Дело № 3а-529/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 1500 кв.м, этаж: 3, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14718022 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, которое расположено в здании с кадастровым номером **, включенным в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-р «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» за № 4808. Таким образом, в силу положений решения Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» и положений статей 375 и 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости помещения. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого помещения, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы. 

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, администрация г. Соликамска о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником нежилого помещения, кадастровый номер ** общей площадью 1500 кв.м, расположенного на 3 этаже в здании с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 4808) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 43142325 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 24.05.2019 № 99/О-18, составленный оценщиком ИП К. Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 объекта составила 14718022 рубля.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», также оценщик проанализировал фактически сложившийся рынок купли-продажи объектов коммерческого назначения на территории Пермского края. На основании анализа фактических данных о ценах сделок и предложений оценщик определил диапазон цен, устоявшийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 237, 48 руб./кв.м до 19470, 15 руб./кв.м (без учета прав на земельный участок и НДС). Учитывая местоположение объекта (г. Соликамск - район средней активности рынка), площадь (большая), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик сделал вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 237, 48 руб./кв.м до 19470, 15 руб./кв.м (выше среднего значения 6062, 22 руб./кв.м), с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость) (стр. 18-22 отчета об оценке).

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, а также отобранных в качестве аналогов объектов ниже средней цены предложения, а установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми с учетом коэффициента уровня развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края.

Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. На стр. 17-18 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, не является репрезентативным, так как, по мнению оценщика, состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми с учетом коэффициента уровня развития рынков недвижимости муниципальных образований и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, указав, что стоимость объекта зависит от местоположения, площади, физического состояния.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении стоимости единого объекта и стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. 

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 5 объектов-аналогов для помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (помещения и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что стоимость объектов-аналогов разнится, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. При этом размер корректировок по каждому фактору не превышал 30%, что, в свою очередь, говорит о сопоставимости объектов по основным ценообразующим факторам. Оценщиком произведена проверка такой выборки на однородность путем расчета определенных статистических показателей, результаты которой показали, что коэффициент вариации не превышает критического показателя 0,33 (33%), поэтому выборка признается однородной (стр. 44 отчета). Оснований для расчета коэффициента вариации до приведения аналогов в соответствие с объектом оценки путем внесения необходимых корректировок не соответствует положениям ФСО № 1. 

Суд находит несостоятельной ссылку Министерства на предложенный перечень объектов, который, по его мнению, характеризует ценовой диапазон рыночной стоимости объекта оценки, поскольку практически все указанные в перечне объекты представляют собой помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах и не сопоставимы по площади с объектом оценки. Вместе с тем, как следует из анализа рынка, тип объекта (помещение, встроенно-пристроенное помещение, отдельно стоящее здание) существенно влияет на его оборотоспособность. 

С учетом изложенного, доводы Министерства однозначно не свидетельствуют о том, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов помещения не соотносимы с объектом оценки. В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено. 

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено. 

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 25.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер **, общая площадь 1500 кв.м, этаж расположения: 3, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14718 022 рубля по состоянию на 1 января 2018 года

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 30 июля 2019 года.

Судья (подпись)