Дело № 2-2130\2020 УИД: 66RS0044-01-2020-003679-82

Мотивированное 

решение

 суда изготовлено 28 сентября 2020 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 сентября 2020 года город Первоуральск Свердловской области

Первоуральский городской суд Свердловской области в составе: 

председательствующего судьи Проскурякова Ю.В.,

при секретаре Зиминой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2130\2020 по иску общества с ограниченной ответственностью « Инвестиционная компания «Виста» к ФИО1 о расторжении договора купли продажи и возврате объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Виста» (далее по тексту ООО «ИК «Виста») обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенного по адресу: 

<

адрес> находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0106001:182 по адресу: 

<

адрес> и возврате указанного объекта незавершенного строительства в собственность ФИО1

В обоснование заявленных требований указано, что 04.08.2017 между ИП ФИО1 и ООО «ИК «Виста» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0106001:182 по адресу: 

<

адрес>. Цена объекта незавершенного строительства составила 3000000 руб. Оплата объекта, согласно п.5 договора была определена в три этапа: 500000 руб. в течение двух рабочих дней с момента подписания договора, 1000000 руб., в срок до 03.09.2017, 1500000 руб. до 03.10.2017. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2017, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации. ООО «ИК «Виста» была оплачена денежная сумма по договору в размере 1500000 руб. Впоследствии истцом было установлены обстоятельства, препятствующие использованию объекта незавершенного строительства по назначению: техническое состояние фундаментов объекта является аварийным, техническое состояние плит перекрытия цокольного этажа является ограниченно-работоспособным. По заказу ООО «ИК «Веста» ООО «СтройДиагностика» было подготовлено заключение № СД 22/04-2020-ТЗ.С от 16.05.2020 по результатом которого было установлено, что объект незавершенного строительства, площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует категории технического состояния, согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», как аварийный и не удовлетворяет требованиям ст. 7 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ, согласно которому разрушения и потеря устойчивости отдельных несущих строительных конструкций несут угрозу. Кроме того, объект незавершенного строительства неразрывно связан с фундаментами расположенных рядом жилых домов по адресу: 

<

адрес> а следовательно, демонтаж указанного фундамента без причинения значительного ущерба указанным домом невозможен. В связи с тем, что переданный по договору купли-продажи от 04.08.2017 объект не соответствует качеству, использование по назначению объекта с момента его приобретения по договору купли-продажи покупателем не представляется возможным, объект неразрывно связан с расположенными многоквартирными домами по адресу: 

<

адрес>, а следовательно имеет ограничения в использовании, истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.08.2017 и возврате полученных по договору денежных средств в размере 1500000 руб., которое оставлено без удовлетворения. Учитывая изложенное, истец полагает, что договор купли-продажи от 04.08.2017 подлежит расторжению, а объект незавершенного строительства площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0106001:182 по адресу: 

<

адрес> подлежит возврату ФИО1

Представитель истца ООО «ИК «Виста» ФИО2, действующий на основании доверенности от 13.02.2020, сроком на один год в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дав суду пояснения аналогичные доводам иска. Дополнительно пояснил, что ИП ФИО1 при подписании договора документы на объект предоставлены не все. Договор не предусматривал и скорее всего ИП ФИО1 и прежний собственник ООО «ИК Виста» никакие акты о состоянии спорного объекты при продаже не подписывали. Истцу неизвестно осматривался ли спорный объект и как передавался при подписании оспариваемого договора купли продажи. Расчет произведен за приобретенный объект не в полном размере от цены иска, но спора между сторонами нет. В феврале 2020 года в отношении спорного объекта судом приняты меры ограничения, но по настоящее время на спорный объект право собственности зарегистрировано за истцом. До обращения к специалисту, и фактически до смены собственника ООО «ИК Виста» на спорном объекте никаких действий не совершалось. Специалистом установлено, что объект находится и находился в аварийном состоянии, в том числе на момент его продажи истцу ответчиком, о чём истец не знал. Нет доказательств о какой-либо консервации объекта до его передачи истцу. Договор купли-продажи подписан без проверки технического состояния спорного объекта незавершенного строительства, без его оценки. Отказ истца основан на нормах ст.475 ГК РФ, так как ответчиком истцу продан спорный объект незавершенного строительства с явными недостатками, некачественный товар.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности 66 АА 5771733 от 04.09.2019, сроком на три года в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что с учётом принятого решения арбитражным судом и в соответствии ст.235 ГК РФ у истца нет объекта сорного, а, следовательно, и права заявлять какие-либо требования. По договору купли-продажи от 04.08.2017 ИП ФИО1 спорный объект незавершённого строительства был передан истцу, как и вся документация на объект. Истцом в течение трех лет доказательств осмотра спорного объекта принятого по договору купли-продажи. С момента подписания и принятия спорного объекта истец никаких работ, в том числе должных мер к сохранению спорного объекта не предпринимал и не предпринимает. Действия по консервации объекта совершены задолго до обращения истца к специалисту и соответствуют периоду, отраженному в документах предоставленных суду истцом. В соответствии с требованиями ст.476 ГК РФ истцом не предоставлено доказательств вины ответчика. Доводы истца, как предоставленное заключение, так пояснения специалиста в суде носят предположительный характер. 

Представитель третьего лица Администрации городского округа Первоуральска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены в срок и надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому считает доводы искового заявления несостоятельными, а исковые требования не подлежащие удовлетворению. 

Информация о месте и времени рассмотрения дела судом, указана публично, путем размещения информации на сайте суда за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию. 

С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующему в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, и подтверждается письменными материалами дела, что 04.08.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «ИК «Виста» заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность объект незавершенного строительства, площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в 5 метрах на север от 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0106001:182 по адресу: 

<

адрес>

Переход право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.4 указанного договора недвижимое имущество продается по цене в 3000000 руб. 

Согласно п.5 указанного договора расчет по договору осуществляется в следующем порядке: 500000 руб. в течение двух рабочих дней с момента подписания договора, 1000000 руб., в срок до 03.09.2017, 1500000 руб. до 03.10.2017.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в счет оплаты по договору купли-продажи продавцу было передано 1500 000 руб.

В соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения, связанные с договором купли-продажи недвижимости, для реализации права покупателя на расторжение договора, является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения от условия о его качестве, которое содержится в договоре. 

Анализ договора купли-продажи от 04.08.2017, позволяет сделать вывод об отсутствии в нем условий о качестве, передаваемого недвижимого имущества. 

Положениями ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (ч. 1). В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч. 2).

В силу ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Каждая сторона, согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как видно из договора купли-продажи от 04.08.2017 условия о сроке обнаружения недостатков, как и условий о качестве приобретаемого объекта незавершенного строительства, не согласовано. 

Договор купли-продажи был подписан сторонами, переход права собственности зарегистрирован. Гарантийных обязательств ответчик истцу не давал, иного в договоре купли-продажи не оговорено. Передаточный акт по условиям п.9 договора не составлялся. 

По заказу ООО «ИК «Веста» ООО «СтройДиагностика» было подготовлено заключение № СД 22/04-2020-ТЗ.С от 16.05.2020. 

Согласно заключению установлено, что объект незавершенного строительства, площадью 479 кв.м., литер: А, кадастровый номер 66:58:0000000:11183, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует категории технического состояния, согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», как аварийный. Разрушению подверглись несущие конструкции – стены фундаментальных блоков, выявлены: деформация сооружения и отдельных строительных конструкций (крены, выгибы, перекосы), деформации и разрушение фундаментов наружных и внутренних стен, подтопление территории вокруг сооружения. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», обследуемый по категории технического состояния относиться к аварийному состоянию. На момент обследования, объект незавершенного строительства (фундамент здания) не удовлетворяет требованиям Федерального закона ««Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4, чье заключение было представлено истцом в качестве доказательств своих доводов, выводы, изложенные в заключении подтвердил в полном объеме, пояснил объект незавершенного строительства находится в аварийном состоянии с момента застройки, так как был нарушен технологический режим и порядок, использовался несоответствующий ГОСТам и нормам бетон. После остановки работ на объекте консервация фактически не проводилась. Считает, что процесс разрушения фундамента, вероятно, начался с 2008 года, с момента нахождения объекта незавершенного строительства в заброшенном состоянии.

Суд, оценивая заключение №СД-22/04-2020-ТЗ, проведенное ООО «СтройДиагностика», показания специалиста ФИО4, относительно того, что процесс разрушения фундамента начался с 2008 года, с момента нахождения объекта незавершенного строительства в заброшенном состоянии считает, что они носят предположительный и вероятный характер.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец, являясь покупателем, не представил достоверных доказательств, что наличие дефектов в фундаменте приобретенного объекта незавершенного строительства возникло до передачи им объекта ответчиком либо по причинам, возникшим до этого момента.

Как видно, из представленных истцом документов, недостатки, которые содержатся в заключении № СД-22/04-2020-ТЗ от 16.05.2020, были обнаружены за пределами сроков, установленных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку истцом не доказано существенное нарушение договора ответчиком и не представлено подтверждений того, что ООО «ИК «Виста» при заключении договора рассчитывало приобрести объект незавершенного строительства в ином состоянии, чем он был получен, оснований для расторжения договора от 04.08.2017 по ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, также отсутствует. 

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 12, 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью « Инвестиционная компания «Виста» к ФИО1 о расторжении договора купли продажи и возврате объекта недвижимости - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде через Первоуральский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Проскуряков Ю.В.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>