РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Котельниковой Т.В., при секретаре судебного заседания Кулюкиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3093/18 по иску акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» (АО «Банк ЖилФинанс») к ответчикам ФИО27 ФИО1, ФИО27 ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ФИО27 ФИО3, ФИО27 ФИО4 к акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о расторжении кредитного договора, 

у с т а н о в и л:

Истец Акционерное общество «Банк Жилищного Финансирования» (АО «Банк ЖилФинанс») обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО27 ФИО5, ФИО27 ФИО6, в котором просит, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), взыскать солидарно с ФИО27 ФИО7, ФИО27 ФИО8 в пользу акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору в размере № рублей; проценты за пользование кредитом в размере № % годовых, начисляемых на сумму основного долга № рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательств; обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене № рублей; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере по № рублей № коп. 

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» (в настоящее время АО «Банк ЖилФинанс») и ФИО27 ФИО9, ФИО27 ФИО10, был заключен кредитный договор № № (кредитный договор) на следующих условиях: сумма кредита – № рублей, срок возврата кредита - № месяца с даты предоставления кредита, размер процентов за пользование кредитом - № процентов годовых, размер аннуитетного (ежемесячного) платежа - № рублей, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств - № % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обеспечение исполнения обязательств по кредиту – залог недвижимого имущества (ипотека).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ г. заключен договор об ипотеке, по которому залогодатель ФИО27 ФИО11 передала залогодержателю АО «Банк ЖилФинанс» в залог (ипотеку) недвижимое имущество: №х этажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоящий из № комнат, общей площадью № кв.м, кадастровый номер №; и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования- 

<

данные изъяты>, площадью № кв.м, кадастровый номер №. 

Предмет ипотеки находится в собственности у ФИО27 ФИО12. Ипотека в силу закона зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области первоначальному залогодержателю -истцу ДД.ММ.ГГГГ. 

Заемщиками, по утверждению истца, систематически нарушаются условия кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного погашения кредита и процентов за пользованием им.

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 5.3. Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере № % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, в соответствии с п. № (п.п.№) кредитного договора ответчику предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от ДД.ММ.ГГГГ Отправленные истцом по месту жительства и месту работы ответчиков требования возвращены истцу по истечении срока хранения в отделении связи. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей, в том числе: № руб.- сумма основного долга, № рублей - сумма задолженности по оплате просроченных процентов, № рублей - сумма процентов за просроченный основной долг, № рублей – пени за нарушение сроков возврата кредита, № рублей – пени за нарушение сроков уплаты процентов, № рублей – начисленные проценты. 

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет № рублей, что подтверждается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ. 

Ответчики ФИО28, ФИО29 предъявили встречный иск к АО «Банк Жилищного Финансирования», в котором просят расторгнуть кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования по встречному иску обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ М-вы направили АО «Банк Жилищного Финансирования письмо о расторжении кредитного договора по соглашению сторон с предложением дать ответ до ДД.ММ.ГГГГ года. Ответ от банка не получен. Основанием для расторжения кредитного договора, по мнению истцов по встречному иску, является существенное изменение обстоятельств настолько, что, если бы они могли их предвидеть, то договор вообще не был бы заключен. Заемщики не могут изменять условия договора. Заемщики обращались в банк с заявлениями о предоставлении «банковский каникул», о реструктуризации долга, но банк им отказал. При заключении в ДД.ММ.ГГГГ году кредитного и ипотечного договора созаемщики имели орошо оплачиваемую работу, дополнительно ФИО29 являлась ндивидуальным предпринимателем, ежемесячный оборот которой составлял от № до № рублей (справки работодателей о заработной плате, а так же ежемесячные отчеты за № года были предоставлены банку при подаче заявки).

С ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время заемщик ФИО29 не имеет возможности работать, в связи с нахождением в отпуске по уходу за ребенком, которому исполнится три года ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается свидетельством о рождении.

ДД.ММ.ГГГГ года прекращена деятельность ООО «

<

данные изъяты>», в которой работала ФИО28 с ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮл и копией трудовой книжки. Устроиться на другое место работы нет возможности в связи с пенсионным возрастом и наличием инвалидности второй группы, что подтверждается пенсионным удостоверением и справкой ВТЭК. 

Несмотря на это, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года кредитные обязательства по договору созаемщиками ФИО29 и ФИО28 выполнялись ежемесячно в размере № рублей, что подтверждают выписки по счету, предоставленные АО «Банк жилищного финансирования». Общая сумма выплат составила более трех миллионов рублей, в том числе № рублей - сумма основного долга.

Открытие в ДД.ММ.ГГГГ года на 

<

адрес> шоссе торгового центра «

<

данные изъяты>» (№ км от 

<

адрес>) окончательно снизило покупательский спрос на строительные материалы, в том числе обои, продажей которых занималась предприниматель ФИО29 в Торговом центре «

<

данные изъяты>» на ул. 

<

адрес>, в г. 

<

адрес>. Торговый оборот с № рублей в месяц снизился до № рублей, что подтверждают прилагаемые отчеты.

В ДД.ММ.ГГГГ года магазин пришлось закрыть, расторгнув договор аренды, что подтверждается Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ.

М-вы полагают, что наличие указанных обстоятельств является основанием для расторжения кредитного договора, с учетом иска АО «Банк Жилищного Финансирования» об обращении взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок по адресу 

<

адрес>, стоимость которых превышает сумму долга и процентов по договору.

Представитель истца АО «Банк ЖилФинанс»по доверенности, ФИО13 в судебном заседании исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал. По объяснениям представителей истца, по условиям договора, № число каждого месяца – дата ежемесячного платежа. Первая просрочка была в ДД.ММ.ГГГГ года, ежемесячный платеж не поступил и в ДД.ММ.ГГГГ. Первый платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ, в ДД.ММ.ГГГГ внесено № руб., внесенные суммы не покрыли просроченную сумму. Далее платежи поступали позже установленной даты, ДД.ММ.ГГГГ года был последний платеж, больше платежей не было. Ответчики знают о просрочке, их уведомляли о задолженности, звонили. На письмо банка не ответили, договоренностей не достигнуто. По утверждению представителя, Банк предлагал мировое, но ответчики отказались, указав, что больше платить не могут. Ответчики желают снизить аннуитетные платежи, но Банк не меняет размер аннуитетных платежей, сумма кредита большая. № рублей – это задолженность по оплате просроченных процентов. Проценты были начислены по ДД.ММ.ГГГГ. Основания для расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ. Рождение ребенка и изменение материального положения не являются, по мнению банка, основанием для расторжения договора. Против уменьшения неустойки истец возражает, так как ответчики не исполняют обязательства более года. Неустойка соразмерна.

Ответчик ФИО29 извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовала, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик ФИО28, являющаяся представителем по доверенности ФИО29, в судебном заседании исковые требования банка признала в части основного долга и просроченных процентов, против остальной части иска банка возражала, встречный иск поддержала. Заявила ходатайство о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, утверждая, что она завышена. На протяжении трех лет ответчики исправно платили кредит, что принесло банку значительную прибыль. По утверждению ответчика, сумма начисленных процентов № рублей не доказана, в расчете истца отсутствует. Значительное изменение курса иностранной валюты по отношению к российскому рублю является, по мнению ответчиков М-вых, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении кредитного договора. 

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд полагает исковые требования АО «Банк ЖилФинанс» подлежащими удовлетворению частично, встречный иск – не подлежащим удовлетворению. 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

В соответствии со статьей 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В подтверждение заключения между Закрытым акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» (в настоящее время АО «Банк ЖилФинанс») и ФИО27 ФИО14, ФИО27 ФИО15 кредитного договора и его условий, указанных истцом в исковом заявлении, представлен кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ года 

<

данные изъяты>). Приложением к договору является график платежей (

<

данные изъяты>), согласно которому ежемесячный платеж составляет № рубля, дата платежа – № число каждого месяца. 

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. 

<

данные изъяты>), по которому залогодатель ФИО27 ФИО16 передала залогодержателю АО «Банк ЖилФинанс» в залог (ипотеку) следующее недвижимое имущество: 

- №-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> состоящий из № комнат, общей площадью № кв.м, кадастровый номер №; 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель- 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования- 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, площадью № кв.м, кадастровый номер №. 

Предмет ипотеки находится в собственности у ФИО27 ФИО17. Ипотека в силу закона зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

Права залогодержателя АО «Банк ЖилФинанс» по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ года, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области первоначальному залогодержателю - истцу ДД.ММ.ГГГГ года 

<

данные изъяты>). 

В подтверждение наличия жилого дома и их принадлежности ФИО28 представлены выписка из ЕГРН, копии свидетельств о государственной регистрации права (л

<

данные изъяты>). 

Согласно ответу Отдела по вопросу миграции УМВД России по 

<

адрес> городскому округу, по адресу: 

<

адрес> зарегистрированы по месту жительства граждане: ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, ФИО29 ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, ФИО28 ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ. рождения.

Выдача ответчикам по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года кредита в размере № 

<

данные изъяты>№ рублей подтверждена Выпиской по счету (

<

данные изъяты>).

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено ипотекой указанного недвижимого имущества. Согласно закладной (л

<

данные изъяты>), истец является залогодержателем. По закладной стоимость предмета ипотеки составляет № рублей, в т.ч. жилого дома – № рублей, земельного участка – № рублей. 

В подтверждение стоимости недвижимости истцом представлен Отчет независимого оценщика ООО «

<

данные изъяты>» № № Об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (

<

данные изъяты>), согласно которому, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость единого объекта ипотеки составляет № рублей, в том числе жилого дома № рублей, земельного участка – № рублей 

<

данные изъяты>).

Истцом в адрес ответчиков направлялось требование от ДД.ММ.ГГГГ г. о полном досрочном истребовании задолженности по кредитному договору (

<

данные изъяты>).

В подтверждение размера задолженности истцом представлен расчет задолженности 

<

данные изъяты>), согласно которому общая сумма задолженности ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет № рубля, в том числе: № руб. - основной долг, № рублей - сумма просроченной задолженности по процентам, № рублей - сумма процентов за просроченный основной долг, № рублей - пени за нарушение сроков возврата кредита, № рублей - пени за нарушение сроков уплаты процентов, № рублей - начисленные проценты. 

Расчет начисленных процентов в представленном истцом расчете не приведен, поэтому требования банка о взыскании суммы начисленных процентов в размере № рублей необоснованы.

Сумма основного долга, сумма просроченной задолженности по процентам признаны ответчиками. Признание иска в этой части не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, поэтому принимается судом, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ. 

Представленными письменными доказательствами, объяснениями сторон подтверждено, что ответчиками не исполняются обязательства по кредитному договору. Ответчики обязаны были исполнять свои обязательства по заключенному договору, в том числе погашать задолженность по кредитному договору согласно установленному графику платежей. 

У истца, являющегося кредитором по договору, возникло право требовать взыскания задолженности. Оснований для освобождения ответчиком от обязательств не установлено, в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Сумма основного долга и начисленных процентов подлежит взысканию с ответчиков М-вых в пользу банка.

Взыскиваемая истцом с ответчиков М-вых неустойка подлежит уменьшению, с учетом ходатайства ответчиков.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 394 указанного кодекса, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Исходя из названных положений закона неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу приведенных выше правовых норм, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обязанность доказывания которой лежит на должнике.

В то же время кредитор при взыскании законной или договорной неустойки не обязан доказывать наличие убытков и их размер.

Мотивы, по которым суд снизил размер неустойки, должны быть указаны в решении суда. Таким образом, применение судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам, возникающим из кредитных правоотношений, возможно в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

При оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суд должен исходить из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

В подтверждение погашений по кредитному договору представлена выписка по счету (

<

данные изъяты> Согласно выписке, кредит получен ДД.ММ.ГГГГ. платеж поступил ДД.ММ.ГГГГ, затем платежи поступали ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ года. Затем платежи были в меньшем размере. Последний платеж поступил ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на протяжении № лет ответчики М-вы оплачивали кредит и проценты.

В подтверждение изменения материального положения ответчиков М-вых представлены: свидетельство о рождении сына у ФИО29 ДД.ММ.ГГГГ, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ прекратило свою деятельность ООО «

<

данные изъяты>», в которой работала ФИО28, согласно сведениям о работе в трудовой книжке, отчеты о доходах ФИО29 

<

данные изъяты>

Таким образом, учитывая, что на протяжении почти трех лет ответчики оплачивали кредит и проценты в полном объеме, перестали платить по кредиту в связи с изменением материального положения, после изменения материального положения ответчики М-вы обращались в банк с заявлениями о предоставлении «Банковских каникул», о реструктуризации, что подтверждено объяснениями представителя Банка, суд полагает заявленную сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств. Всего заявленная сумма неустойки составляет № рубля. Указанная сумма превышает сумму заявленной ко взысканию задолженности по оплате просроченных процентов, подлежит уменьшению до №% от заявленной суммы. 

Таким образом, сумма подлежащей взысканию с ответчиков неустойки составляет № рубля.

Общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчиков, составляет 

<

данные изъяты> рубля.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 названного кодекса предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен круг вопросов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

Статьей 54.1 указанного Федерального закона установлены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

В подтверждение стоимости заложенного имущества АО «Банк ЖилФинанс» представил отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка (

<

данные изъяты>). 

В опровержение отчета, представленного истцом, ответчиками М-выми представлены отчеты иных учреждений (

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Для установления рыночной стоимости заложенного имущества судом назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «

<

данные изъяты>» ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ № № (

<

данные изъяты>), рыночная стоимость жилого дома составляет № руб., рыночная стоимость земельного участка – № рублей. Общая стоимость имущества № рублей.

Судом принимается за основу определения рыночной стоимости имущества заключение эксперта по результатам судебной экспертизы, поскольку эксперт обладает достаточной квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено. Допущено значительное и существенное нарушение ответчиками обеспеченного залогом обязательства.

№% от стоимости объектов ипотеки составляет № рублей. 

Суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании процентов по кредитному договору за пользование кредитом исходя из № % годовых, начисляемых на сумму основного долга № № рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день фактического исполнения обязательств по возврату суммы займа, поскольку в случае последующего погашения заемщиками значительной части основного долга, начисление процентов на определенную судом сумму задолженности приведет к неосновательному обогащению банка.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ истец имеет право на взыскание с ответчиков в равных долях понесенных расходов по уплате государственной пошлины в полном объеме, поскольку требования удовлетворены судом. Расходы истца по оплате госпошлины в размере № рублей подтверждены платежным поручением (

<

данные изъяты>

Встречный иск ФИО31 к АО «Банк ЖилФинанс» не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО30 и ФИО29 обращались в АО «Банк ЖилФинанс» с заявлением, в котором просили расторгнуть кредитный договор 

<

данные изъяты>).

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк ЖилФинанс» отказался расторгать договор, указав, что ухудшение материального положения не является основанием для расторжения договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 того же Кодекса предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом не установлено обстоятельств, которые в соответствии с положениями пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации могли бы послужить основанием для изменения заключенного сторонами гражданско-правового договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла указанных выше норм следует, что заемщик обязан возвратить заимодавцу то же количество денег, определенное в той же валюте, или других вещей, определенных родовыми признаками, которое им было получено при заключении договора займа, а если иное не предусмотрено законом или договором, также уплатить проценты на эту сумму.

При заключении договора стороны добровольно договорились о займе в российских рублях.

Таким образом, возврат суммы займа должен быть произведен исходя из валюты займа, указанной в договоре, то есть в размере полученной при заключении договора суммы с учетом уплаты процентов.

Изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае изменение курса иностранной валюты не влияет на размер оплат по договору.

Рождение ребенка, изменение материального положения ответчиков М-вых не влечет за собой возникновение у них права требовать расторжения договора. Расторжение договора по требованию стороны, нарушившей обязательства по договору, в данном случае приведет к дисбалансу прав кредитора и заемщика, нарушению прав кредитора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199, 167 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» (АО «Банк ЖилФинанс») к ответчикам ФИО27 ФИО21, ФИО27 ФИО22 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО27 ФИО23, ФИО27 ФИО24 солидарно в пользу акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. в размере № 

<

данные изъяты>) рубля № коп., в том числе: сумму основного долга в размере № рублей, сумма задолженности по оплате просроченных процентов № руб., пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов № руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере №

<

данные изъяты>) рублей № коп.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, жилой дом площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки в размере №

<

данные изъяты>) рублей № коп. 

В остальной части иска, удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование кредитом в размер 15,99% годовых, начисляемых на сумму основного долга № рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года до дня фактического исполнения обязательства отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО27 ФИО25, ФИО27 ФИО26 к акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о расторжении кредитного договора отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Котельникова