Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Хитренко А.И.

при секретаре судебного заседания Лоренц К.А.

с участием ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8 к ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО7, ФИО8 обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО5 и их супругам ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указали, что с 1997 года являются собственниками 

<

адрес> в 

<

адрес>, всегда проживали в квартире, несли бремя ее содержания. В настоящее время истцам стало известно, что право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за другим лицом: на момент подачи иска - за ФИО3, в ходе рассмотрения дела - за ФИО5 Из полученных ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов усматривается, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО7, ФИО8 к ФИО1 Однако истцы не имели намерений продавать квартиру и договора купли-продажи не подписывали, денежных средств от ФИО1 не получали. Полагают, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7, ФИО8 (продавцы) и ФИО1 (покупатель), послуживший основанием для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1, является ничтожным, как противоречащий требованиям действующего законодательства. Впоследствии ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ продала квартиру ФИО3, а тот ФИО5 Данные договоры истцы также считают недействительными, поскольку ФИО1 не приобрела права собственности на квартиру, следовательно, не могла ее отчуждать. Ни ФИО1, ни ФИО12 в спорную квартиру не вселялись, ключей от нее не имеют, бремя содержания квартиры не несли, а лишь формально числились ее собственниками. На основании изложенного с учетом уточнений просят признать недействительным договоры купли-продажи № в 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО5, ФИО3, ФИО1 на 

<

адрес> в 

<

адрес>; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО7, ФИО8 на доли в праве собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес> в размере ? за каждым.

В судебное заседание истцы ФИО7, ФИО8 не явились, извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом. 

Ответчик ФИО1, представитель ФИО1 ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, поддержали доводы письменного отзыва. 

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО3, ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО3 ФИО4 исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Ответчики ФИО5, ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО5 ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы письменного отзыва.

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В письменных пояснениях ФИО7 указал, что в середине ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился его сын ФИО14 и рассказал, что ему очень нужны деньги в сумме 10 000 000 рублей, которые он может занять у ФИО24, но нужно обеспечить земное обязательство залогом. Сын попросил, чтобы родители – ФИО7 и ФИО8 передали их квартиру в залог для обеспечения возврата займа, полученного от ФИО24, на что истец согласился. Через некоторое время истцу стало известно, что займодавец не желает оформлять договоры займа и залога, предлагает другую «схему» - продать квартиру по притворной сделке и оформить с новым собственником договор аренды с правом выкупа. Такая «схема» истца не устраивала, поскольку продавать квартиру он не собирался, а имел намерение лишь передать квартиру под залог. После этого сын попросил его выдать ему доверенность с правом продажи квартиры, указав, что самого по себе существования такой доверенности будет достаточно для того, чтобы убедить ФИО3 дать деньги без фактического оформления продажи квартиры. Истец очень хотел помочь сыну, и они с женой выдали ему доверенности с правом продажи квартиры, полагая, что продажи на самом деле не будет, а будет фактический залог квартиры для получения нужной денежной суммы. В последних числах ДД.ММ.ГГГГ года в квартире истца появилась ФИО1, ранее ему незнакомая, которой истец сообщил, что квартира не продается, а будет передана лишь в залог. Договор к тому моменту уже был подписан, имелись расписки о получении денег. Вместе с тем никаких денег ФИО1 ни истцу, ни его сыну в присутствии истца не передавала. Позже сын сказал, что деньги в размере 10 000 000 рублей он все-таки получил. О том, что квартира была переоформлена на ФИО1, истец не знал, сын об этом ему не говорил. Договор купли-продажи квартиры был датирован задним числом ДД.ММ.ГГГГ, на самом деле события имели место в ДД.ММ.ГГГГ года. Все последующие сделки с квартирой также являются ничтожными, ни один из покупателей в квартиру не вселялся, бремя содержания не нес. Все договоры купли-продажи и расписки составлены одним и тем же лицом. Оспариваемые сделки по отчуждению квартиры совершены помимо воли истцов, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не подписан, данный договор не мог являться законным основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1, ФИО3, ФИО15, денег от ФИО1 от продажи квартиры истцы не получали (л.д.№). 

ФИО1 в письменном отзыве на исковое заявление указала, что 

<

адрес> в 

<

адрес> была продали ей ФИО7, ФИО8 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене 15 500 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ заявление о государственной регистрации перехода права от ФИО7, ФИО8 к ФИО1 было подано в Управление Росреестра по 

<

адрес> представителем истцов (их сыном) ФИО14, действовавшим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ со всеми правами, в том числе на получение денежных средств по сделке. ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиру за ФИО1 В дальнейшем ФИО1 распорядилась квартирой по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО3 Доводы об отсутствии у истцов намерения продавать спорную квартиру опровергаются нотариально удостоверенными доверенностями от ДД.ММ.ГГГГ, выданными истцами своему сыну ФИО14, распиской о сдаче документов для регистрации права собственности за ФИО1 Кроме того, полагает, что срок исковой давности истек (л.д.№).

ФИО5 в письменном отзыве (л.д.№) указал, что в январе текущего года обратился в агентство недвижимости ООО «Большой город» с целью подбора квартиры. Собственником спорной квартиры являлся ФИО3 В конце января ФИО5 осуществил осмотр квартиры, в агентстве проверил все документы, в том числе выписку из домовой книги, из которой следовало, что в квартире никто не зарегистрирован (л.д.№). Оформлением всей документации занималось агентство, услуги которого оплачены ФИО5 (л.д.№). Квартира была приобретена на денежные средства, полученные в заем от ФИО16 (л.д.№), под залог квартиры, регистрация которого приостановлена ввиду наложения судом в рамках настоящего дела обеспечительных мер (л.№). После приобретения квартиры начал предпринимать действия по переоформлению на свое имя договоров с ресурсоснабжающими организациями, в частности, ДД.ММ.ГГГГ подал в АО «Новосибирскэнерго» заявление об открытии на свое имя лицевого счета, что подтверждается заявлением. ДД.ММ.ГГГГ погасил долг по электроснабжению, что подтверждается платежным документом (л.д.№).

Выслушав лиц, участвующих в деле, ознакомившись с письменными пояснениями и отзывами на исковое заявление, исследовав письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 Постановления № 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 и ФИО21» указал следующее.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Судом установлено, что ФИО7, ФИО8, ФИО14 и ФИО22 являлись собственниками квартиры по адресу: 

<

адрес> размере по ? доли в праве общей долевой собственности (л.д.№).

По договорам дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 подарил свою ? долю в праве ФИО7, ФИО22 – ФИО8 (л.д.№).

ФИО7 доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариально, уполномочил ФИО14 продать за цену и на условиях по своему усмотрению ? (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, для чего предоставил право получать необходимые справки, удостоверения и другие документы, заключать и подписывать договор купли-продажи, предварительный договор, договор задатка, договор аванса, подавать заявления и подписывать акт приема-передачи и другие необходимые документы, получить деньги в любой форме, как наличной, так и безналичной, с правом заключения договора аренды банковской ячейки, с правом пользования банковской ячейкой, быть представителем в любом банке по вопросу открытия на имя доверителя расчетного и аккредитивного счета, заключать и подписывать при этом договоры, распоряжаться открытыми счетами на условиях по своему усмотрению, с правом получения денежных средств в любой сумме, в том числе причитающихся по договору купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. Быть представителем в органе технической инвентаризации, ЖЭУ, ТСЖ, УЖКХ, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае приостановления государственной регистрации для ее завершения с правом заключения на условиях по своему усмотрению и подписания от имени доверителя дополнительных соглашений к вышеуказанному договору купли-продажи, дополнительных соглашений к акту приема-передачи с правом сбора и подачи необходимых документов с правом сдачи на регистрацию дополнительного пакета документов, в том числе дополнительных соглашений и получения после регистрации вместе с экземпляром договора и дополнительными соглашениями, для чего доверитель (ФИО7) предоставляет право ФИО14 (доверенному лицу) подавать от его имени необходимые заявления, подписывать их, предъявлять и получать необходимые справки и документы, выписки, информации, технические планы, архивные документы, дубликаты, вносить изменения в ЕГРП, оплачивать платежи и сборы, с правом получения правоподтверждающих и зарегистрированных правоустанавливающих документов, в получении расписываться за доверителя и выполнять все формальности, связанные с данным поручением. Из текста доверенности также следует: «Я, ФИО7, действуя разумно и добросовестно, сообщаю, что текст документа прочитан мной полностью, проверен, ошибок нет, адреса, фамилии, имена, отчества и другие сведения, указанные в данном документе, соответствуют моему волеизъявлению и представленной мной информации, подтверждаю, что в отношении меня не выносились судебные решения о признании недееспособным, об ограничении в дееспособности, в отношении меня нет производства по делам о банкротстве физических лиц. Смысл, значение и правовые последствия нотариального действия мне известны» (л.д№).

ФИО8 ФИО14 выдана аналогичная по содержанию и форме доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№). 

Между ФИО7, ФИО8 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>, датированный ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№); ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности (л.д.6, №

На государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО7, ФИО8 к ФИО1 согласно расписке в получении документов поданы заявление о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 в лице ФИО14, заявление ФИО8 в лице ФИО14, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расписка (л.д.№).

Согласно распискам к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО8 получили от ФИО1 деньги каждый в сумме 7 750 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Деньги получены в полном объеме, претензий не имеется (л.д.№).

В подтверждение своей платежеспособности ФИО1 в ходе судебного разбирательства представила суду для обозрения выписку по лицевому счету ПАО «ВТБ» №, открытому на имя ФИО23 (матери ФИО1 с ее слов), из которой следовало, что с данного счета осуществлен перевод денежных средств в размере 3 000 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 5 000 000 рублей - ДД.ММ.ГГГГ. Также представлена выписка по счету №, принадлежащего ФИО1, согласно которой на счет поступили денежные средства по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 000 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 000 рублей; заявление, поданное в ОП № Железнодорожный от ФИО1, талон уведомление №, принято заявление дежурным отделом полиции ОП № Железнодорожный ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№ оборот).

Обосновывая свою добросовестность и намерение приобрести квартиру реально, а не формально, ФИО1 представила суду на обозрение справки о доходах, расходах и имуществе ФИО9 (ее супруга) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, указаны сведения об имуществе: квартира по 

<

адрес>; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, указаны сведения о доходах от продажи квартиры по 

<

адрес> (л.д№).

Кроме того, согласно договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (арендодатель) предоставила ФИО7 (арендатору) во владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, которая принадлежит арендодателю на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев с момента подписания договора. Арендатор обязуется вернуть арендованное имущество, имеет право приобрести арендованное имущество в собственность путем заключения договора купли-продажи и внесения выкупной стоимости имущества (л.д.№).

По акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, передана арендодателем и принята арендатором (л.д.№).

Также сторонами подписана памятка к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, содержащая разъяснения норм Гражданского кодекса РФ относительно продажи недвижимости (л.д.№).

В дальнейшем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Продавец сообщил покупателю, что в квартире на момент подписания договора на регистрационном учете состоят ФИО7, ФИО8, ФИО14, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 30 дней с момента регистрации перехода права собственности на указанную квартиру в Управлении Росреестра по 

<

адрес> на покупателя (л.д.№).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО3 денежные средства по договору купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 500 000 рублей в полном объеме, претензий не имеется (л.д.№).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.№).

На момент заключения договора купли-продажи с ФИО5 в спорной квартире зарегистрированных лиц не было, владельцем указан ФИО3, что следует из выписки из домовой книги (л.д.№).

Согласно выписке из домовой книге ФИО7, ФИО8, ФИО14 выписаны из квартиры по адресу: 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

ФИО5, являясь добросовестным приобретателем, имея намерение семьей проживать в спорной квартире, с его слов, убедился, что в квартире никто не зарегистрирован (л.д№), оплатил коммунальные услуги (л.д.№), заказал дизайн-проект квартиры для проведения в дальнейшем в ней ремонта (л.д.№). 

В ходе судебного разбирательства были допрошены в качестве свидетелей ФИО24, ФИО14

ФИО24 пояснил, что ФИО7, ФИО14, ФИО1 и ФИО3 знакомы ему. ФИО14 (А.) он знает с 2009 года, учились в одном институте. ФИО14 обратился к свидетелю, так как ему были нужны денежные средства, для этого ему нужно было продать квартиру по 

<

адрес> с помощью свидетеля. Свидетель сначала предложил квартиру ФИО3, это было в конце июля 2017 года, квартира ФИО3 понравилась. Свидетель сообщил ФИО3, что собственниками квартиры являются родители ФИО14 А. пришел на встречу со своим отцом – истцом (ФИО7). ФИО7 пояснил, что хочет продать квартиру, но постоянно отсутствует в городе, поэтому представит доверенность на сына – ФИО14, после чего ФИО3 согласился на сделку. Цена квартиры составила 15 000 000 рублей. В конце августа ФИО3 сообщил, что сумму накопил, готов приобрести квартиру. В дальнейшем свидетель подготовил договор купли-продажи, связался с А., денежные средства, полученные от ФИО3, пересчитал и отдал ФИО14 в полном объеме, сказал, что нужно в Росреестр идти. Потом встретились с А., пересчитали денежные средства еще раз и сдали в Росреестр пакет документов. Затем свидетелю поступил звонок из Росреестра, сообщили, что на квартиру наложен арест. С этой информацией свидетель обратился к А. и ФИО26, А. ответил, что решит данный вопрос. ФИО26 сказал, что при наличии ареста сделка его не устраивает, попросил вернуть денежные средства. Свидетель позвонил А., тот представил постановление, с которым свидетель пошел снять ограничение, сдал дополнительный пакет документов и снова перезвонил ФИО26, сообщил, что арест снят. ФИО26 настаивал на своем, просил вернуть деньги. Свидетель сообщил А., что деньги нужно вернуть обратно, А. ответил, что это невозможно, они потрачены. ФИО14 снова просил свидетеля оказать помощь в организации продажи квартиры. ФИО14 пообещал свидетелю 500 000 рублей, если тот решит данный вопрос. Через несколько дней вступили в сделку с ФИО1, она сказала, что деньги у нее есть. После этого свидетель позвонил А., сказал, что квартиру надо посмотреть, встретились у дома внизу, присутствовали А. и ФИО7 (отец), денежные средства пересчитали, тогда свидетель оповестил А., что нужно заключать сделку. В квартиру свидетель не заходил, заходила только ФИО27. После того, как ФИО27 осмотрела квартиру, свидетель, ФИО27 и А. поехали на сдачу документов в Росреестр на 

<

адрес>. А. хотел из этих денег вернуть средства ФИО26, но в дальнейшем возврата не состоялось. А. обещал, что вернет денежные средства, когда деньги у него появятся, такая ситуация продолжалась до следующего оформления сделки купли-продажи. Когда уже ФИО26 вступил в сделку с ФИО27, на громкой связи говорили с А., рядом со свидетелем находились ФИО26 и ФИО27, А. ответил, что деньги у него на руках, встречаемся в Росреестре, для заключения сделки ФИО26 передал деньги, поехали в Росреестр, А. не приехал, после этого на связь не выходил. ФИО26 передал деньги второй раз, так как его уверили, что деньги за первую сделку ему вернут. ФИО26 хотел приобрести квартиру в связи с расширением семьи, был в ней заинтересован. ФИО26 согласился на оплату второй раз, так как А. заверил, что деньги за первую несостоявшуюся сделку он вернет. ФИО27 не было известно, что ФИО26 ранее уже платил Пичугину А.. В итоге сделка между П-ными и ФИО27 состоялась в 2017 году, в конце августа. Наличие ареста было единственным обстоятельством, в связи с чем ФИО26 отказался от сделки в первый раз. Оригиналы свидетельств на право собственности на квартиру передал ФИО7 ФИО27 не имела намерения проживать в квартире, хотела ее перепродать. Перед просмотром квартиры пересчитали денежные средства в автомобиле, ФИО27 передала деньги в квартире, кому конкретно, свидетелю неизвестно, так как он остался в автомобиле, ФИО27 вернулась без денег, сам факт передачи денег свидетель не видел, видел только их наличие после передачи. ФИО1 вернулась с документами. Перед осмотром квартиры свидетеля и ФИО27 встречали ФИО7 (отец) и ФИО14 (сын). В Росреестр сдали копии расписок, подлинники передали после сдачи документов и передачи денежных средств (л.д.№).

ФИО14 в ходе допроса показал, что истцам приходится сыном. В конце августа 2017 года у него возникла потребность в денежных средствах, он обратился к ФИО24 (ФИО24 для получения займа в размере 10 000 000 рублей, так как был давно с ним знакомы, друг другу занимали деньги, находились в доверительных отношениях. ФИО24 сказал, что такая сумма есть у его «инвестора», ФИО24 является профессиональным «ростовщиком», дает деньги в заем под проценты, получая их от иных лиц, в частности, от ФИО26. ФИО26 попросил залог, залога у свидетеля не было, тогда он обратился к отцу ФИО7, отец сказал, что готов наложить обременение на квартиру. После того, как ФИО24 переговорил с ФИО26, ФИО26 был готов дать деньги, если будет доверенность от матери и отца на свидетеля на продажу квартиры. Отца свидетель убедил, доверенность составили, свидетель подписал договор, расписки по доверенности. На следующий день ФИО26 сообщил, что у него какие-то проблемы со счетами, но ФИО24 на тот момент уже передал свидетелю 3 000 000 рублей. Зная, что деньги свидетелю нужны срочно, ФИО24 нашел второго «инвестора» – ФИО27, ранее свидетелю не знакомую. Юристы ФИО24 посоветовали датировать договор 2015 годом, свидетель не знал, почему, но подписал все, что нужно. Документы принесли в двух комплектах - от матери и отца, свидетель ФИО14 расписался за отца, так как за двоих не мог расписаться, чтобы подписи не были слишком похожи, за мать кто-то другой расписался, возможно, ФИО24. В Росреестр подали документы на регистрацию. ФИО27 высказала опасения, хотела убедиться, что отец в курсе данных действий. Свидетель попросил отца приехать, зашли в квартиру, ФИО27 уточнила у отца, знает ли он о продаже квартиры, спросила, когда можно жить в квартире, отец сказал, что в квартире жить никогда никто не будет, так как заем будет возвращен. Свидетель и ФИО24 вышли из квартиры, сели в машину для передачи денежных средств, так как ранее 3 000 000 рублей ФИО24 свидетелю уже передал, он сказал, что нужно передать денежные средства так, чтобы ФИО27 не видела этого. Свидетель получил денежные средства за квартиру, но намерения продавать квартиру не имел. Все действия происходили в конце августа 2017 года. Основной целью было получение займа, полученные деньги свидетель вернул. С ФИО24 обсудили подписание договора аренды. Свидетель отцу не говорил, что регистрация перехода права на квартиру состоялась, не хотел его расстраивать. Договор аренды нужен был для подстраховки. В квартире кроме родителей никто не проживал, они проживают там до настоящего момента. Свидетель попросил приехать истца на сделку с ФИО27, так как истец был где-то в отъезде. Всего ФИО24 передал свидетелю 10 000 000 рублей, но из денег ФИО27 свидетель получил 7 000 000 рублей. В соответствии с устными договоренностями возвращал деньги ФИО24 частями. Отношения с ФИО24 были длительные. Платил ему около 500 000 рублей каждый месяц. Когда попросил ФИО24 встретиться и произвести сверку по платежам, тот отказал. Первый переход права на квартиру был зарегистрирован на ФИО27, по следующим переходам свидетель информацией не располагает. О том, что сделка была переоформлена снова на ФИО26, свидетелю стало известно летом ДД.ММ.ГГГГ года, отцу сообщил ориентировочно в конце ДД.ММ.ГГГГ года – осень или зима. Свидетель имеет юридическое образование. Объяснял отцу схему, по которой свидетелю предоставят деньги, отец не возражал против этого. Выдавая доверенность, отец полагал, что квартира не будет продаваться, что это необходимо для формальности. Деньги за квартиру свидетель фактически получил от ФИО24 в его автомобиле (л.д.№

Анализируя данные обстоятельства, оснований для отказа в иске по причине пропуска срока исковой давности суд не усмотрел ввиду нижеследующего.

Истцами требования заявлены на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ о признании сделки недействительной по причине нарушения требований закона при ее заключении, а именно статьи 434 Гражданского кодекса РФ ввиду порочности факта подписания договора купли-продажи со стороны истцов как продавцов спорной квартиры. 

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона ничтожна. 

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что фактическое исполнение сделки напрямую связано с государственной регистрацией перехода права собственности от ФИО7, ФИО8 к ФИО1, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ, после которой сделка приобрела характер публичного признания со стороны регистрирующего органа. Исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехгодичного срока с указанной даты.

Разрешая спор по существу, установив указанные выше обстоятельства и оценив представленные доказательства в совокупности по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу части 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пунктам 3,4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения; таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них согласно правилу эстоппеля и правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Эстоппель представляет собой принцип утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении, в результате которого сторона может лишиться права оспорить договор.

Указанный правовой принцип нашел свое непосредственное закрепление в Гражданском кодексе РФ: согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 166 которого сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Как следует из пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 70 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из совокупности представленных суду доказательств, пояснений сторон, показаний свидетелей суд приходит к выводу о том, что истцы ФИО7 и ФИО8 имели волю и явно выраженное намерение на продажу ФИО1 

<

адрес> в 

<

адрес>, сделка по отчуждению данной квартиры состоялась фактически в августе 2017 года, а не ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ заявление о государственной регистрации перехода права от ФИО7, ФИО8 к ФИО1 было подано в Управление Росреестра по 

<

адрес> представителем истцов ФИО14, действовавшим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с правом на получение денежных средств по сделке.

Поведение ФИО14, выразившееся в подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, получении денежных средств от ФИО1, сдаче необходимых документов на регистрацию в Управление Росреестра по 

<

адрес>, свидетельствует о последовательном осуществлении им действий в рамках предоставленных полномочий, направленных на отчуждение принадлежащей его доверителям – ФИО7,, ФИО8 квартиры.

То обстоятельство, что якобы ФИО14 подписал договор от ДД.ММ.ГГГГ и расписки только от имени отца (ФИО7), и не помнит, кто подписал эти документы за мать (ФИО8), не свидетельствует о том, что его воля на одобрение данного соглашения как представителя ФИО8 отсутствовала. 

Кроме того, достоверно не доказано, что подпись в договоре от имени ФИО8 не принадлежит ФИО14 Истцами было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью доказывания того обстоятельства, что подписи в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и расписках к договору от имени ФИО8 и ФИО7 выполнены не ими, но данное обстоятельство ответчики не оспаривали. Ходатайства же о назначении судебной экспертизы с целью доказывания того обстоятельства, что за ФИО8 подпись в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и расписке выполнил не ФИО14, а иное лицо, заявлено не было. Юридически значимым в рассматриваемой ситуации является поведение ФИО14, впоследствии одобрившего эту сделку, как представителя ФИО8, все его действия свидетельствуют о совершении сделки по отчуждению квартиры, что давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Более того, истец ФИО7 в письменных пояснениях указал, что все договоры купли-продажи и расписки составлены одним и тем же лицом.

Доводы о том, что ФИО7 полагал, что, выдавая доверенность на продажу квартиры с правом получения представителем (его сыном ФИО14) денежных средств от продавца, он фактически обременяет спорную квартиру залогом и не более того, а после возврата долга его сыном ФИО14 он и его супруга ФИО8 получат квартиру обратно, не могут быть признаны состоятельными. Суд учитывает пояснения ФИО7 и ФИО14 об их принадлежности к юридической профессии и в связи с этим приходит к выводу об обладании указанными лицами юридическими знаниями в части оформления гражданско-правовых отношений. Никаких договоров займа, расписок, заключенных с ФИО14, либо ФИО7, ФИО8, соглашений о залоге спорной квартиры суду не представлено.

Истец ФИО7 в пояснениях указал, что ни ему, ни его сыну в присутствии истца ФИО1 не передавала, вместе с тем из данных пояснений не следует, что ФИО1 не могла передать, а ФИО14 получить денежные средства не в присутствии истца ФИО7, что соотносится с показаниями свидетеля ФИО24 Кроме того, не исключается, что денежные средства могла получить и истец ФИО8, которая письменных пояснений не дала. 

Значимыми доказательствами, подтверждающими очевидную волю истцов на продажу квартиры, являются договор аренды квартиры, закрепляющий статус истцов уже как арендаторов, а не собственников данного имущества; выписка из домовой книги, свидетельствующая о том, что в спорной квартире на момент ее приобретения последним покупателем - ФИО5, истцы как жильцы не значились. 

В действиях самого ФИО5 суд усматривает добросовестность поведения, что подтверждают его действия по получению взаймы денежных средств на покупку квартиры, нахождение в его распоряжении платежных документов по оплате коммунальных услуг, заказ дизайн-проекта для проведения ремонта в приобретенной квартире. 

Добросовестным представляется и поведение первого покупателя ФИО1 и ее супруга ФИО9, в частности, ФИО1, проявив должную осмотрительность, в день заключения сделки явилась в спорную квартиру, встретилась с ее собственником, убедилась в реальности сделки и намерениях продавца, что сторонами не оспаривалось, приобрела квартиру и считала ее собственным имуществом. Супруг ФИО9, декларируя свои доходы, указывал спорную квартиру как собственное имущество, а после продажи отражал в справке о доходах сведения о ее продаже.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

То обстоятельство, что истцы являются владеющими собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, право которых зарегистрировано в ЕГРП, не доказано и опровергнуто материалами дела. 

Таким образом, учитывая вышеприведенную правовую позицию Конституционного Суда РФ о том, что последствием рассматриваемой сделки является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), права истцов, считающих себя собственниками спорной квартиры, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО7, ФИО8 оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд 

<

адрес>. 

Судья (подпись) Хитренко А.И.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: судья Хитренко А.И.