дело №2-140/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

п. Адамовка 28 мая 2020 года

Адамовский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Абдулова М.К.,

при секретаре судебного заседания Супрун В.Е., 

с участием истцов ФИО1 и ФИО2, 

представителей ответчика СПК «Ника» ФИО3, ФИО4 и ФИО5, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1.В.Л. и ФИО2.В.Б. к ФИО6.К.Р., ФИО9.А.К., ФИО7.А.Е., ФИО7.А.К. и Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ника» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование иска указали, что они являются собственниками земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №. Указанный земельный участок находится в аренде у СПК «Ника» на основании договора при множественности лиц на стороне арендодателя от 20 декабря 2017 года, заключенного на 12 лет с момента государственной регистрации договора. В феврале 2020 года им стало известно, что ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11, являющиеся собственниками земельный долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, продали свои земельные доли СПК «Ника». Полагают, что отчуждение земельных долей является незаконным, поскольку ответчики их о продаже земельных долей не уведомляли. Кроме этого, считают сделку по продаже земельных долей СПК «Ника» незаконной сделкой, поскольку в силу положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» они обладают преимущественным правом на приобретение долей в праве на земельный участок, а вышеуказанная сделка была совершена с нарушением преимущественного права покупки. 

В связи с указанными обстоятельствами просили перевести на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей земельного участка и взыскать с ответчиков судебные расходы.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по изложенным в иске основаниям и обстоятельствам. Уточнили, что просят перевести на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей земельного участка от 15 октября 2018 года, зарегистрированы в Росреестре 23 октября 2018 года. Дополнительно пояснили, что в настоящее время СПК «Ника» является арендатором земельного участка и обрабатывает данный земельный участок. ФИО2 от лица всех долевых собственников заключал с СПК «Ника» договор аренды земельного участка. 

Представители ответчиков СПК «Ника» ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали и просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в письменном возражении на иск. Также просили отменить обеспечительные меры, принятые определением от 13 апреля 2020 года. 

Ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 в судебном заседании участия не принимали, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно письменным заявлениям просили рассмотреть дело в их отсутствие и в удовлетворении иска отказать.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 

Выслушав истцов, представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3).

В п.п. 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п.п. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Как указано в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела (свидетельств на право собственности на землю, выписки из ЕГРН), истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 ранее являлись сособственниками долей в праве собственности на указанный земельный участок. При этом ответчику ФИО8 принадлежало 

<

данные изъяты> доли в праве, ответчикам ФИО9, ФИО10 и ФИО11 – по 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок каждому, что следует из выписки из ЕГРН и договора от 15 октября 2018 года.

20 декабря 2017 года между участниками долевой собственности (арендодатели) в лице уполномоченного представителя ФИО2 и СПК «Ника» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Предметом договора аренды является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью № с местоположением: Оренбургская область, Адамовский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала № Договор аренды заключен сроком на 12 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Адамовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

19 апреля 2018 года договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Пунктом 2.4.3 договора аренды установлено, что арендатор вправе претендовать на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. 

Сведений о том, что договор аренды по каким-либо основаниям расторгнут и что обязательства по нему прекращены, в материалах дела не имеется. Стороны в судебном заседании подтвердили, что договор аренды действующий, и арендатор обрабатывает земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

15 октября 2018 года между собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № - ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 (продавцы) и СПК «Ника» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли земельного участка, согласно которому СПК «Ника» приобрел у ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 принадлежащие им земельные доли в земельном участке с кадастровым номером №. Государственная регистрация права долевой собственности на земельный участок произведена 23 октября 2018 года. 

Исходя из требований вышеприведенных норм права, принимая во внимание, что заключенный между участниками долевой собственности и СПК «Ника» договор аренды земельного участка недействительным не признан, зарегистрирован в установленном законом порядке, использование его ответчиком СПК «Ника» подтверждается материалами дела, и истцами не оспаривалось, как не оспаривалось и получение обусловленной стоимости проданных земельных долей, суд приходит к выводу о том, что СПК «Ника» как сельскохозяйственная организация, использующая спорный земельный участок, имел право покупки земельных долей, принадлежащих ответчикам ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11, поскольку последние без выделения земельных участков в счет земельных долей были вправе по своему усмотрению продать их сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, при этом в силу п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения они не были обязаны извещать других участников долевой собственности о намерении продать свои земельные доли.

При этом, доводы истцов о нарушении положений ст. 250 ГК РФ при заключении договора купли-продажи земельных долей не нашли своего подтверждения, поскольку из вышеуказанных положений закона в их взаимосвязи следует, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, имеет приоритет над общими нормами гражданского права, в связи с чем правовые основания для применения правил, установленных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска ФИО1.В.Л. и ФИО2.В.Б. к ФИО6.К.Р., ФИО9.А.К., ФИО7.А.Е., ФИО7.А.К. и Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ника» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка отказать. 

Меры по обеспечению иска, принятые определением Адамовского районного суда Оренбургской области от 13 апреля 2020 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и ее подразделениям в городах и районах Оренбургской области совершать регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером № местоположением: Оренбургская область, Адамовский район, центральная часть Адамовского кадастрового квартала №, до вступления решения в законную силу сохранить, после вступления в законную силу – отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Адамовский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 1 июня 2020 года. 

Председательствующий: М.К. Абдулов