Дело № 2-141/2017

Решение

Именем Российской Федерации

г. Калязин 28 апреля 2017 г. 

Калязинский районный суд Тверской области в составе

председательствующего и.о. судьи Осиповой Л.И.

при секретаре Шайдулиной Л.Р.,

с участием представителя истца ФИО1, представившей удостоверение № ___ от "__"__ __ г., ордер № ___ от "__"__ __ г., доверенность от "__"__ __ г., 

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Калязинского района Тверской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области, Администрации Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области, ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, о государственной регистрации соглашения о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок, 

установил:

ФИО1, действующая на основании доверенности от "__"__ __ г. в интересах истца ФИО3, обратилась в Калязинский районный суд Тверской области с иском к Администрации Калязинского района Тверской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области, Администрации Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области, ФИО2, в котором просит признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___ расположенный по адресу: 

<

адрес> и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную по адресу: 

<

адрес> от Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» к ФИО3, а также признать подлежащим государственной регистрации Соглашение о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенное "__"__ __ г. Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» с ФИО3. 

В обоснование заявленных требований указано, что "__"__ __ г. между истцом и Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» (ИНН 

<

***>, зарегистрировано Управлением юстиции г. Москвы Минюста РФ 07.08.1996, peг. свидетельство серия 77 № ___, местонахождение: 

<

адрес>), в лице председателя правления ФИО2, действующего на основании Устава, заключен договор купли-продажи земельного участка и гостиницы. Согласно условиям договора и передаточного акта Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» передала в собственность ФИО3 земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную на вышеуказанном земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 69-АБ № ___ от "__"__ __ г. и свидетельством о государственной регистрации права серия 69-АА № ___ от "__"__ __ г., а также выписками из ЕГРН № ___ от "__"__ __ г., № ___ от "__"__ __ г.. Земельный участок и гостиница были проданы за 714 460 рублей. Денежный расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем свидетельствует расписка в получении денежных средств от "__"__ __ г., выданная председателем правления ФИО2 Решение об отчуждении указанного земельного участка и гостиницы было принято на 17-ой Конференции Московского спортивного общества «Рыболов и охотник» "__"__ __ г., что подтверждается протоколом № ___ от "__"__ __ г. и выпиской из материалов от "__"__ __ г.. Также "__"__ __ г. между истцом и Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» было заключено Соглашение о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок, согласно которому Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» уступила истцу права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № ___ от "__"__ __ г., заключенного между Администрацией Калязинского района и Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» на срок 10 лет с "__"__ __ г. по "__"__ __ г., договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, номер регистрации: № ___, дата регистрации: "__"__ __ г., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый № ___, общая площадь: ....... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы. Данное Соглашение о переуступке арендных прав на земельный участок подлежит регистрации и право аренды на земельный участок переходит с момента регистрации указанного Соглашения. С момента заключения договора купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г. не имелось возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» не могла обеспечить явку представителя организации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для подачи совместного заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г., а также Соглашения о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок от "__"__ __ г.. "__"__ __ г. Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» прекратила свою деятельность и в ЕГРЮЛ была внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ юридического лица, фактически прекратившего свою деятельность. О данном обстоятельстве истцу стало известно в январе 2017 года. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Поскольку Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления только одной стороны, в случае ликвидации второй стороны, в такой ситуации по аналогии статей 165,551 ГК РФ регистрация перехода права собственности и Соглашения о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок может быть произведена только на основании решения суда, в связи с чем заявлен настоящий иск. 

Истец - ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, не просила рассмотреть дело в ее отсутствие либо отложить судебное разбирательство.

Представитель истца по доверенности - ФИО1 исковые требования поддержала, сославшись на обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик - ФИО2 с исковыми требованиями согласился и пояснил, что переход права собственности на спорную гостиницу и земельный участок не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку "__"__ __ г. Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» прекратила свою деятельность и в ЕГРЮЛ была внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ юридического лица, фактически прекратившего свою деятельность, о чем ему стало известно только в январе 2017 года. По этой же причине не было зарегистрировано Соглашение о переуступке арендных прав на земельный участок от "__"__ __ г.. До государственной регистрации сторонами все условия по договору купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г. и Соглашению о переуступке арендных прав на земельный участок от "__"__ __ г. исполнены в полном объеме. 

Ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, просил рассмотреть дело без его участия. Возражений по существу иска не представил. 

Ответчик - Администрация Калязинского района Тверской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила, просила рассмотреть дело без его участия. Возражений по существу иска не представила. 

Ответчик - Администрация Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила, не просила рассмотреть дело без его участия либо отложить судебное разбирательство. Возражений по существу иска не представила.

В соответствии с ч. 2 ст. 150 ГПК РФ непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств, в случае его неявки в судебное заседание, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, не просило рассмотреть дело без участия представителя либо отложить судебное разбирательство. Возражений по существу иска не представило.

Поскольку в состязательном процессе его участники сами определяют объем личного участия в защите своих прав, суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников процесса. 

Выслушав представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, и, оценив собранные доказательства в их совокупности, согласно ст. ст. 56-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд полагает, что исковые требования ФИО3 обоснованны и подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает следующее:

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

В развитие ст. 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации федеральный законодатель в ст. 3 ГПК РФ предусмотрел, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами.

В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 1,2 ст. 1 ГК РФ). 

Согласно ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам (п.1 ст.213 ГК РФ).

Собственнику в силу п.1,2,3 ст.209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

На основании п. 2 ст.218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1,2 ст.223 ГК РФ). 

В силу пп.1,3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

Пунктами 1,2 ст.8.1. ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в силу п.1 ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. 

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество ( п.6 ст.131 ГК РФ).

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче регламентирована статьей 556 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ).

Пунктом п. 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В договоре продажи недвижимости, в силу п. 1 ст.554 ГК РФ, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п.1 ст.555 ГПК РФ).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" N 11 от 24 марта 2005 года при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

Согласно п.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

На основании п.2 ст. 615 ГПК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

Таким образом, в случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключённый между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации. 

По смыслу разъяснений, данных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьями 3,4,5,6 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

На основании п.3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу ч.7 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Из п. 62 вышеуказанного постановления Пленума следует, что при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) (п.63 постановления Пленума). 

Судом по материалам дела установлено следующее:

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 69-АБ № ___, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области "__"__ __ г., Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата государственной регистрации: "__"__ __ г., наименование регистрирующего органа: Управление юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации, КПП: 770901001, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от "__"__ __ г. № ___, передаточного акта от "__"__ __ г. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы, общая площадь: ....... кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый № ___, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "__"__ __ г. сделана запись регистрации № ___. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от "__"__ __ г. № ___ подтверждено, что сведения о земельном участке с кадастровым № ___, расположенном по адресу: 

<

адрес>, имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Правообладателем данного земельного участка является Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», ИНН: 

<

***>, регистрационный № ___, дата государственной регистрации: "__"__ __ г., наименование регистрирующего органа: Управление юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации. 

Из свидетельства о государственной регистрации права серия 69-АА № ___, выданного "__"__ __ г. Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует, что Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», ИНН: 

<

***>, зарегистрированной Управлением юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации, рег. свидетельство серия 77 № ___, местонахождение 

<

адрес>, на основании дубликата акта приемки здания государственной приемочной комиссии от "__"__ __ г., выданного отделом по делам архитектуры и градостроительству администрации 

<

адрес> "__"__ __ г. и протокола № ___ заседания исполкома Калязинского районного Совета депутатов трудящихся Калининской области от "__"__ __ г. на праве собственности принадлежит дом рыбака на 60 мест общей площадью ....... кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № ___/Б, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "__"__ __ г. сделана запись регистрации № ___. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от "__"__ __ г. № ___ подтверждается, что объектом недвижимости с кадастровым № ___ является нежилое здание - гостиница, ранее присвоенный государственный учетный № ___, расположена по адресу: 

<

адрес>. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Правообладателем является Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», ИНН: 

<

***>,регистрационный № ___, дата государственной регистрации: "__"__ __ г., наименование регистрирующего органа: Управление юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации, вид, номер и дата государственной регистрации: собственность, № ___ от "__"__ __ г.. 

Из информационного письма Калязинского филиала ГУП «Тверское областное БТИ» № ___ от "__"__ __ г. следует, что исходя из материалов инвентарного дела № ___ на объекты Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник», расположенные по адресу: 

<

адрес>, объект капитального строительства «Дом рыбака на 60 мест» площадью ....... кв.м с кадастровым № ___ расположенный по адресу: 

<

адрес>, и объект капитального строительства нежилое здание - гостиница с кадастровым № ___ площадью ....... кв.м по адресу: 

<

адрес>, являются одним и тем же объектом. 

Согласно договору купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г. Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», ИНН/КПП 

<

***>/770901001 зарегистрированная Управлением юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации "__"__ __ г., рег. Свидетельство 77 № ___, находящаяся по адресу : 

<

адрес>, именуемая как продавец, в лице председателя правления ФИО2, действующего на основании Устава, взяло обязательство передать в собственность ФИО3, именуемой как покупатель, земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную на вышеуказанном земельном участке. Адрес объектов: 

<

адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия ....... № ___ от "__"__ __ г. и свидетельством о государственной регистрации права серия 69-АА № ___ от "__"__ __ г.. Указанный земельный участок продается за ....... рублей, гостиница за ....... рублей. Общая цена сделки составляет ....... рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Денежный расчет произведен полностью до подписания настоящего договора (п.4). Покупатель приобретает право собственности на земельный участок и гостиницу с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.8). Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель (п.10). 

Гражданский Кодекс РФ отмечает, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить её, что предусмотрено п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ.

В соответствии п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому для того, чтобы интерес покупателя был удовлетворен, необходима передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности.

Как следует из передаточного акта от "__"__ __ г. продавец - Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник», в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г. передала в собственность покупателю ФИО3 земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную на вышеуказанном земельном участке. Адрес объектов: 

<

адрес>

Покупатель принял от продавца указанный земельный участок и гостиницу (п.2). Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку и гостинице не имеется (п.3). 

В пункте 4 передаточного акта указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. 

Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от "__"__ __ г. председателя правления Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и Охотник» ФИО2, который в соответствии с Уставом данной организации является исполнительно-распорядительным органом. К его компетенции относится решение всех вопросов деятельности организации, не отнесенных к исключительной компетенции Конференции, Совета и Правления. Председатель без доверенности действует от имени организации, представляет ее интересы, утверждает по решению Правления имущественные и финансовые документы, в том числе заключает договоры, подписывает все документы организации. 

Решение об отчуждении спорного земельного участка и гостиницы было принято на 17-ой Конференции Московского спортивного общества «Рыболов и охотник» "__"__ __ г., что подтверждается протоколом № ___ Совета Московского спортивного общества «Рыболов и Охотник» от "__"__ __ г. и выпиской из материалов 17-ой Конференции Московского спортивного общества «Рыболов и охотник» от "__"__ __ г.. 

Оценив собранные по делу доказательства, суд считает установленным, что договор купли-продажи земельного участка и гостиницы от "__"__ __ г. заключен в соответствии с требованиями законодательства и фактически до государственной регистрации перехода права собственности исполнен сторонами. 

В данном случае сделка, требующая государственной регистрации, была совершена в надлежащей форме, все обязательства сторонами по сделке были выполнены в полном объёме, поэтому она подлежит государственной регистрации. 

"__"__ __ г. между ФИО3 и Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» в лице действующего на основании Устава председателя правления ФИО2 заключено Соглашение о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок, согласно которому Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» уступила ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № ___ от "__"__ __ г., заключенного между Администрацией Калязинского района и Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» на срок 10 лет с "__"__ __ г. по "__"__ __ г., договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, номер регистрации № ___, дата регистрации "__"__ __ г., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый № ___, общая площадь ....... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания рыболовно-спортивной базы.

Пунктом 2.1.предусмотрено, что Соглашение о переуступке арендных прав на земельный участок подлежит регистрации, право аренды на земельный участок переходит с момента регистрации указанного Соглашения о переуступке арендных прав.

Все права и обязанности, установленные договором аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № ___ от "__"__ __ г., передаются в полном объеме в пределах срока действия договора аренды, с "__"__ __ г. по "__"__ __ г. (п.2.3).

Приложением к Соглашению о переуступке арендных прав на земельный участок от "__"__ __ г. подтверждается факт передачи вышеописанного земельного участка ФИО3 Претензий у сторон по передаваемому земельному участку друг к другу не имеется (п.3). 

Решение о переуступке арендных прав на вышеуказанный земельный участок было принято на 17-ой Конференции Московского спортивного общества «Рыболов и охотник» "__"__ __ г., что подтверждается протоколом № ___ Совета Московского спортивного общества «Рыболов и Охотник» от "__"__ __ г. и выпиской из материалов 17-ой Конференции Московского спортивного общества «Рыболов и охотник» "__"__ __ г.. 

Факт уведомления арендодателя - Администрации Калязинского района о намерении Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» переуступки прав по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № ___ от "__"__ __ г. подтверждается информационным письмом председателя КУМИ Калязинского района ФИО4 от "__"__ __ г.. 

Зарегистрировать вышеуказанное Соглашение о переуступке арендных прав на земельный участок от "__"__ __ г., а также переход права собственности на спорные объекты недвижимости стороны не успели в связи с ликвидацией организации. 

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п.1 ст.61 ГК РФ). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на "__"__ __ г. Региональная общественная организация «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» создана до "__"__ __ г., дата государственной регистрации до "__"__ __ г. - "__"__ __ г., ОГРН - 

<

***>, наименование регистрирующего органа - Управление юстиции г. Москвы Минюста Российской Федерации, "__"__ __ г. прекратила деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от "__"__ __ г. №129-ФЗ, запись, содержащая указанные сведения внесена в ЕГРЮЛ "__"__ __ г.. 

Вышеизложенные обстоятельства указывают на невозможность истцом ФИО3 зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, по этой же причине не может быть зарегистрировано Соглашение о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок от "__"__ __ г. без судебного решения. 

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1, 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Принимая во внимание, что Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, по мнению суда, подлежит применению аналогия закона.

Так, согласно статьям 165 и 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки.

В такой ситуации государственная регистрация сделки и переход права собственности производится на основании решения суд.

Установленные судом обстоятельства во взаимосвязи с вышеприведенными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют сделать вывод о том, что переход права собственности к ФИО3 на спорное недвижимое имущество, а также регистрация Соглашению о переуступке арендных прав на земельный участок по аналогии закона могут быть произведены на основании решения суда.

Допуская регистрацию перехода права собственности, регистрацию сделки о переуступке арендных прав на земельный участок при ликвидации второй стороны, суд учитывает, что обязанность юридического лица по участию в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости и регистрация сделки не могут быть исполнены по причине ликвидации юридического лица. 

В силу пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. 

В соответствии с п.5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании приведённых норм права настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес> и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную по адресу: 

<

адрес> от Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» к ФИО3 и государственной регистрации Соглашения о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенного "__"__ __ г. Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» с ФИО3. 

Руководствуясь ст.ст.193 -199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Нерльское сельское поселение, д. Волнога и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную по адресу: 

<

адрес> от Региональной общественной организации «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» к ФИО3. 

Признать подлежащим государственной регистрации Соглашение о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенное "__"__ __ г. Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» с ФИО3. 

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес> и гостиницу общей площадью ....... кв.м, кадастровый № ___, расположенную по адресу:

<

адрес> и основанием для государственной регистрации Соглашения о переуступке арендных прав (перенаем) на земельный участок общей площадью ....... кв.м с кадастровым № ___, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенного "__"__ __ г. Региональной общественной организацией «Московское спортивное общество «Рыболов и охотник» с ФИО3. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Калязинский районный суд Тверской области. 

Председательствующий