Дело № 2-3648/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2017 года город Омск

Советский районный суд г. Омска в составе

Председательствующего судьи Романовой О.Б.

при секретаре Романовой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, собственникам помещений в многоквартирном доме, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Промвест» о признании сделок недействительными, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, собственникам помещений в многоквартирном доме, ФИО3, ООО «Промвест» о признании сделок недействительными, указав, что он является собственником квартиры № …. дома № …. …. г. Омска. В …. года после обращения в прокуратуру САО г. Омска по поводу законности установки забора по ограждению домовой территории его дома и реконструкции подвального помещения были получены письма от Администрации САО г. Омска, Госстройнадзора Омской области, из которых стало известно, что в подвале дома № …. …. г. Омска в нежилом помещение № … (кадастровый номер ….), площадью 191,1 кв.м, расположен магазин «Мандарин» на основании договора субаренды. Согласно выписке из ЕГРП правообладателем указанного нежилого помещения является ФИО4 в размере доли в праве общей долевой собственности пропорциональной размеру общей площади квартиры № ….. Также стало известно, что на данное нежилое помещение заключен договор аренды от …. г. и договор субаренды № …. от …. г. В июне …. г. в Советский районный суд г. Омска им было подано исковое заявление к ФИО4 о признании недействительным договора аренды вышеуказанного нежилого помещения, заключенного между ФИО4 и ФИО3. Основанием иска послужил тот факт, что, не являясь единоличным собственником данного нежилого помещения, ФИО4 передала помещение в пользование иным лицам без согласования со всеми собственниками помещений многоквартирного дома. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что договор аренды нежилого помещения № …. от …. г. был заключен между собственниками общего имущества многоквартирного дома № …. …. г. Омска в лице председателя Совета многоквартирного дома ФИО2 и ФИО3 согласно решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, иск был предъявлен к ненадлежащему ответчику и не по тем основаниям, в результате чего суд принял его отказ от иска. Однако он считает, что заключенный договор аренды нежилого помещения № ….от …. г. в силу ст. 168 ГК РФ, ст.ст. 44-46 ЖК РФ является ничтожной сделкой, поскольку данная сделка бала заключена с превышением полномочий председателя Совета многоквартирного дома ФИО2, предоставленных ему общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Заключенный с превышением полномочий председателем Совета многоквартирного дома ФИО2 договор в силу положений ст. 183 ГК РФ имеет правовое значение только в том случае, если представляемый, в данном случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № …., впоследствии одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не произошло. Считает, что договор аренды нежилого помещения № …., расположенного по адресу: г. Омск, …., д. …., от …. г. в силу ст. 168 ГК РФ, ст.ст. 44-46 ЖК РФ является ничтожной сделкой. Согласно п. 2 ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Поэтому просит признать недействительными ничтожные сделки: договор аренды от … г. нежилого помещения № …. (кадастровый номер ….), площадью 191,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, …., д. …, заключенный между собственниками общего имущества МКД № …. …. г. Омска в лице ФИО2 и ФИО3, а также договор субаренды № …. от …. г. в отношении указанного нежилого помещения, заключенный между ФИО3 и ООО «Промвест». Прекратить государственную регистрацию права аренды ФИО3 и права субаренды ООО «Промвест» в отношении нежилого помещения № …. (кадастровый номер ….), площадью 191,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, …., д. …. (л.д.4-7).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указал, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № … …. от …. г. председателю Совета дома ФИО2 было поручено заключить с ФИО3 договор аренды нежилого помещения сроком на …. год, т.е. на один год. Вместе с тем, ФИО2 превысил свои полномочия и заключил договор аренды на три года. Поскольку до настоящего времени ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, он считается пролонгированным на неопределенный срок. Кроме того, указал, что договор субаренды является недействительным и по тем основаниям, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым было разрешено арендатору ФИО3 заключить с ООО «Провест» договор субаренды в отношении нежилого помещения № …., решением Советского районного суда г. Омска от …. г. было признано недействительным. 

Представитель ФИО1 – адвокат Свитонько А.А., действующий на основании ордера, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск признал и пояснил, что согласно решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от …. г. им, как председателем Совета дома, с ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения, которая предложила заключить договор на три года, а не на один год, как решило общее собрание, мотивируя тем, что у нее небольшая прибыль. Он посчитал, что поскольку имеется более 2/3 голосов, по ошибке подписал договор аренды на три года. 

Ответчики - собственники общего имущества МКД № …. пр. Мира г. Омска в лице председателя Совета дома ФИО5, ФИО3, ООО «Промвест» в лице своего представителя в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в лице своего представителя в судебном заседании участия не принимало, извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя, предоставил письменный отзыв, в котором указал, что в ЕГРН имеются сведения о зарегистрированных обременениях на нежилое помещение № …. с кадастровым номером …. за ответчиками на основании оспариваемых договоров. На момент проведения государственной регистрации основания для приостановления, отказа в порядке ст.ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшего на момент совершения регистрации, отсутствовали.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 и 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что решением общего собрания собственников помещений в МКД № …. …. г. Омска, оформленного протоколом от …. г., было решено передать в аренду ФИО3 нежилое помещение № …., общей площадью 191,1 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: … угол ул. …., д. …. Председателю Совета многоквартирного дома ФИО2 было поручено подписать с ФИО3 договор сроком на … год, т.е. на один год (л.д. 15-16).

…. г. между собственниками общего имущества МКД № …. о … г. Омска в лице председателя Совета дома ФИО2 и ФИО3 был подписан договор аренды нежилого помещения № …., общей площадью 191,1 кв.м, являющегося общим имуществом, расположенного по адресу: …. угол ул. …., д. ….. 

Пунктом 6.1. договора аренды от …. г. установлено, что настоящий договор заключается на срок три года (л.д. 11-14).

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В силу п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Из указанного следует, что данная сделка была заключена с превышением полномочий председателя Совета многоквартирного дома ФИО2 предоставленных ему общим собранием собственников помещений в МКД и в силу положений ст. 183 ГК РФ имеет правовое значение только в том случае, если представляемый, в данном случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, впоследствии одобрит данную сделку.

Иных решений либо протоколов собраний собственников помещений в МКД № …. …. г. Омска о передаче нежилого помещения …., расположенного по адресу: 

<

...>. угол ул. …., д. ….2, в аренду на срок более одного года в материалы дела не представлено, из чего следует, что последующее одобрение сделки общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не произошло.

Таким образом, договор аренды от …. г., заключенный между собственниками помещений в многоквартирном доме № … пр. …. г. Омска в лице председателя Совета дома ФИО2 и ФИО3, является недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 618 ГК РФ, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, что и предусмотрено п. 4.3.6. договора аренды от …. г. Вместе с тем, договором аренды предусмотрено право арендатора заключать договор субаренды с письменного согласия арендодателя.

…. г. между ФИО3 и ООО «Промвест» заключен договор субаренды № …. с … г. по …. г. (л.д. 22-23).

Из протокола № …. от … г. усматривается, что собственниками помещений в многоквартирном доме было принято решение о продлении договора аренды от …. г., заключенного с ФИО3 в отношении нежилого помещения …., расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Омск, …., … - угол …, …, с правом сдачи его в субаренду «Объекта аренды» в полной площади с разрешением заключения договорных отношений между «Арендатором» и «Субарендатором», в том числе и договора № …. от …. г. с ООО «Промвест» (л.д. 20-21).

Таким образом, на момент заключения договора субаренды - …. г. - решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего в себе согласие на передачу объекта аренды в субаренду, не имелось, соответственно ФИО3 не имела права на заключение договора субаренды. 

Кроме того, решением Советского районного суда г. Омска от … г. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № … пр. Мира г. Омска, оформленное протоколом № … от … г., признано недействительным (л.д. 24-31).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от …. г. решение Советского районного суда г. Омска от …. г. оставлено без изменения (л.д. 32-35).

Таким образом, договор субаренды от …. г., заключенный между ФИО3 и ООО «Промвест», равно как и договор аренды, заключенный между собственниками помещений в МКД и ФИО3, является ничтожной сделкой.

Оценив в совокупности, представленные доказательства, перечисленные выше, суд находит возможным исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор аренды от … года нежилого помещения …, расположенного по адресу: 

<

...> д. …, заключенный между собственниками общего имущества дома № … пр. … г. Омска в лице председателя Совета многоквартирного дома КуленченкоВладимира Николаевича и ФИО3, исключив из Единогогосударственного реестра недвижимости запись регистрацию права аренды ВдовенкоСветланы Александровны нежилого помещения № …, расположенного по адресу: 

<

...> угол ул. …., д. ….. 

Признать недействительным договор субаренды № ….от …. года нежилого помещения № …, расположенного по адресу: 

<

...> угол ул. …, д. …, заключенный между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «Промвест», исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрацию права субаренды Общества с ограниченной ответственностью «Промвест» нежилого помещения № …, расположенного по адресу: 

<

...>., угол ул. …., д. …..

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья О.Б. Романова