Дело №

№

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июля 2020 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе судьи Мезенцевой О.П., при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.Х.И. к Г.А.Н. о признании права собственности на жилой дом, 

Установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика жилой дом, площадью 25,8 кв.м., 1954 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 3500 руб.. Договор был заключен на дому при свидетелях. Г.А.Н. после продажи спорного дома снялся с регистрационного учета и выехал на другое место жительства.

Согласно техническому паспорту на дом от ДД.ММ.ГГГГ собственником является ответчик, а пользователем - истец. Истец не предпринимала мер, направленных на сокрытие факта владения жилым домом, в том числе добросовестно исполняла обязанности по оплате коммунальных платежей, за свой счет производила текущий ремонт, перекрыла крышу, поменяла проводку, установила пластиковые окна, забор из профнастила, ворота из железа, планирует в текущем году провести газ, имеет регистрацию по данному адресу с 2000 года.

Техническая инвентаризация дома осуществлена с 1957 года, открыта домовая книга на дом, ранее по указанному адресу проживали родственники ответчика, сам он имел регистрацию с 1980 года, проживал в доме совместно с семьей и родственниками.

Считает, что факт добросовестного, открытого и непрерывного владения жилым домом как своим собственным недвижимым имуществом на протяжении более 20 лет предполагает, что истец стала собственником дома в силу приобретательной давности. Просила суд признать за ней право собственности на указанный жилой дом.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец исковые требования уточнила, указав, что произвела реконструкцию указанного жилого дома, увеличив его площадь до 67 кв.м., Администрацией ЦАО г. Омска выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о реконструкции объекта ИЖС параметров объекта установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, так как нарушен минимальный отступ от границ смежных земельных участков до здания 3 метра. Ссылаясь на ст. 222 ГК РФ, просит признать право собственности на жилой дом № по 

<

адрес> в г. Омске.

Истец И.Х.И. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца М.Н.В., действующая на основании доверенности (л.д. 10), заявленные требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Г.В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании первоначальные исковые требования признал полностью, последствия признания иска в соответствии со ст. 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны (л.д. 165). Суду пояснил, что действительно продал спорный дом истцу в 1998 году, претензий к ней не имеет, документы в Росреестре не оформляли.

Представитель Администрации ЦАО г. Омска в судебном заседании участие не принимал, был извещен. 

Представитель департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки не сообщил, заявлений и ходатайств суду не представлено.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенный о времени, дате и месте судебного заседания по делу, не явился, возражений и отзыв не представил.

Третьи лица: С.А.Ж. и К.Н.П. в судебном заседании участие не приняли, извещены надлежаще, против удовлетворения исковых требований не возражали.

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу требований ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260, ч. 1).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (ч. 2).

Частью 2 ст. 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – ФЗ № 137) государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац первый).

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац второй данного пункта).

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2, в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой) зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования, на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (абзац 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (ч. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2, 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом, из справки БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» сведения о зарегистрированных правах на домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, отсутствуют (л.д. 17).

В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о зарегистрированных правах на одноэтажный жилой дом № А по 

<

адрес> в г. Омске, площадью 25,8 кв.м., 1954 года завершения строительства, инвентарный №, кадастровый №, отсутствуют, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные» (л.д. 158).

В техническом паспорте на указанный жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ указано: собственник - Г.А.Н., пользователь - И.Х.И., общая площадь равна 38,8 кв.м., площадь квартиры – 25,8 кв.м., жилая площадь – 19,6 кв.м., подсобное помещение – 6,2 кв.м., площадь сеней – 13 кв.м. Дом 1954 года постройки, состоит из двух комнат, имеются сени 1954 и 1994 годов постройки, сараи 1954 и 1979 годов постройки, уборная, душ, забор и калитка (л.д. 13-15). 

И.Х.И. прибрела жилой дом № по адресу: 

<

адрес> в г. Омске у Г.А.Н. за 3500 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ При заключении договора присутствовали свидетели: ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, договор удостоверен квартальным комитетом № Центрального района ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп на договоре (л.д. 11, 157).

Факт заключения договора купли-продажи дома и действительный переход права собственности на дом к истцу при указанных обстоятельствах в судебном заседании подтвердил ответчик Г.А.Н.

И.Х.И. согласно выписке из домовой книги зарегистрирована по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

В качестве свидетеля по ходатайству стороны истца допрошена С.М.С., которая суду пояснила, что является соседкой истца, с ответчиком Г.А.Н. также знакома, ей известно, что он в конце 90-ых годов продал дом И.Х.И. и уехал. Истец проживает в доме с того времени, ухаживает за домом, установила новый забор, обшивала фасад дома и сарай.

В материалы дела истцом представлены копии квитанций об оплате ею коммунальных услуг, оказываемых по адресу: 

<

адрес>, за 2005-2019 гг. (л.д. 35-125).

Таким образом, факт приобретения истцом спорного дома установлен в ходе рассмотрения дела, подтвержден ответчиком, несмотря на то, что договор не зарегистрирован в установленном действующим в тот момент законодательством порядке, составлен в домашних условиях при свидетелях, удостоверен квартальным комитетом административного района, суд приходит к выводу, что к истцу перешло право собственности на объект, соответственно, и на земельный участок, расположенный по указанному адресу, на котором возведен спорный дом.

В целях улучшения жилищно-бытовых условий истцом произведена реконструкция жилого дома, в результате чего площадь дома увеличилась. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в 2009 г. возведена жилая пристройка (литера А1) площадью 30,5 кв.м., в 2010 г. – жилая пристройка (литера А2) площадью 10,9 кв.м., веранда 4,3 кв.м. и терраса 0,9 кв.м.. В пристройке А1 имеется 2 комнаты и коридор, в пристройке А2 – кухня. Всего общая площадь дома стала составлять 67 кв.м., в том числе: жилая – 45,6 кв.м., подсобная – 21,4 кв.м.; площадь помещений вспомогательного использования - 5,2 кв.м., общая площадь всех частей здания – 72,2 кв.м.

Кроме того, в техническом паспорте имеется ситуационный план (схема) земельного участка, согласно которого с двух сторон земельный участок окружает овраг.

В заявительном порядке истцом в Администрацию ЦАО г. Омска подано уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, указаны размеры отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства: с северо-западной стороны - 3 м, с северо-восточной стороны – 0 м, с юго-западной стороны – 3,5 м., с юго-восточной - 0 м.

Однако по результатам рассмотрения уведомления Администрацией ЦАО г. Омска направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.

Так, в уведомлении указано о том, что параметры объекта капитального строительства не соответствуют установленным градостроительным регламентам, минимальный отступ от границ смежных земельных участков до здания менее 3 м (л.д. 23).

Из экспертного заключения ООО «Компания Проектировщик» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что эксплуатационная надежность жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, не противоречит требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие ограждающие конструкции», СП 55.1333.2016 «Дома жилые одноквартирные», главе II Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 27, ст. 7 гл. 2 ФЗ № 384-ФЗ от 20.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Жилой дом № по 

<

адрес> отвечает требованию:

- п. 9 главы II Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 27, согласно которому жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Обследуемый жилой дом согласно карте градостроительного зонирования территории г. Омска, расположен в зоне индивидуальной жилой постройки.

- п. 10 - несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности, не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома, обеспечивают безопасное пребывание граждан.

- п. 11 - каждое жилое помещение должно быть обустроено таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения; 

- п. 12 – наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома; 

- п. 16 – жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств; 

- п. 23 - отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение. Конструкции жилого строения находятся в исправном и работоспособном состоянии. 

При изучении существующей застройки экспертом выявлено, что на смежных земельных участках расположены жилые строения. Согласно требованиям п. 5.3.2 СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные расстояния между жилыми зданиями при организационной малоэтажной застройки должны быть не менее 6 м., фактически минимальное расстояние между жилыми зданиями составляет 6 м, что отвечает действующим противопожарным нормам и правилам.

Экспертом сделан вывод, что жилой дом соответствует установленным и действующим на территории РФ строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в жилом доме и на смежных земельных участках.

В судебном заседании установлено, что правообладатели смежных земельных участков, расположенных в г. Омске по адресам: 

<

адрес> – С.А.Ж.; 

<

адрес> – К.Н.П., претензий к расположению возведенного жилого дома в фактических границах земельного участка, принадлежащего истцу, не имеют, какие-либо встречные исковые требования ими не предъявлены, считают, что их права никаким образом не нарушены.

Принимая во внимание вышеизложенное, представленные сторонами доказательства, а также отсутствие возражений у собственников смежных земельных участков относительно удовлетворения исковых требований, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за И.Х.И. право собственности на жилой дом № по 

<

адрес>, общей площадью 67,0 кв.м., жилой площадью – 45,6 кв.м., кадастровый №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.П. Мезенцева

Мотивированное решение 

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.