Дело № 2-9/10-2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2019 года город Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи – Митюшкина В.В.,

при секретаре – Корсаковой А.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с указанным иском. В обоснование заявленных требований пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендодатель) и ООО «Нобит» был заключен договор аренды №ю земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № площадью 8 285 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, для производственно-хозяйственной деятельности. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Нобит» и ООО «Торговый Дом «Белая Птица-Черноземье» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в управлении Росреестра по Курской области был зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости: здания площадью 677,9 кв.м. и 35,1 кв.м., расположенные на арендуемом земельном участке, от ООО «Торговый Дом «Белая Птица-Чероноземье» к ответчику ФИО1. В связи с этим, на основании ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ обязательства по договору аренды земельного участка перешли к ответчику. Свои обязательства по договору аренды ответчик не исполняет, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовавшаяся задолженность составила 516 388 рублей 04 копейки. Указанная сумма, а также пени в размере 90 671 рубль 20 копеек подлежат взысканию с ответчика. Впоследствии требования уточнил, просил взыскать задолженность арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 393 022 рубля 39 копеек, а также пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 350 рублей 64 копеек.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 уточненные требования поддержала в полном объеме. 

В судебное заседание ответчик и ее представитель по доверенности ФИО3, будучи надлежаще уведомленными, не явились. Ранее в судебном заседании представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать. В обоснование возражений указал, что на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей (перенайм) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала права и обязанности по договору аренды, включая всю имеющуюся задолженность по арендной плате на момент заключения договора, новому арендатору ФИО4. В связи с этим произошла замена стороны в правоотношении, ФИО1 более не является надлежащим ответчиком по заявленному требованию. 

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ФИО4, будучи надлежаще уведомленной, не явилась.

Выслушав объяснения участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.ст. 606, 607, 614 ГКРФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом установлено, что решением комитета по управлению имуществом Курской области от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «НоБиТ» в аренду сроком на 15 лет был предоставлен земельный участок площадью 8 285 кв.м. с кадастровым №, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для производственно-хозяйственной деятельности. ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО «НоБиТ» (арендатором) был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы составляет 7 050 199 рублей 73 копейки, определен из базового размера арендной платы 55,335868 руб/кв.м.. Арендная плата вносится ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала (п.1.1,2.1,3.1, приложение № к договору). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Нобит» и ООО «Торговый Дом «Белая Птица-Черноземье» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от ДД.ММ.ГГГГ. По договору от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей (перенайм) по договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от ДД.ММ.ГГГГ, права арендатора перешли от ООО «Торговый Дом «Белая Птица-Черноземье» к ФИО1. В тот же день арендатор ООО «Торговый Дом «Белая Птица-Черноземье» уведомил арендодателя о передаче ФИО1 прав и обязанностей по договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ в управлении Росреестра по Курской области было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: здания площадью 677,9 кв.м. и 35,1 кв.м., расположенные на арендуемом земельном участке, за ФИО1.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались, подтверждаются соответствующими решением, договором аренды, регистрационными документами, решением Курского областного суда от 12 сентября 2018 года, принятым по иску ФИО1 к Администрации Курской области, Управлению Росреестра по Курской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Анализ установленных обстоятельств и представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что к ответчику с ДД.ММ.ГГГГ перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. 

Поскольку свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик не выполняла, с нее на основании ст.ст.309,310,614 ГК РФ, п.4.4.3 договора аренды земельного участка, подлежит взысканию задолженность по арендной плате в пределах заявленных требований за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При определении размера задолженности по арендной плате суд учитывает следующее.

Согласно п.2 ч.3 ст.39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со ст.1 Закона Курской области от 28 декабря 2007 года №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена», действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле: А = Ас x S, где: А - величина арендной платы, руб./кв. м, рассчитываемая за 12 месяцев; Ас - ставка арендной платы, руб./кв. м; S - площадь земельного участка, кв. м.. Ставка арендной платы устанавливается в расчете на год в рублях за единицу площади земельного участка и рассчитывается по следующей формуле: Ас = УПКСЗ x Кви x Ка, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв.м. Определяется как кадастровая стоимость единицы площади 1 кв. м земель кадастрового квартала по виду разрешенного (функционального) использования земель; Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков; Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.Согласно пп.2,3,11,13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренды без торгов, утвержденного постановлением Администрации Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №, размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: А = КС x Кви x Ка, где: А - годовой размер арендной платы, руб./кв. м; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков; Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка. При определении размера арендной платы значения коэффициентов, указанных в пункте 2 настоящего Порядка, устанавливаются Администрацией Курской области - для земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, а также государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа "Город Курск". Арендная плата устанавливается в виде периодических платежей, которые арендатор вносит в течение года равными долями не позднее 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 декабря. Изменение размера арендной платы осуществляется по следующим основаниям: изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный стороной истца расчет задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судом проверен, признан правильным, соответствует вышеприведенным требованиям, выполнен с учетом измененной решением Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ, составляет 393 022 рубля 39 копеек.

В связи с этим с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в указанном размере.

В соответствии с п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с этим с ответчика подлежат взысканию пени, насчитанные за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 90 350 рублей 64 копейки. Данный расчет судом проверен и признан правильным. 

Кроме того, по смыслу действующего законодательства, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств»). 

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства. В связи с этим взыскание неустойки надлежит производить до момента фактического исполнения обязательства из размера 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд не может принять во внимание доводы стороны ответчика о том, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию. 

Действительно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендатором) и ФИО4 (новым арендатором) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей (перенайм) по вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к ФИО4. В силу п.4.2 договора уступки прав и обязанностей обязанность по оплате имеющейся на момент заключения настоящего договора задолженности арендатора по арендной плате перед арендодателем в полном объеме переходит к новому арендатору. 

В соответствии с ч.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании чч.1,2 ст.391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. 

Как было указано ранее, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды №ю от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 являлась арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № площадью 8 285 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, для производственно-хозяйственной деятельности. Свои обязательства по договору аренды ответчик не исполняла, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ней образовалась задолженность по арендной плате в размере 393 022 рубля 39 копеек, а также пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 350 рублей 64 копейки.

Поскольку истец (арендодатель, кредитор) в установленном порядке не давал согласие ответчику на перевод долга (заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате, образовавшейся до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ) другому лицу, положения п.4.2 договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ о переводе такого долга являются ничтожными и применению в спорном правоотношении не подлежат.

В то же время, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Данная правовая позиция нашла свое отражение в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки». 

При таких обстоятельствах оснований полагать, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, не имеется.

В силу п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 40 ГПК РФ право выбора ответчика принадлежит истцу.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Истец вправе самостоятельно выбирать способ защиты нарушенного права.

Выбор предусмотренного статьей 323 ГК РФ способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно кредитору, который вправе предъявить иск как к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно. Иное толкование данной нормы направлено на ограничение права истца воспользоваться любым из указанных в статье 323 ГК РФ способов защиты права.

Предъявляя исковые требования только к одному солидарному должнику (ответчику ФИО1), истец реализовал выбор способа защиты права кредитора в установленном законом порядке.

В связи с этим заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 8 033 рубля 73 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в размере 393 022 рубля 39 копеек, пени в размере 90 350 рублей 64 копейки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, всего взыскать 483 373 (четыреста восемьдесят три тысячи триста семьдесят три) рубля 03 (три) копейки, а также пени по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8 033 (восемь тысяч тридцать три) рубля 73 (семьдесят три) копейки. 

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение стороны могут получить 28 января 2019 года в 17 часов. 

Судья