Дело № 2-24/2017 16 мая 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга 

в составе председательствующего судьи Тарновской В.А.,

при секретаре Гаршановой Л.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» к ФИО2, о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

по встречному иску ФИО2, к ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» о признании договора ипотеки недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» обратилось в суд с иском (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа от 27.01.2015 в размере 900 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.01.2015 по 27.10.2016 в размере 627 000 руб., пени за просрочку платежа в размере 650 000 руб., судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество – 

<

адрес>, общей площадью 36 кв.м., расположенную на 

<

адрес> принадлежащую на праве собственности ФИО2, установив начальную продажную цену в размере 2 320 000 руб., определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов (л.д. 3-6, 133-136, 238-241 т. 1). 

В обоснование своих требований истец указал, что 27.01.2015 между ООО «Микрофинансовая организация «Альянс», в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 был заключен договор процентного займа, сумма займа по договору составила 900 000 руб., что на момент получения денежных средств было эквивалентно 13 722 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день расчетов. В соответствии с п.2 договора займа ответчик обязался уплачивать проценты за пользование займом в размере 4% ежемесячно и возвратить сумму займа вместе с процентами в общей сумме 1 332 000 руб., но не менее 20 308 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день расчетов не позднее 27.01.2016г., с местом выплаты в Санкт-Петербурге, обязуясь выплачивать сумму в размере 36 000 руб., но не менее 549 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день расчетов в срок не позднее 27 числа каждого месяца. Ответчиком в счет погашения задолженности были сделаны платежи на общую сумму 129 000 руб. Срок исполнения займа истек, до настоящего времени денежные средства не возвращены истцу в полном объеме. 

В обеспечение исполнения ответчиком обязательств по договору займа между сторонами 27.01.2015 был заключен договор ипотеки, по условиям которого ответчик заложил 

<

адрес>, общей площадью 36 кв.м., расположенную на 

<

адрес>, принадлежащую ему праве собственности. Заложенная квартира была оценена сторонами в сумме 3 000 000 руб. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. На основании п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец полагал возможным обратить взыскание на заложенную квартиру для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой договора займа.

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 138 ГПК РФ к производству суда принят встречный иск ФИО2 к ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» о признании договора ипотеки от 27.01.2015 недействительным по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.170 ГК РФ, а также нарушающим требования ст. 446 ГПК РФ, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» (л.д. 6-8 т. 2). 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, возражала против удовлетворения встречного иска. 

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором поддержали ранее высказанную позицию по делу, изложенную в письменных отзывах на исковое заявление и встречном исковом заявлении в полном объеме (л.д. 60-62, 125-127 т. 1, 6-8, 17 т. 2).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, а встречный иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям. 

В соответствии со статьями 807, 808, 810 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги..., а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Судом установлено, что 27.01.2015 между ООО «Микрофинансовая организация «Альянс», в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 был заключен договор процентного займа, сумма займа по договору составила 900 000 руб. 

В соответствии с п.2 договора займа ответчик обязался уплачивать проценты за пользование займом в размере 4% ежемесячно и возвратить сумму займа вместе с процентами в общей сумме 1 332 000 руб., но не менее 20 308 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ на день расчетов не позднее 27.01.2016, с местом выплаты в Санкт-Петербурге, обязуясь выплачивать сумму в размере 36 000 руб., но не менее 549 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день расчетов в срок не позднее 27 числа каждого месяца (л.д. 10-11 т. 1). 

Заимодавец выполнил принятые на себя обязательства, передав сумму займа ответчику, что подтверждается расходным кассовым ордером 

<

№> от 27.01.2015 на сумму 900 000 руб., распиской ответчика от 27.01.2015г. в получении по договору процентного займа от 27.01.2015г. суммы в размере 900 000 руб. (л.д. 15 т. 1, 19 т. 2).

В обеспечение исполнения ответчиком обязательств по договору займа 27.01.2015 между сторонами был заключен договор ипотеки, по условиям которого ответчик заложил 

<

адрес>, общей площадью 36 кв.м., расположенную на 

<

адрес>, принадлежащую ему праве собственности. Заложенная квартира была оценена сторонами в сумме 3 000 000 руб. (л.д. 12-13 т. 1).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 04.02.2015 произведена государственная регистрация договора ипотеки от 27.01.2015, номер регистрации 

<

№>.

Решением Кронштадтского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2016 по гражданскому делу 2-222/16 по иску ФИО2 к ООО «Альянс» о признании недействительными условий договора процентного займа, договора ипотеки, компенсации морального вреда, удовлетворены исковые требования ФИО2, признаны недействительными: пункт 3 в части требования выплаты общей суммы займа в зависимости от курса доллара США на момент ее выплаты, пункт 8 договора процентного займа, заключенного 27.01.2015 между ООО «Альянс» и ФИО2; пункт 4 в части требования выплаты общей суммы займа в зависимости от курса доллара США на момент ее выплаты, пункт 10 договора ипотеки, заключенного 27.01.2015 между ООО «Альянс» и ФИО2 С ООО «Альянс» в пользу ФИО2 взыскана компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 2 500 руб.; госпошлина в бюджет Санкт-Петербурга в сумме 6 400 руб. (л.д. 16-26 т. 1).

Ответчиком частично выполнено обязательство по возврату суммы займа, 30.01.2015 – 36 000 руб., 25.02.2015 – 20 000 руб., 26.03.2015 – 16 000 руб., 15.05.2015 – 36 000 руб., 01.07.2015 – 21 000 руб., а всего на общую сумму 129 000 руб. (л.д. 98 т. 1), доказательств возврата оставшейся суммы по договору займа ответчиком не представлено. 

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что договор займа ответной стороной не оспорен, в том числе и по основанию безденежности, как и не представлено доказательств возврата ответчиком истцу полученных денежных средств, суд считает достоверно установленным факт передачи ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» ФИО2 указанных в договоре процентного займа от 27.01.2015 денежных сумм в размере 900 000 руб.

В соответствии со ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Согласно п.2 договора займа от 27.01.2015 ФИО2 обязался выплачивать проценты за пользование займом в размере 4% ежемесячно.

В соответствии с п. 3 договора займа заемщик обязуется выплатить сумму займа с процентами в срок до 27.01.2016 в общей сумме 1 332 000 руб. с местом выплаты в Санкт-Петербурга согласно следующему графику: 36 000 руб. в срок до 27.02.2015; 36 000 руб. в срок до 27.03.2015; 36 000 руб. в срок до 27.04.2015; 36 000 руб. в срок до 27.05.2015; 36 000 руб. в срок до 27.06.2015; 36 000 руб. в срок до 27.07.2015; 36 000 руб. в срок до 27.08.2015; 36 000 руб. в срок до 27.09.2015; 36 000 руб. в срок до 27.10.2015; 36 000 руб. в срок до 27.11.2015; 36 000 руб. в срок до 27.12.2015; 936 000 руб. в срок до 27.01.2016.

В силу ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Принимая во внимание частичное исполнение ответчиком обязательства по возврату суммы займа в размере 129 000 руб., руководствуясь положением ст. 319 ГК РФ, а также разъяснениями п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым, исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ), проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга, суд полагает, что возвращенные ответчиком денежные средства (с учетом указанного в п. 3 договора займа графика платежей и ежемесячной суммой выплаты в размере 36 000 руб. в срок до 27 числа каждого месяца) должны быть направлены в счет погашения процентов за пользование займом.

Таким образом, с учетом суммы основного долга по договору займа от 27.01.2015 в размере 900 000 рублей, уплаты ответчиком процентов за пользование займом в сумме 129 000 руб., с ответчика подлежит взысканию сумма процентов за пользование займом за период с 27.01.2015 по 27.10.2016 из расчета 4% в месяц в размере 627 000 руб., из них за период с 27.01.2015 до 27.09.2016 проценты за пользование займом составят 900 000/100*4 = 36 000*20мес. = 720 000 – 129 000 = 591 000 руб.; за период с 27.09.2016 до 27.10.2016 проценты за пользование займом составят 900 000/100*4 = 36 000 руб.).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. 807 ГК РФ о договоре займа; ст. 808 ГК РФ о форме договора займа, ст. 810 ГК РФ, устанавливающей положения об обязанности заемщика возвратить сумму займа, а также ст. ст. 309, 310 ГК РФ об исполнении обязательств, суд приходит к выводу об обоснованности требований ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» о взыскании с ФИО2 суммы долга по договору займа в размере 900 000 руб. и процентов за пользование суммой займа в размере 627 000 руб., поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обусловленных обязательств по возврату суммы займа в указанном размере материалами дела установлен, наличие такой задолженности подтверждено всей совокупностью собранных по делу доказательств, и не опровергнуто стороной ответчика на основе доказательств отвечающих требованиям Главы 6 ГПК РФ.

В соответствии со ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.809 ГК РФ. 

В данном случае согласно п.5 того же договора в случае просрочки выплаты платежей, указанных в п. 3 договора, заемщик обязуется выплачивать займодавцу пени в размере 3 % от неоплаченного остатка ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету за период с 27.01.2016 по 27.10.2016 сумма неустойки за нарушение сроков возврата займа составила 7 722 000 руб., которую истец счел возможным уменьшить до 650 000 руб. 

Суд находит обоснованными заявленные требования о взыскании неустойки обоснованными по праву, но одновременно с этим, принимая во внимание заявление ответчика и обстоятельства дела, считает, что подлежащая уплате неустойка, установленная договором займа, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и в силу разъяснений п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно ст. 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015г.) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей ставкой банковского процента (рефинансирования).

Федеральным законом от 08.03.2015г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции, действующей с 31.07.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Таким образом, сумма подлежащей взысканию с ответчика неустойки в связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату денежных средств подлежит расчету, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% в период до июня 2015 года, из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц за период с 01.06.2015 по 31.07.2016 включительно, а за периоды, имевшие место после 31.07.2016, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Учитывая заявленный истцом период просрочки с 27.01.2016 по 27.10.2016, а также исходя из того, что сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, определяемого в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц и ключевыми ставками Банка России, которые в спорный период составляли от 7,11 % до 8,72%, принимая во внимание обстоятельства дела, суд считает, что имеются основания для применения правил ст. 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку размер штрафной санкции, учитывая размер суммы основного долга, является чрезмерно завышенным, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств и влечет получение кредитором необоснованной выгоды, и полагает возможным снизить ее размер до 200 000 руб.

Разрешая встречные требования, суд руководствуется следующим.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона).

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

По смыслу ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, также не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Таким образом, названные положения допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона, в связи с чем, доводы встречного иска о недействительности договора ипотеки от 27.01.2015 как нарушающего требования ст. 446 ГПК РФ, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке», суд находит несостоятельными.

Кроме того, в обоснование встречного иска ФИО2 указал, что договор ипотеки от 27.01.2015 является притворной сделкой, поскольку был заключен для прикрытия отношений сторон по договору займа, намерений отчуждать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, которая является единственным местом проживания, он не имел. 

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. 

Из встречного искового заявления следует, что ФИО2 указывает на притворность договора ипотеки, поскольку он прикрывает собой отношения сторон по договору займа под залог недвижимого имущества, при этом займ был получен не на ремонт квартиры, а на неотложные нужды, при заключении договора ипотеки займодавец довел до сведения заемщика, что после возврата денежных средств, полученных по договору займа, ООО «Альянс» совершит действия по снятию обременения с принадлежащей ФИО2 квартиры. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом по встречному иску не представлено доказательств, свидетельствующих о намерениях сторон на совершение притворной сделки и достижения соглашения по существенным условиям той сделки, которую, по мнению, ФИО2, прикрывает договор ипотеки. 

При таких обстоятельствах, заявленные ФИО2 встречные исковые требования о признании договора ипотеки от 27.01.2015 недействительным удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ, при разрешении настоящего спора не установлено.

Задолженность по договору займа ответчиком до настоящего времени не погашена.

С учетом положений ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащей исчерпывающий перечень условий при которых в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, и положений ст. 352 ГК РФ, содержащей исчерпывающий перечень оснований прекращения залога, принимая во внимание неисполнение ответчиком обеспеченного ипотекой обязательства, учитывая сумму и период просрочки исполнения обязательства, суд полагает требование истца об обращении взыскания на заложенную квартиру подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Балт-Бизнес-Концепт» от 26.12.2016 №26/2016-О об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость объекта недвижимости (жилой квартиры), по состоянию на 24.12.2016 с учетом округления составляет 2 900 000 руб. (л.д. 164-233 т. 1).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

С учетом того обстоятельства, что ответчик не представил возражений относительно представленной истцом стоимости являющейся предметом залога квартиры ответчика, равно как и не представил доказательств изменения рыночной цены заложенного имущества, не ходатайствовал о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры, суд считает необходимым установить начальную продажную цену квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости, определенной в соответствии с представленным истцом отчетом оценщика, то есть в размере 2 320 000 руб., определив способ реализации заложенного имущества путем проведения публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с учетом разъяснений п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ), с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины, понесенные последним при подаче иска в размере 19 085 руб. 00 коп. по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору и 6 000 руб. по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, а всего 25 085 руб. (л.д. 8, 54 т. 1, 20 т. 2).

На основании изложенного, руководствуясь ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Микрофинансовая организация «Альянс» сумму долга по договору займа от 27 января 2015 г. в размере 900 000 рублей, проценты за пользование суммой займа за период с 27 января 2015 г. по 26 октября 2016 г. в размере 627 000 рублей, пени в размере 200 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 085 рублей, а всего 1 752 085 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру № 

<

адрес>, общей площадью 36 кв.м, расположенную на 5 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, установив начальную продажную цену в размере 2 320 000 (два миллиона триста двадцать тысяч) рублей, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Тарновская

Решение принято судом в окончательной форме 21.06.2016.