаций по вопросу возможности проведения сделки при наличии у истца непогашенной задолженности по коммунальным платежам и при наличии зарегистрированных обременений на квартиру, а также отсутствие у Заказчика регистрации в Обл.ЦТИ узаконенной в суде перепланировки в квартире, препятствующих регистрации перехода права собственности к потенциальному покупателю ФИО6, истцом не представлены.

Ссылка истца на положения п. 6.1 договора не является основанием для взыскания оплаты услуг в полном объеме при досрочном расторжении договора.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Между тем, установленная п. 6.1 договора обязанность заказчика оплатить услуги исполнителя в полном объеме и в случае заключения сделки с кем- либо из потенциальных покупателей, демонстрация недвижимости которым была отражена в акте осмотра, после окончания срока действия договора, представляет собой, по существу, санкцию за отказ от услуг исполнителя, что ограничивает предусмотренное законом право потребителя на расторжение договора оказания услуг.

Тем самым, учитывая изложенное, истец имеет право требовать от ответчика только возмещения фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением заключенного с ним договора об оказании услуг. 

При таких обстоятельствах, суд находит требования о взыскании с ответчика оплаты риэлторских услуг в полном объеме в размере 70 000 руб. не основанными на законе.

Представленными в суд письменными доказательствами подтверждается, что до получения от ФИО8 заявления об отказе от договора, истец фактически понес некие расходы, связанные с исполнением обязательств по договору от 24.12.2018 г. №.

Поскольку договор № не содержит условия о размере платы за отдельные виды услуг, суд находит возможным при определении фактически понесенных истцом расходов руководствоваться прайсом на услуги, оказываемые компанией ООО «Дан Инвест», утвержденным 10.02.2016 г., действующим на период спорных отношений.

Сторонами не оспаривается, что работниками истца были оказаны следующие услуги:

- размещение рекламы продаваемого объекта на двух интернет- сайтах («*** каждое стоимостью 250 рублей за 1 календарный день и только в начале декабря. Т.е., всего на общую сумму 500 рублей, с чем согласилась ответчик в судебном заседании. Доказательств того, что объявление о продаже именно квартиры ответчика размещалось истцом более чем по одному разу, истцом в суде представлено не было. При этом, суд учитывает, что размещение объявления истцом о продаже квартиры на одном из сайтов было подтверждено покупателем ФИО6 и ее риэлтором ФИО14 допрошенной в суде в качестве свидетеля, которые о продаже квартиры узнали в одном из объявлений, размещенных на сайте (на каком затруднились указать). Представленные истцом в материалы дела счета на оплату услуг ***» по продвижению объявлений, заказ объявлений и опций продвижения на сайте *** и сайте *** и Детализация представленного *** объема прав пользования ограниченной лицензией также не подтверждают, что данные счета были оплачены в связи с оказанием услуг по размещению какого-то конкретного объявления, при том, что представитель истца не оспаривала в суде, что эти счета были выставлены их организации за общий объем оказанных услуг по размещению нескольких объявлений по разным объектам.;

- организация и проведение 1 осмотра с потенциальными покупателями на сумму 1 500 руб. При этом, истцом не представлено в материалы дела доказательства, подтверждающие проведение осмотров квартиры с участием других потенциальных покупателей;

- составление соглашение об авансе от 24.12.2018 г. с ФИО6 – 1 500 руб., что не оспаривалось сторонами в суде;

- изготовление рекламной растяжки стоимостью 2 500 руб., что подтверждается счетом на оплату от 27.08.2018 г., товарным чеком от 25.12.2018 г., Актом выполненных работ от 25.12.2018г., подписанного с *** При этом, суд не может принять в качестве доказательства Акт выполненных ***» работ в части монтажа и демонтажа рекламной растяжки на балконе квартиры ответчика, поскольку данные обстоятельства опровергаются показаниями ответчика, указывающей в суде на то, что она, как собственник квартиры, не давала согласия на размещения рекламной растяжки на балконе квартиры и на ее демонтаж, а также показаниями свидетелей, которые не указывали на наличие каких-либо рекламных растяжек при осмотре квартиры. Более того, сам акт составлен 25.12.2018г., а на тот момент, как следует из материалов дела, договор еще не был расторгнут. Соответственно, на 25.12.2018г. еще не могли быть произведены работы по демонтажу растяжки. А иного, в том числе фотографий с места размещения рекламных растяжек, истцом не представлено;

- работа агента по продаваемому объекту (маркетинговые исследования, проведение переговоров с потенциальными покупателями и ответчиком в офисе истца, общение агента с ответчиком по телефону), что оценивается судом с учетом степени разумности данных расходов на сумму 3 500 рублей, поскольку иная стоимость в прайсе не указана.

При таких обстоятельствах, истец ООО «Дан Инвест» имеет право на возмещение фактически понесенных расходов, связанных с исполнением договора ответчиком, в сумме 9 500 руб. (500 +1 500 + 1 500 + 2 500 + 3 500).

При этом, истец, не смотря на то, что на него в силу заключенного с ответчиком договора были возложены определенные обязательства по исполнению договора, не доказал, что провел правовую экспертизу по представленным ответчиком документам и иным сопутствующим им документам и ознакомил ответчика с результатами правовой экспертизы. Напротив, как следует из показаний риэлтора ФИО6 – ФИО1 ФИО15 после встречи в декабре 2018г. с риэлторами ФИО3 в офисе ООО «Дан-Инвест», ими было сообщено о возможности выхода на сделку. После чего, было подписано соглашение об авансе от 24.12.2018г. Стороны намеревались зарегистрировать сделку до нового 2019 года. Но, в последующем из Выписки ЕГРН ФИО16 узнала, что на указанную квартиру были наложены ограничения, препятствующие совершению сделки, а также имелась незарегистрированная в органах технической инвентаризации перепланировка, узаконенная судом еще в 2013 году. О необходимости снятия ограничений с квартиры и регистрации перепланировки квартиры, о порядке проведения указанных действий впервые ФИО3 впервые узнала от нее, а не от своих риэлторов. На снятие обременений и регистрации перепланировки было потрачено около месяца.

Истцом также не было подтверждено, что на момент заключения с покупателем ФИО6 авансового соглашения (24.12.2018г.), ими были предприняты меры к устранению вышеназванных препятствий к совершению сделки, и, что покупатель была предупреждена о наличии данных препятствий к совершению сделки. Не смотря на то, что, как утверждала в суде представитель истца, на дату составления авансового соглашения квартира ФИО3 была полностью готова к регистрации сделки, по которой сотрудниками ООО «Дан-Инвест» была проведена соответствующая правовая экспертиза. При этом, как следует из материалов дела на указанный период квартира продавца находилась под арестом, в связи с наличием задолженности по коммунальным платежам и по кредитным обязательствам предыдущего собственника (наследодателя), а также в органах технической инвентаризации отсутствовали данные об узаконенной в судебном порядке перепланировки квартиры.

Судом также не могут быть приняты в качестве доказательства распечатка телефонных переговоров, данные с системы «Lotifo» и распечатка с данных карты «город», представленная суду истцом, поскольку из них не следует, что общение агентов истца производилось именно с ФИО3 по тем темам, которые в них указаны, также не следует какая именно беседа и в какие даты велась, в том числе: до того момента, как стороны узнали о наличии обременений от риэлтора покупателя или позже. Указанные доказательства не доказывают, что именно работниками истца впервые были выявлены обстоятельства, препятствующие регистрации сделки с ФИО6 Данные по карте «Город» вообще сформированы на 15.01.2019г., т.е. после возникновения указанных выше обстоятельств.

Заявка юристу, представленная истцом не соответствует требованиям допустимости доказательств по делу, поскольку представлена в копии и изложенная в ней информация не подтверждена какими-либо иными доказательствами, кроме как указанными в данной информации данных подчиненного истцу сотрудника

Оценивая изложенное, судом не может быть принята в качестве доказательства по делу правовая экспертиза от 07.08.2018г., представленная представителем истца в материалы дела. При том, что суду не представлено доказательств того, что указанная экспертиза была составлена в дату, указанную в ней, и, что ФИО3 была ознакомлена с ней, как того требует агентский договор. Более того, в силу п.п. 2.4.8., 2.4.9 договора, в счет подтверждения объема выполненной работы (оказанных услуг) Заказчику должны предоставляться Исполнителем отчеты о проделанной работе не реже 1 раза в месяц, а также расчет понесенных им расходов. По результатам выполненной работы Исполнитель должен направить Заказчику Акт выполненных работ (п.3.2. договора). Однако, представителем истца не были представлены ни отчеты, ни акт выполненных работ и не оспаривался тот факт, что указанные документы сотрудниками Агентства не составлялись. Более того, как следует из пояснений истца и свидетелей, оснований не доверять которым у суда не имеется, так как их показания согласованы, последовательны и не противоречат иным доказательствам по делу, - указанная в представленной истцом правовой экспертизе информация, в том числе об имеющихся ограничениях в регистрации перехода права собственности на квартиру, вообще не могла быть известна сторонам на дату составления указанной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец не представил доказательств, подтверждающих выполнением им всех работ (оказания всего перечня) услуг по договору, заключенному с ФИО3 В связи с чем, суд находит возможным удовлетворить требования истца частично на сумму 9 500 рублей.

Суд также не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца договорной неустойки в размере 16 520 руб., исчисленной на дату вынесения решения и до момента фактической оплаты задолженности, поскольку договор по заявлению ответчика (Заказчика) бы расторгнут, а истец, как это следует из п.3 договора производит оплату по договору в день подписания сторонами акта сдачи-приемки оказанных услуг. Поскольку такой акт между сторонами не составлялся, а размер оказанных ответчику услуг был установлен настоящим судебным решением, то у суда отсутствуют основания для начисления в пользу истца договорной неустойки. 

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исходя из смысла данной нормы, право заказчика на отказ является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с приготовлением к оказанию услуги.

Аналогичная норма содержится в статье 32 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Между тем, требования о взыскании с ответчика фактически понесенных расходов истцом в рамках настоящего спора не заявлялись и истцом суду не представлено документально обоснованного расчета фактически понесенных затрат по договору об оказании услуг. Кроме того, поскольку вина заказчика в невозможности достижения результата по спорному договору не установлена, в связи с чем, у истца нет законных оснований требовать уплаты неустойки.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования ООО «Дан-Инвест» удовлетворены судом частично, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца расходы на уплату госпошлины в размере 307,52 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 100, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дан-Инвест», удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дан-Инвест» задолженность по агентскому договору № от 24.12.2018 г. в размере 9 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 307 руб. 52 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Дан-Инвест», отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий: М.Е. Вардугина 

Мотивированное решение изготовлено (дата).