Дело № 2-2704/2024

УИД 23RS0002-01-2023-010059-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2024 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи С.В. Шепилова,

при секретаре судебного заседания – Д.А. Бондаревой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» обратилось в Адлерский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором с учетом уточнения исковых требований просит суд расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.06.2020 № №; указать в судебном решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи от 06.05.2021 № № об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования истец мотивировал тем, что на основании постановления администрации города Сочи от 09.06.2020 № 935 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и жилищно-строительным кооперативом «Тимашевская» заключен договор от 10.06.2020 № № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 501 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) (далее - Договор). Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с соглашениями о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2020 от 16.04.2021 арендатором вышеуказанного земельного участка в настоящее время является ФИО1 (государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка в виде аренды произведена 06.05.2021, номер регистрации № 09.08.2023 управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен осмотр вышеуказанного земельного участка. С выездом на место установлено, что земельный участок не огорожен, межевые знаки на земельном участке отсутствуют. Визуальным осмотром из общедоступного места установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены бытовки. По данным департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на 10.08.2023 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует. Таким образом, арендатором допущены существенные нарушения условия договора, а именно неосвоение земельного участка с кадастровым номером № более трех лет. В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ФИО1 МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» направлена претензия от 04.09.2023 № 01-09-01/1476 о расторжении договора аренды. 12.10.2023 от арендатора поступил ответ на данную претензию о несогласии с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2020 № №.

Представитель истца МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» в зал судебного заседания не явился, письменно просил суд рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО1 и его представитель в зал судебного заседания не явились, ране направили в суд письменные возражения относительно исковых требований, в которых просили суд в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях, также представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в зал судебного заседания не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен, причин неявки суду не сообщил.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, согласно требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела в совокупности с представленными ранее возражениями и приложенными к нему доказательствами, суд приходит к выводу, что исковые требования МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела, 16.08.2019г. на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с присвоением кадастрового номера №, категория земель- земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, правообладатель – Муниципальное образование город-курорт Сочи.

Согласно сведениям из ЕГРН, ФИО1 является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.06.2020 № 4910002751 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2020 от 16.04.2021г., о чем в ЕГРН 06.05.2021 произведена запись регистрации № 23:49:0404007:3250-23/236/2021-11.

Одной из обязанностей, принятых на себя арендатором в рамках заключенного договора, является использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования (п. 5.2.7. Договора). 

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 4.1.1. Договора).

По результатам выездного обследования от 09.08.2023 вышеуказанного земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, межевые знаки на земельном участке отсутствуют. Визуальным осмотром из общедоступного места установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены бытовки. 

По данным департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на 10.08.2023 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует. 

МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» в адрес ФИО1 была направлена претензия от 04.09.2023 № 01-09-01/1476 о расторжении договора аренды, указав на выявленный в ходе проверки факт нецелевого использования земельного участка, что земельный участок не огорожен, межевые знаки на земельном участке отсутствуют, в предполагаемых границах земельного участка расположены бытовки.

Полагая, что нарушений указанных в претензии от 04.09.2023 № 01-09-01/1476 не имеется, ФИО1 проинформировал МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса», что факты изложенные в претензии ничем не подтверждены, оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку досрочное расторжение договора аренды земельного участка, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, сведений подтверждающих расположение межевых знаков по границам земельного участка не представлено, из договора аренды не следует, акт об отсутствии межевых знаков с указанием их номеров не составлялся, в связи с чем направил ответ на данную претензию о несогласии с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2020 № №

Поскольку ФИО1 отказался от расторжения договора аренды, МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса», ссылаясь на нарушения условий заключенного договора аренды, обратилось в суд с указанными требованиями.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 ГК РФ, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 ГК РФ, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что письменных предупреждений о необходимости исполнения обязательства в разумный срок в адрес арендатора не направлялись, претензия от 04.09.2023 № 01-09-01/1476 о расторжении договора аренды таких предупреждений с указанием срока исполнения обязательств не содержит.

При таком положении, суд приходит к выводу, что у МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» не возникло право требовать расторжения договора аренды.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Вместе с тем довод истца о неосовении земельного участка не нашел своего подтверждения.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В материалы дела ответчиком представлены обращения в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи о получении уведомления о соответствии планируемого строительства параметрам, по результатам рассмотрения которых получены отказы (№ от 08.09.2021г№ от 06.10.2021г., № от 22.04.2022г., № № от 12.12.2022г., № № от 08.11.2023г.), где единственным основанием для отказа послужило предоставление вместо оригинала копии согласования Филиала ПАО «Россети Кубань» строительства объекта индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанные выше неоднократные обращения ответчика свидетельствуют о действительном намерении последнего освоить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404007:3250 в соответствии с его целевым использованием. 

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Также суд обращает внимание, что из содержания договора аренды от 10.06.2020 года не следует четкого указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке.

Учитывая, что спорный участок предоставлен в аренду сроком до 26 июня 2058г., а ответчиком представлены доказательства, свидетельствующие о принимаемых мерах по освоению и использованию земельного участка, необходимые для начала строительства, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны ответчика.

Довод истца со ссылкой на абз. 3 ст. 42 ЗК РФ, согласно которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством не является по смыслу закона, обстоятельством, свидетельствующим о существенном нарушении условий договора аренды.

Согласно ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Указанные сведения устанавливаются в результате проведенных кадастровых работ, в результате которых готовятся документы, содержащие необходимые для кадастрового учета сведения. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404007:3250 поставлен на кадастровый учет 16.08.2019г., сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Согласно п. 1-2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Между тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих расположение межевых знаков по границам земельного участка, также этого не следует из договора аренды, акт об отсутствии межевых знаком с указанием их номеров не составлялся.

Таким образом, представленный в материалы дела акт обследования земельного участка от 09.08.2023г. не позволяет прийти к выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях в использовании земельного участка, достаточных для применения крайней меры в виде прекращения арендных отношений и изъятия земельного участка из арендного пользования.

В соответствии с письмом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17.11.2023г. № № Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 25.12.2023г., проведено выездное обследование в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по вдресу: 

<

адрес> по результатам которого нарушений земельного законодательства не выявлено, о чем составлен акт выездного обследования объекта земельных отношений от 25.10.2023г. № 769, 

Из содержания акта № 769 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404007:3250 огорожен забором, на территории обследуемого земельного участка расположены бытовки и строительные материалы.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» не доказано совершение ответчиком как арендатором земельного участка таких существенных и неустранимых нарушений договора аренды земельного участка и земельного законодательства, которые требуют исключительно прекращения договора аренды посредством его расторжения.

Расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка допускается как последняя и исключительная мера только при существенном нарушении, то есть таком, которое не может быть устранено иными способами и которое делает дальнейшее сохранение арендных отношений невозможным.

Приведенные истцом обстоятельства не свидетельствуют о допущенных арендатором таких существенных и неустранимых нарушениях договора аренды и земельного законодательства, которые требуют исключительно расторжения договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, учитывая предпринимаемые арендатором меры к освоению земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований МКУ муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд в течение десяти дней.

Судья подпись. 

Копия верна: Судья- Секретарь-