Дело №2-1/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

21 января 2020 года с.Уйское 

Уйский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьиНеежлевой Л.С., при секретаре Стародубцевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к наследственному имуществу ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице их законных представителей К ой Г.Н., З.в С.Ю., Кредитному потребительскому кооперативу «Оптима КапиталЪ» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении записи из ЕГРП, включении жилого дома и земельного участка в состав наследственной массы, признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, признании обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствующим,

с участием представителя истца ФИО5,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований, к наследственному имуществу ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице их законного представителя Курчастовского УСЗН 

<

адрес>, КПК «Оптима КапиталЪ» о расторжении договора купли-продажи от "Дата" жилого дома с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО6 и ФИО2, исключении записи о их регистрации из ЕГРП, включении жилого дома и земельного участка в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти К.ой Р.Р., признании за ним права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в порядке наследования, признании обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Оптима КапиталЪ» отсутствующим. 

Исковые требования мотивированы тем, что"Дата" между его матерью К.ой Р.Р. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества определена в 

<

данные изъяты> рублей, в том числе, стоимость жилого дома 

<

данные изъяты> рублей и земельного участка 

<

данные изъяты> рублей. Переход права собственности зарегистрирован "Дата". Согласно п.3 договора расчеты между покупателем ФИО2 и продавцом К.ой Р.Р.определены в следующем порядке: денежная сумма 

<

данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается Покупателем за счет собственных средств в сумме 

<

данные изъяты> рублей, уплаченных до подписания настоящего договора, и заемных средств, предоставляемых последнему по договору займа. 

<

данные изъяты> рублей за земельный участок уплачены Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора. Заемные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей передаются покупателю не позднее 8 банковских дней с даты регистрации в Управлении Росреестра при условии возникновения ипотеки в силу закона в пользу Займодавца. Однако, в установленном порядке расчеты по договору между сторонами не произведены. Причиной неисполнения договора в части его оплаты явилось не поступление заемных денежных средств на счет Покупателя, в связи с чем фактической передачи недвижимого имущества по сделке Покупателю не производилось, ФИО2 в жилой дом никогда не вселялась, в ней не проживала, расходы по содержанию жилого дома не несла. С момента заключения договора купли-продажи и по день смерти в вышеуказанном жилом доме проживала его мать К.ой Р.Р., которая умерла "Дата". После ее смерти истец, как единственный наследник, вступил в права наследования на имущество умершей К.ой Р.Р. и фактически владеет данным домом, так как договор купли-продажи сторонами фактически не был исполнен. Истец обращался в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от "Дата", однако, в ходе производства по делу было установлено, что ФИО2 умерла, в связи с чем производство по делу было прекращено. Неисполнение покупателем обязанности по оплате предмета договора купли-продажи относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами фактически не исполнен, а также, в связи с невозможностью урегулирования спора ввиду со смертью сторон договора, договор купли-продажи может быть расторгнут в судебном порядке. Кроме того, согласно выписке ЕГРП право собственности ФИО2 на жилой дом обременено ипотекой в пользу КПК «Оптима КапиталЪ» в обеспечение несуществующего обязательства, в связи с отсутствием передачи последним заемных средств ФИО2(л.д.4-5,123-124).

ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителей, на требованиях настаивает(л.д.62,103, 165).

Представитель истца ФИО5 исковые требования поддержали, указали на доводы, изложенные в иске.

Представители истца ФИО7, ФИО8 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились(л.д.166,168).

Представитель ответчика КПК «Оптима КапиталЪ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили, в письменном возражении указали, что во исполнение п.2.4 Договора КПК перечислил заемщику ФИО2 вначале сумму 

<

данные изъяты> рублей, впоследствии сумму 

<

данные изъяты> рублей на ее лицевой счет в ПАО «Сбербанк России», тем самым полностью исполнив обязательство перед заемщиком, просили учесть, что КПК «Оптима КапиталЪ» намерены обратить взыскание на залоговое спорное имущество на сумму займа, выданного ФИО2(л.д.148,194).

Ответчики ФИО3, ФИО4, их законные представители К.а Г.Н., З.в С.Ю. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены(л.д.185,186,190,192-193).

Представители УСЗН администрации 

<

адрес>, УСЗН администрации 

<

адрес>, Управления Росреестра в судебное заседание не явились, извещены(л.д.183,184,191).

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств суд в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, о дате, времени и месте рассмотрения уведомленных надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в иске, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. ст. 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как предусмотрено пунктами 3, 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы права, неполучение денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора и может являться основанием для расторжения договора купли-продажи. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В судебном заседании установлено, что "Дата" между К.ой Р.Р. и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>(л.д.28-29).

Сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена жилого дома и земельного участка в размере 

<

данные изъяты>. (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у покупателя ФИО2 возникла обязанность уплатить продавцу К.ой Р.Р. за жилой дом и земельный участок 

<

данные изъяты> рублей, а у продавца К.ой Р.Р. возникла обязанность передать покупателю ФИО2 недвижимое имущество до подписания настоящего договора без составления акта о передаче недвижимого имущества(п.4.1.4).

Пунктом 4.1.5 Договора предусмотрено, что в день получения от покупателя денежных средств согласно п.3.1 Договора продавец обязуется предоставлять документы, подтверждающие получение продавцом указанных денежных средств.

Из смысла данного пункта договора следует, что при получении денежных средств от покупателя ФИО2, продавец К.ой Р.Р. должна была выдать расписку или иной документ, подтверждающий получение ею денежных средств по договору купли-продажи.

Также установлено, что право собственности на спорный жилой и земельный участок зарегистрировано за ФИО2 в установленном порядке "Дата", что подтверждается выписками из ЕГРП(л.д.65-67,68-71,78-81,82-85).

Право собственности обременено ипотекой в силу закона в пользу КПК «Оптима КапиталЪ» сроком с "Дата" на 180 календарных дней.

ФИО2 умерла "Дата", что подтверждается актовой записью о смерти №(л.д.134), сведениями специализированного отдела ЗАГС администрации 

<

адрес>(л.д.178). "Дата" умерла К.ой Р.Р., что подтверждается свидетельством и актовой записью о смерти(л.д.25,51). На день смерти ФИО2 была зарегистрирована по месту жительства 

<

адрес>, снята с регистрационного учета по смерти "Дата", что подтверждается адресной справкой(л.д.52).

К.ой Р.Р. на день смерти, то есть до "Дата", проживала в 

<

адрес>, что подтверждается адресной справкой(л.д.118) и выпиской из похозяйственной книги администрации Петропавловского сельского поселения(л.д.27).

Истец ФИО1 является сыном К.ой Р.Р., что подтверждается свидетельством о рождении(л.д.198).

Из информации нотариуса Нотариального округа Уйского муниципального района следует, что "Дата" к нотариусу обратился ФИО1, "Дата" года рождения о вступлении в наследство после смерти матери К.ой Р.Р., было заведено наследственное дело №. "Дата" ему были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на имущество в виде денежных вкладов и земельной доли, других наследников не имеется(л.д. 58), что также подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону(л.д.59-60).

Согласно сведений из Реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты наследственное дело после смерти ФИО2,"Дата" года рождения, умершей "Дата", не заводилось(л.д.41).

Определением Уйского районного суда от "Дата" по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, отмене государственной регистрации, признании права собственности в порядке наследования производство по делу было прекращено в связи со смертью ответчика(л.д.15-16,187-188). 

ФИО1 в иске ссылается на то, что его матери К.ой Р.Р. при жизни покупателем ФИО2 денежные средств в счет оплаты по договору купли-продажи в размере 

<

данные изъяты> рублей не передавались, в связи с чем у последней на день ее смерти осталась задолженность по договору в названной сумме. Доказательств обратного в судебном заседании не установлено.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании пояснила, что фактически сделка не была исполнена, так как ФИО2 после заключения договора купли-продажи и регистрации сделки в жилое помещение не вселялась, денежные средства по сделке продавцу К.ой Р.Р. покупателем не передавались, что также подтверждается справкой и сведениями администрации МО «Сельское поселение Петропавловское»(л.д.27,97,199), адресной справкой на ФИО2.(л.д.52), Актом о фактическом не проживании ФИО2 по адресу: 

<

адрес>, представленным администрацией Петропавловского сельского поселения(л.д.54). Обстоятельств, свидетельствующих об уклонении продавца К.ой Р.Р. в передаче ФИО2 спорного имущества после его оплаты не установлено. 

Доводы ответчика КПК «Оптима КапиталЪ» в письменном возражении(л.д.148,149-150) о том, что ФИО2 был получен целевой кредит на приобретение в собственность спорного жилого помещения по договору целевого займа №, что целевые денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей были перечислены КПК «Оптима КапиталЪ» на счет ФИО2, открытый в ПАО «Сбербанк России», что полученная сумма в 

<

данные изъяты> рублей ФИО2 внесла в качестве аванса за приобретенное имущество не могут быть приняты судом в качестве доказательств получения матерью истца К.ой Р.Р.(продавцом) в счет оплаты по договору купли-продажи, поскольку данные доводы ничем не подтверждены.

Напротив, как следует из п.2.3 Договора займа № от "Дата", заключенного между КПК «Оптима КапиталЪ» и ФИО2 предоставление последней займа было предусмотрено при условиии оплаты ею из собствнных средств разницы между полной стоимостью недвижимого имущества, указанного в Договоре купли-продажи недвижимого имущества и суммой предоставляемого займа и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом указанных денежных средств, а именно, расписки Продавца о получении соответствующей суммы или выписки из лицевого счета Продавца о безналичном зачислении соответствующей суммы на его счет(л.д.195-197). Таких доказательств(расписки К.ой Р.Р., выписки с лицевого счета и т.п.) ответчиком КПК «Оптима КапиталЪ» также не представлено.

Более того, п.3.2.1 вышеуказанного договора займа погашение займа и процентов осуществляется путем осуществления РПП за счет средств материнского(семейного) капитала в порядке, установленном Правительством РФ от 12.12.2007 года №862, и/или за счет собственных средств.

Согласно информации ГУ УПФ РФ в 

<

адрес> № от "Дата" перечисление денежных средств материнского (семейного) капитала не произведены по причине прекращения права у владельца сертификата "Дата" в связи со смертью, данное право "Дата" возникло у детей ФИО2(л.д.175-176). 

Определением Уйского районного суда от "Дата" по иску КПК «Оптима КапиталЪ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество(л.д.95-96) производство по делу было прекращено в связи со смертью ответчика и заявителю было разъяснено право на обращение с иском к наследникам, принявшим наследство или к наследственному имуществу, чем КПК «Оптима КапиталлЪ» в установленные сроки не воспользовалось.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неуплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Данное положение содержится также в разъяснениях, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», из которого следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав.

Так как возвратить квартиру и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес> в собственность К.ой Р.Р.. возможности не имеется по причине ее смерти, данное имущество подлежит включению в состав наследственной массы после ее смерти., 

Согласно ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя( ст. 1143 ГК РФ). 

Истец ФИО1 является сыном К.ой Р.Р.(л.д.198), который вступил в наследство после смерти своей матери К.ой Р.Р., и как наследник первой очереди по закону имеет право наследовать имущество последней в полном объеме, то есть, имеются основания для признания за истцом права собственности на спорный жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону.

Обсуждая требования о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона и снятии обременения, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания или истребования имущества из чужого незаконного владения ( ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления требования о признании обременения отсутствующим.

С учетом того, что в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от "Дата" жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный между К.ой Р.Р. и ФИО2 фактически не был исполнен, жилое помещение ФИО2 не передавалось, последняя в спорный жилой дом не вселялась, доказательств того, что денежные средства в счет оплаты по договору за недвижимое имущество передавались продавцу К.ой Р.Р., не представлено и в судебном заседании не добыто, стороны сделки умерли, истец ФИО1, как наследник по закону, фактически принял наследство после смерти матери К.ой Р.Р., вступив во владение и пользование спорным имуществом, обременение в ином порядке из-за смерти участников сделки(К.ой Р.Р.-ФИО2) снято быть не может, в то время как оно фактически отсутствует, в связи с чем заявленные требования в этой части также подлежат удовлетворению. 

Принимая во внимание, что погашение записи об ипотеке в ЕГРН может быть осуществлено только органом по государственной регистрации прав (ст. 2, 5, 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), данное решение будет являться основанием для погашения органом по государственной регистрации прав соответствующей записи о государственной регистрации ипотеки. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к наследственному имуществу ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице их законных представителей К ой Г.Н., З.в С.Ю., Кредитному потребительскому кооперативу «Оптима КапиталЪ» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении записи из ЕГРП, включении жилого дома и земельного участка в состав наследственной массы, признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, признании обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствующим удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от "Дата" жилого дома с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между К.ой Р.Р. и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым № и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес> и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации № от "Дата" и № от "Дата" права собственности ФИО2 на жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым № и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1, "Дата" года рождения, право собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым № и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в порядке наследования. 

Снять обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, зарегистрированной "Дата" в пользу Кредитного потребительского кооператива «Оптима КапиталЪ», признав его отсутствующим, погасив регистрационные записи № и №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, через Уйский районный суд. 

Председательствующий : ________________ ФИО9

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2020 года ФИО9