Дело № 2-109/2019 23 января 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Соболевой Н.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, расторжении договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с иском к ФИО1, ФИО2 о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1246кв.м, кадастровый номер №, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка со всеми неотделимыми улучшениями, а также расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, объектов незавершенного строительства) в собственность ФИО1, расторжении договора купли-продажи от 05.06.2012 №10796-АЗ земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующим от имени Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, признании права государственной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 1246кв.м, кадастровый номер № со всеми неотделимыми улучшениями, а также расположенных на нем объектами недвижимости (здания, объекты незавершенного строительства), взыскании с ФИО1 штрафных санкций по договору в сумме 400000 руб. и 2000000 руб., указав, что по договору купли-продажи от 05.06.2012 №10796-АЗ земельного участка с расположенным на нем жилым зданием на ФИО1 была возложена обязанность осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо, в случаях, установленных законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 осуществить снос (демонтаж) или разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора, и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями закона) в течение 42 месяцев с момента заключение договора, данные обязательства являлись существенным условием договора, срок исполнения обязательств истек 29.04.2016г., работы по капитальному ремонту, реконструкции здания не проведены, историческое здание демонтировано без соответствующих разрешений, здание снято с кадастрового учета, произведена государственная регистрация прекращения права собственности, отчуждение земельного участка произведено в нарушение условий договора без согласия истца.

В судебном заседании представитель истца Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО3 иск поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков ФИО4 против удовлетворения иска возражал.

Ответчики ФИО1, ФИО2, 3-и лица Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 2003г. № 33-рп «О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены» утвержден План мероприятий по организации работы исполнительных органов государственной власти, государственного учреждения и государственного унитарного предприятия при подготовке документации для проведения торгов по продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены, в том числе здания по адресу: 

<

адрес> (в ред. распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 20.12.2010 №103-рп).

Земельный участок площадью 1246кв.м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № с расположенным на нем многоквартирным домом был отчужден из государственной собственности по результатам аукциона от 16.05.2012 по договору купли – продажи, заключенному 05.06.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом (после реорганизации - Комитет имущественных отношений) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (с 01.06.2015 АО «Фонд имущества»), осуществляющим функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 №1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», договора с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 20.04.2010 № Фао-238/2010, доверенности, выданной Комитетом по управлению городским имуществом и ФИО1 (покупатель), л.д. 51-59. 

Разделами "Обременения/ограничения участка", "Обременения/ ограничения здания", п. 3.2.3. договора купли-продажи предусмотрено, что земельный участок ограничен следующим условием начала и завершения его застройки/освоения: осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо в случаях, установленных законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 осуществить снос (демонтаж) или разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона) в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Ограничение установлено бессрочно, сохраняется при переходе прав собственности на земельный участок к другому лицу, на основании п.6 ст. 56 Земельного кодекса РФ, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является существенным условием договора.

В соответствии с п.5.8. договора купли-продажи, в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, продавец вправе обратиться к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия содержащиеся в п.5.1 договора, при отказе покупателя договор расторгается в установленном законом порядке, а участок со всеми неотделимыми улучшениями и расположенные на нем объекты недвижимости поступают в государственную собственность Санкт-Петербурга; денежные средства, перечисленные покупателем, возврату не подлежат.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что покупатель обязан согласовать с продавцом последующее отчуждение Здания и земельного участка в случае невыполнения условий, предусмотренных п.3.2.3 договора.

Цена продажи Здания составила 329000 руб., цена продажи земельного участка 3670600 руб. (п.2.1).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано 29.10.2012.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом требований ст. 219 Гражданского кодекса РФ, срок исполнения обязательств ФИО1 истек 29.04.2016.

26.09.2016 произведена государственная регистрация прекращения права собственности на многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № в связи с ликвидацией объекта (л.д.71,65).

Актом проверки от 30.09.2016 АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» установлено, что историческое здание частично демонтировано, работы на объекте не ведутся, проектная и разрешительная документация на разборку (демонтаж)/реконструкцию исторического задания не представлена, таким образом в предусмотренные договором сроки ФИО1 не выполнены работы по капитальному ремонту/реконструкции, строительству объекта капитального строительства с воссозданием внешнего облика исторического задания (л.д.72-74).

17.12.2016 АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО1 было направлено предложение о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.06.2012 или расторжении договора. Корреспонденция возвращена за истечением срока хранения (л.д.83-101).

18.01.2018 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес> по цене 3800000 руб. (146-147). 

Обременения земельного участка данным договором не установлены.

Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 29.01.2018.

Актом осмотра АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» от 11.04.2018 установлено, что нарушения не устранены, ответчикам направлены претензионные письма (л.д.80).

В обоснование требования о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, заключенного ответчиками, истец указывает, что отчуждение объекта представляет собой перевод долга, которое в порядке п.2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ получено не было, что влечет недействительность сделки в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Вместе тем данный довод не может быть признан состоятельными по следующим основаниям.

Земельный участок по адресу: 

<

адрес> и расположенный на нем многоквартирный дом переданы ФИО1 в порядке приватизации, что следует из договора купли – продажи и текста распоряжения КУГИ от 11.03.2012 №481-рз, которое было издано в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом (пункт 1).

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что ограничениями могут являться: 1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; 2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения; 3) иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.

Согласно пункту 6 той же статьи в случае нарушения собственником, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, указанное лицо на основании решения суда может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута; с указанного лица могут быть взысканы убытки, причиненные нарушением условий обременения, в том числе публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при отсутствии последнего - в доход субъекта Российской Федерации.

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не содержит запрет на совершение сделок с приватизированным имуществом.

Включенное в договор купли-продажи условие о возможности последующего отчуждения объекта только с согласия продавца (до выполнения обязательств, установленных пунктом 3.2.3 договора), противоречит п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей полномочия собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, ст. 157.1 Гражданского кодекса РФ, в силу которой необходимость согласия на совершение сделки может быть предусмотрена только законом, а не договором, а также подпункту 3 п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, согласно которой, ограничения в отношении приватизируемого имущества могут вводиться только законом или в соответствии с ним.

Исходя из разъяснений, приведенных в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условие договора купли-продажи о необходимости согласия на последующее отчуждение объекта имеет признаки недействительности (ничтожности).

Оснований для применения к данным правоотношениям ст. 391 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Довод истца о наличии признаков инвестиционного договора у договора купли-продажи, заключенного с ФИО1 05.06.2012 материалами дела не подтвержден. 

При таких обстоятельствах заключение ФИО1 договора купли-продажи объекта не повлекло нарушение прав истца.

Учитывая отсутствие оснований для признания сделки недействительной, не может быть удовлетворено и требование о расторжении договора, которое, по существу, не направлено на установление последствий расторжения договора, предусмотренных ст. 453 Гражданского кодекса РФ. 

Требования истца к ФИО1 о взыскании штрафных санкций подлежат удовлетворению в части взыскания штрафа в сумме 400000 руб. на основании п.5.10 договора, предусматривающего, что ненадлежащее исполнение или неисполнение иных обязанностей по договору (не предусмотренных п.5.7 – 5.9 договора) покупатель выплачивает штраф в размере 10% от продажи цены объекта, установленной п.2.1 договора.

В соответствии с законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее Закон №820-7) земельный участок по адресу: 

<

адрес> расположен в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия. Использование земельного участка осуществляется с ограничениями установленными для ЗРЗ(2-2).

В соответствии со ст. 18.1 Закона №820-7 на территории зоны регулирования застройки запрещается снос (демонтаж) исторических зданий, за исключением случаев разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов). 

В силу пункта 18.1.2 Приложения 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон" ("Режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга") запрещается снос (демонтаж) исторических зданий. Этот запрет не распространяется на случаи разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов).

В ходе рассмотрения дела подтверждено нарушение ФИО1 запрета на снос (демонтаж) исторического здания по адресу: 

<

адрес> без соблюдения установленных законом требований, в том числе, без выполнения технического обследования несущих конструкций здания организацией, имеющей допуск на выполнение данных работ.

При этом оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению представителя ответчика не имеется, поскольку доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, не представлено.

В остальной части требований о взыскании штрафных санкций надлежит отказать, поскольку включенное в договор купли-продажи условие о возможности последующего отчуждения объекта только с согласия продавца (до выполнения обязательств, установленных пунктом 3.2.3 договора) противоречит закону, таким образом, п.5.9 договора, предусматривающий штраф за его нарушение не может быть применен.

Исходя из цены иска, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, подп.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7200 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга штраф в сумме 400000 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину сумме 7200 рублей.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию прав, сделок и обременений в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 1246кв.м, кадастровый номер №, принятые определением Сестрорецкого районного суда города Санкт-Петербурга от 12.10.2018.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 28 января 2019г.