Дело № 2-764/2025

УИД 66RS0002-02-2024-004802-20

В окончательной форме изготовлено 26.08.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25августа 2025 года Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга под председательством судьи Масловой С.А.,

при секретаре Логинове А.М.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО3 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (истец) обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» (ответчик) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № ***, обосновывая исковые требования тем, что между истцом и ответчиком с соблюдением письменной формы заключен указанный договор и дополнительное соглашение к нему от 20.12.2023, однако ответчик (в статусе застройщика) уклонился от государственной регистрации данного договора, не предоставил истцу (в статусе участника долевого строительства и потребителя услуг) необходимыхсведений и инструкций для государственной регистрации договора, не направил уведомлений или требований, не заявил о расторжении договора, при этом, ответил отказом на обращение истца к нему 05.02.2024 с требованиями об открытии счета эскроу для исполнения обязанностей по оплате по данному договору, по регистрации договора, по которому обязанности по регистрации принял на себя застройщик. Полагала, что непредоставление кредитного договора застройщику не является основанием для расторжения данного договора, поскольку истец вправе была исполнить обязательство за счет собственных средств. ПАО «Сбербанк» при заключении кредитного договора нарушил права истца, охраняемые Законом о защите прав потребителей и Законом и потребительском кредите. Истец же выполнила все необходимые действия для регистрации договора, который в установленном законом порядке не признан незаключенным, обратилась в суд с данным иском в установленный законом срок для защиты нарушенного права.

Представитель истца указанные требования иска в судебном заседании поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку застройщик не уклонялся от государственной регистрации договора. Таковая стала невозможной по причине отказа ФИО3 от подписания кредитного договора, соответственно, в связи с невозможностью оформления закладной в отношении объекта строительства, указанного в договоре, который в связи с указанными обстоятельствами стал предметом иного договора участия в долевом строительстве, заключенным застройщиком с иным лицом в мае 2024 г., который прошел государственную регистрацию. Истец не выполнила обязанности по открытию счета эскроу, по внесению на счет денежных средств для оплаты объекта строительства. Отметил, что обязанность застройщика по обеспечению исполнения обязательств по договору путем внесения денежных средств на счет эскору либо оказанию дольщику помощи с сопровождением договором не предусмотрена. Необходимый пакет документов для государственной регистрации договора истец не представила, что и повлекло последствия по отсутствию таковой. Полагал, что указанный договор с истцом не является заключенным по причине того, что не было согласовано существенное условие договора о сроках и порядке оплаты, а также в связи с отсутствием его государственной регистрации. При указанном поведении истца действует принцип эстоппеля, в связи с чем, обязательств и правоотношений между сторонами не возникло. Понуждение застройщика к государственной регистрации договора, который не является публичным, приведет к необоснованному ущемлению его прав.

ПАО «Сбербанк», Управление Росреестра по Свердловской области в силу ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Ф-ны к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований, надлежаще извещены о разбирательстве дела, однако явку представителей в суд обеспечили. Управление Росреестра по Свердловской области заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, указывая на отсутствие материально-правового интереса в деле. ПАО «Сбербанк» мнение по иску не представил, ходатайств не заявил.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат отклонению в силу следующего.

Из положений Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)следует:

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (абз. 1 п. 1 ст. 8.1).

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз. 2 п. 1 ст. 8.1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абз.2 п.3 ст. 8.1.).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165).

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки(п. 3 ст. 165).

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год(п. 4 ст. 165).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).

Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального законаот 30.12.2004 N 214-ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Частью 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать помимо определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 2 и 8 части 2 статьи 14, пункту 4 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. 

Согласно п. 2, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Предметом договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № *** явилась квартира № *** в жилом доме по ***, расположенная на 20 этаже, площадью 55,60 кв. м (с КН ***) по цене 9212920 руб.. Однако, по сведениям в ЕГРН, указанный объект недвижимости стал предметом иного договора участия в долевом строительстве – от 27.04.2024 № *** с дополнительным соглашением к нему от 27.04.2024, в отношении которого 14.05.2024 осуществлена в установленном законом порядке государственная регистрация № ***. Указанный договор не оспорен. 

Наличие регистрации данного договора не позволит исполнить решение суда об удовлетворении иска по данному гражданскому делу. То есть решение суда заведомо не будет отвечать критерию исполнимости, что недопустимо, учитывая, что ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учетаи (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в которой среди прочих значатся: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3 ч.1); на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (п.38 ч. 1);не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1).

При разрешении спора суд учитывает положения ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о преюдиции (обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом). Поскольку судом установлено, что между истцом и ответчиком ранее уже были судебные разбирательства, связанные со спорами, возникшими между сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № *** между ФИО3 и АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал».

Так, в гражданском деле № 2-3119/2024, находившемся в производстве Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга, ФИО3 просила возложить на АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» обязанность удалить из дополнительного соглашения от 20.12.2023 к договору № *** недопустимые условия о необходимости проведения расчетов через «Систему безопасных расчетов» и «Систему электронной регистрации» ООО «Д» и заключении платных договоров с ООО «Д», а именно фразы из п. 1, аб.2 и 3, а также включить в дополнительное соглашение от 20.12.2023 условие о том, что если застройщик выдвигает требование об электронной регистрации договора долевого участия, то такую услугу оплачивает застройщик.

Указанный иск свидетельствует о том, что, несмотря на то, что истец в статусе участника долевого строительства и ответчик в статусе застройщика подписали договор участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № *** и дополнительное соглашение к нему от 20.12.2023, которым пункт 5.4. договора, касающийся порядка и срока уплаты цены договора, изложен в другой редакции, нежели в тексте самого договора, истец заявиласпор в судебном порядке, направленный на изменение существенных условий договора до государственной регистрации договора, тем самым указав на несогласие исполнения договора на согласованных условиях, предусматривающих, что уплата цены договора производится в срок до 15.07.2026путем перечисления денежных средств на счет эскроу, открываемый на имя участника долевого строительства ПАО «Сбербанк», за счет собственных денежных средств в размере 3212920 руб., уплачиваемых в срок не позднее 14.02.2024, и за счет кредитных средств в размере 6000000 руб., уплачиваемых поэтапно (472248 руб. не позднее 14.02.2024, 1842584 руб. не позднее 15.07.2024, 1842584 руб. не позднее 15.07.2025, 1842584 руб. не позднее 15.07.2026), предоставленных в соответствие с кредитным договором, заключенным между ФИО3 и Банком в г. Екатеринбурге.

Обоснованность указанного иска не нашла подтверждения, в связи с чем, решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 14.08.2024, вступившим в законную силу 05.12.2024, в удовлетворении указанных исковых требований отказано, при этом, суд установил, что кредитный договор между истцом и ПАО «Сберабнк» не заключен; денежные средства на счет эскроуистцом не перечислены;счёт эскроу резервирует участник долевого строительства (в силу ст. 15.4, ч.ч. 1,2,4 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и буквального толкования заключенного сторонами договора); в нарушение 4 ст. 4 Федерального закона РФ № 214 сторонами не согласованы существенные основные условия договора, а именно, срок и порядок уплаты денежных средств;доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении двух сторон на внесение изменений в дополнительное соглашение к договору истцом не представлено; договор участия в долевом строительстве не заключен в связи с недостижением сторонами условий по внесению платежей, в связи с чем, отклонен довод истца об уклонении ответчика от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В гражданском деле № 2-181/2025, находившемся в производстве Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга, ФИО3 просила обязать ПАО «Сбербанк» заключить с ней кредитный договор на условиях, предусмотренных в договоре об открытии не возобновляемой кредитной линии от 23.12.2023 № ***, исключая условие, указанное в п. 10, о необходимости заключения договора с ООО «Д» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости по документу основанию и договору с ООО «Д. об оказании услуги «он-лайн-регистрации». Также истец просила возложить на АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» обязанность изменить условия договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № ***, заменив объект строительства- квартиру № *** -на квартиру с аналогичными характеристиками, и заключить об этом дополнительное соглашение. 

Обоснованность указанных исков не нашла подтверждения, в связи с чем, решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 18.03.2025, вступившим в законную силу 27.06.2025, в удовлетворении указанных исковых требований отказано, при этом, суд также установил, что в нарушение ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214 сторонами не согласовано существенные основные условия договора, а именно, сроки и порядок уплаты денежных средств, а доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении двух сторон договора (в силу п. 3 ст. 154 ГК РФ) на внесение изменений в указанный договор истцом не представлено. Поэтому пришел к выводу о том, что данный договор не заключен, несмотря на его подписание сторонами.

Оценив доводы сторон и исследовав собранные в дело доказательства, у суда в ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу оснований для вывода об обратном также не имеется. Поскольку истец, хотя и подписала текст договора и дополнительного соглашения к нему, однако явно выразила несогласие с условиями договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № ***, касательно сроков и порядка оплаты, поскольку обратилась в суд с иском об их оспаривании. При этом, на обстоятельства и доказательства исполнения тех условий, которые она считает согласованными, занимая при этом противоречивую позицию в связи с вышеуказанным иском, истец суду не представила.Поскольку оплату по договору до настоящего времени истец не произвела, счёт эскроу не зарезервировала, личные денежные средства на него не внесла, кредитный договор для исполнения данного обязательства не заключила, таковой не представила, а суд указанным решением суда отказал в удовлетворении требований к банку о заключении с ней кредитного договора на предложенных ею условиях.

Соответственно, поступление кредитных денежных средств на счет истец не обеспечила, при этом, указанные в договоре сроки внесения трёх поэтапных платежей наступили и истцом нарушены. Соответственно, застройщик не получил обещанное истцом в установленный срок по договору. Следовательно, застройщик вправе отказаться от исполнения указанного договора в связи с просрочками исполнения денежного обязательства по нему со стороны участника долевого строительства, в том числе вправе отказаться от совершения действий по государственной регистрации данного договора.Реализация ответчиком такого права нашла в распоряжении им указанной квартирой № *** поскольку застройщик заключил в отношении неё иной договор долевого участия, с иным участником долевого строительства от 27.04.2024 № ***. 

Выводы судов в судебных актах по вышеуказанным гражданским делам о том, что застройщик не допустил неправомерного уклонения от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № ***, поскольку указанный договор не может считаться заключенным по причине не достижения сторонами соглашения по существенным условиям договора, а также в связи с тем, что пакет документов, необходимый для государственной регистрации данного договора, не был подготовлен ФИО3, оспорены истцом в настоящем дела в нарушение запрета, установленного ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, при этом, без указания на новые обстоятельства и доказательства, которые отсутствовали при разрешении вышеуказанных гражданских дел. 

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Однако, как установлено судом, ни истец ответчику, ни ответчик истцу по данному договору ничего не предоставили. Поэтому доводы ответчика о незаключенности данного договора(несмотря на его подписание сторонами) не противоречат принципу добросовестности.

С учетом изложенного приводимые истцом доводы в обоснование иска о государственной регистрации указанного договора признаются судом безосновательными, что влечет отказ в удовлетворении таких требований.С учетом изложенного, суд отказывает истцу в их удовлетворении, относя судебные расходы по данному делу на его счет, согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.12.2023 № ***.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья С.А. Маслова