86RS0001-01-2024-006942-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года город Ханты - Мансийск

Ханты - Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе: председательствующего судьи Клименко Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Карчевской А.И.,

с участием :истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 от 20.01.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело №2-184/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, о признании договора кредитования (займа) договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности по его государственной регистрации, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (далее по тексту ООО «ЛЕГЕНДА»), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (далее по тексту Управление Росреестра по ХМА\О-Югры), о признании договора инвестиционного займа договором долевого участия в строительстве.

Исковые требования мотивированы тем, что 19.06.2021 года между ФИО1 и ООО «ЛЕГЕНДА» был заключен договор инвестиционного займа №7 под залог строящегося объекта надвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец (ФИО1) передает заемщику ООО «ЛЕГЕНДА» денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 30.11.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – квартиры-студии в базовой отделке, общей площадью 28 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> условный номер № 7, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № 2 в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон. Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 30.11.2022 с учетом процентной ставки 14,4% годовых (пункт 6 договора). 08.12.2021 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору инвестиционного займа № 7 от 19.06.2021 года, пункт 1 договора изменен : заимодавец (ФИО1) передает заемщику ООО «ЛЕГЕНДА» денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – квартиры-студии в базовой отделке, общей площадью 30,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> условный номер № 3, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение в цокольном этаже, площадью 6 кв.м., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон. Истец обязательства по передаче денежных средств на сумму 2 400 000 рублей исполнил. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены в полном объеме, что подтверждается контрольно-кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор: ООО «ЛЕГЕНДА» своих обязательств в установленный срок не исполнило. С учётом того, что правоотношения, вытекающие из договора инвестиционного займа №7 от 19.06.2021 между ООО «ЛЕГЕНДА» и ФИО1, дополнительным соглашением № 1 от 08.12.2021 года, свидетельствует о возникающих из правоотношений, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры - студии, общей площадью 30,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, в собственность истца, но совершенных в нарушении требования Федерального закона №214-ФЗ. Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №86-Ru 86312000-25-2021 от 22.11.2021 на земельном участке с кадастровым номером № 86:12:0101030:2, принадлежащего ответчику на праве собственности. На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать заключенный 19.06.2021 между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА»» договор инвестиционного займа №7 от 19.06.2021 года под залог строящегося объекта недвижимости в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 - договором долевого участия в строительстве.

04.12.2024 года истец увеличил исковые требования, просит суд признать договор инвестиционного займа № 7 от 19.06.2021 между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА»» договором долевого участия в строительстве. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре зарегистрировать договор инвестиционного займа № 7 от 19 июня 2021 года в качестве договора участия в долевом строительстве о основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Протокольным определением от 13.01.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска.

Истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения согласно поданного иска.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал, суду пояснил, что в настоящее время возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ в отношении неустановленного лица. 

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, соответчик Управление Росреестра по ХМАО-Югре, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседание, участие своего представителя на рассмотрении дела не обеспечило, о причинах его неявки суд не известило. Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Согласно письменного отзыва третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре на исковое заявление, согласно актуальных данных ЕГРН имеется следующая информация: объект недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 86:12:0101030:2, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1133+/-12 кв.м., вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, дата постановки на кадастровый учет: 11.08.2006, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>. Кадастровые номера объектов недвижимости расположенных в пределах земельного участка: 86:12:0101030:258. Правообладателем является: ООО «Легенда», на праве собственности от 15.06.2020. Имеются записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации и ареста. Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 86:12:0101030:258, проектируемое назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта: 26%, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>. Правообладателем является: ООО «Легенда», на праве собственности от 16.08.2022. Имеются записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости в виде запрещения регистрации. Решение суда просит принять на усмотрение суда.

Суд, заслушав истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и видно из материалов дела, 19.06.2021 между ФИО1 (Займодавец) и ООО «ЛЕГЕНДА» заключён договор инвестиционного займа № 7 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка, в соответствии с которым займодавец передаёт Заемщику в пользование денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 30.11.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – квартиры – студии в базовой отделке, общей площадью 28 кв.м., расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон. 

Займодавец передаёт заёмщику денежные средства траншами по графику, указанному в Приложении № 2 к договору. Передача денежных средств осуществляется безналичным перечислением на банковский расчетный счет Заемщика, в том числе посредством эквайринга, либо наличными средствами в кассу заемщика (п.5 договора). 

В соответствии с п. 6 договора инвестиционного займа заёмщик возвращает Займодавцу полученные по Договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее 30.11.2022 с учётом процентной ставки 14,4% годовых.

В силу п. 8 договора по соглашению сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п. 1 договора, в срок не позднее 30.11.2022 без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца.

Объект недвижимости, указанный в п.1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО-Югре (п. 10 договора).

В силу п. 12 договора инвестиционного займа в случае досрочного расторжения договора заёмщик обязан возвратить полученные от займодавца денежные средства в полном объёме в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора без выплаты займодавцу денежных компенсаций сверх полученных денежных средств. 

08.12.2021 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору инвестиционного займа № 7 от 19.06.2021 года, пункт 1 договора изменен : заимодавец (ФИО1) передает заемщику ООО «ЛЕГЕНДА» денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – квартиры-студии в базовой отделке, общей площадью 30,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> условный номер № 3, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение в цокольном этаже, площадью 6 кв.м., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон.

Согласно графика платежей по договору были перечислены денежные средства на общую сумму 2 400 000 рублей, что подтверждается контрольно-кассовыми чеками от 20.06.2021 года № 762; от 20.07.2021 года № 805; от 18.08.2021 года № 844 ; 14.09.2021 года № 904; 22.10.2021 года №963; 14.11.2021 года № 1015; 12.12.2021 года № 1067; 18.01.2022 года № 1130; 14.02.2022 года № 1185;14.03.2022 года № 1239; 17.04.2022 года № 1298; 15.05.2022 года № 1351; 25.06.2022 года № 1413;17.07.2022 года № 1467; 15.08.2022 года № 1511; 17.09.2022 года № 1545; 16.10.2022 года № 1598; 19.11.2022 года № 1652.

Досрочное расторжение договора по односторонней инициативе заёмщика запрещается, за исключением нарушения Займодавцем порядка и дат перечисления денежных средств, указанных в Приложении № 2 к настоящему Договору на 30 и более календарных дней подряд с момент возникновения просрочки (п.12 договора).

Досрочное расторжение договора по односторонней инициативе займодавца возможно не ранее, чем через 30 календарных дней с момента официального уведомления заемщика об этом (п.13 договора).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе займодавца заемщик обязан возвратить все полученные от займодавца денежные средства в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора без выплаты займодавцу денежных компенсаций сверх полученных денежных средств (п. 14 договора). 

22.11.2021 Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска ООО «ЛЕГЕНДА» выдано разрешение на строительство №86-Ru-86312000-25-2021, срок действия – 22.11.2026, в отношении объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по ул.Пионерская, д. 53 в г. Ханты-Мансийске, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101030:2, 86:12:0101030:3. 

Согласно выписке из ЕГРН от 09.12.2024 земельный участок по адресу: г.Ханты-Мансийск, ул. Пионерская, д. 53, кадастровый номер 86:12:0101030:2, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования – среднеэтажная жилая застройка, находится в собственности ООО «ЛЕГЕНДА». 

Согласно выписке из ЕГРН от 13.12.2024 объект недвижимости – помещение по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>, в реестре отсутствует. 

Верховным судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2015), утвержденной Президиумом ВС РФ 04.03.2015) даны следующие разъяснения. 

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21.06.2010. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Фактически анализ договора инвестиционного займа от 19.06.2021 №7, в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 с гарантией приобретённого права приобретения строящегося объекта недвижимости между ООО «ЛЕГЕНДА» и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношениях, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры - студии, общей площадью 30,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе по государственной регистрации сделки и др.

Следовательно, к договору инвестиционного займа от 19.06.2021 № 7, в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1, заключённого между ООО «ЛЕГЕНДА» и ФИО1 подлежат применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Исходя из буквального толкования заключённого между сторонами договора, существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что настоящий спор возник из правоотношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства объекта недвижимости и последующей передачей жилого помещения в таком объекте недвижимости в собственность, в связи с чем считает подлежащими применению к спорным правоотношениям нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В судебном заседании установлено, что ответчик ООО «ЛЕГЕНДА» привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома по договору займа, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При этом при установлении факта неисполнения условий договора ответчиком судом учтено, что отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

То обстоятельство, что договор инвестиционного займа от 19.06.2021 № 7, в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1, не прошёл государственной регистрации, само по себе не является основанием для лишения ФИО1 статуса гражданина-потребителя по отношению к ООО «ЛЕГЕНДА», а также для лишения его гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

Так, из заключённого между сторонами договора, хотя он именуется договором займа под залог строящегося объекта недвижимости, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся многоквартирном доме), стоимости, оплате посредством перечисления денежных средств соответствующими траншами в согласовании с определенном сторонами графиком, а также сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора. 

Следовательно, спорный договор необходимо квалифицировать как направленный на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, а также вывод о том, что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

В нарушение указанных требований закона, ООО «ЛЕГЕНДА» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по договору, не прошедшему государственную регистрацию.

Ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома по договору займа, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. 

Таким образом, исковые требования в части признания заключённого 19.06.2021 между ФИО1 и ООО «Легенда» договора инвестиционного займа №7 в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 с гарантией приобретённого права приобретения строящегося объекта недвижимости договором долевого участия в строительстве подлежат удовлетворению.

Кроме того, решение суда о признании договора займа договором долевого участия в строительстве будет являться основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре договора инвестиционного займа от 19.06.2021 №7 в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 под залог строящегося объекта недвижимости в качестве договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, которые, согласно ст.88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Суд, определяя в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «ЛЕГЕНДА» в пользу истца суммы в размере 3 000 рублей. 

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре о возложении обязанности по государственной регистрации договора, не подлежат удовлетворения.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.12.2024) (далее по тексту Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 3 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, в том числе в порядке проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В силу ч. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с ч. 2.1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо предоставить:

1) сведения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об утвержденном проекте межевания территории (учетный номер такого проекта межевания территории в реестре границ);

2) разрешение на строительство;

3) проектную декларацию;

4) план создаваемого объекта индивидуального жилищного строительства с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

5) план земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта индивидуального жилищного строительства, с указанием его площади, условного номера и расположения.

осуществлялись указанные платежи.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, разъяснено, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований о государственной регистрации договора являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Между тем, истцом не представлено доказательств обращения к ответчику Управлению Росреестра по ХМАО-Югре с заявлением о регистрации договора долевого участия в строительстве, а также уклонения ответчика от такой регистрации.

Кроме того, решение суда о признании договора займа договором долевого участия в строительстве будет являться основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре договора займа № 7 от 19.06.2021 года под залог строящегося объекта недвижимости в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 в качестве договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ( №) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (№) о признании договора кредитования (займа) договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности по его государственной регистрации, удовлетворить.

Признать заключённый 19.06.2021 между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА»» договор инвестиционного займа №7 от 19.06.2021 года под залог строящегося объекта недвижимости в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2021 №1 - договором долевого участия в строительстве.

Взыскать в порядке распределения судебных расходов с Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» в пользу ФИО1 сумму оплаченной при обращении в суд государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Исковые требования ФИО1 ( №) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (№), о признании договора кредитования (займа) договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности по его государственной регистрации, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано составом суда 01 апреля 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда: Г.А.Клименко