31RS0002-01-2024-005830-92 № 2-576/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 18 февраля 2025 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Заполацкой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дыбчинской А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «БИК» к ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

12.08.2011 ОАО «БИК» (в настоящее время – АО «БИК») и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка № (номер обезличен), площадью 1 506 кв.м, расположенного в (адрес обезличен), по условиям которого, стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), определена в размере 858 000 руб., на оплату которой предоставляется отсрочка платежа, сроком на 8 лет.

До полной оплаты стоимости участка он признается находящимся в залоге у АО «БИК» (п. 2.3 договора).

Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.06.2017 с ФИО7 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2011 в сумме 1 210 000 руб., в том числе: 858 000 руб. стоимость земельного участка, 352 000 руб. – затраты на подведение инженерных коммуникаций, 14 259 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

28.01.2018 СПИ Белгородского РОСП УФССП России по Белгородской области в отношении ФИО8 возбуждено исполнительное производство (номер обезличен), предмет исполнения: задолженность в сумме 1 224 250 руб..

АО «БИК» обратилось с иском к ФИО9 в котором, ссылаясь на непринятие последней мер к погашению задолженности по исполнительному производству, нахождение земельного участка в залоге у истца, просило в счет погашения оставшейся (неоплаченной) части задолженности по решению Октябрьского районного суда г.Белгорода от 02.06.2017 года по гражданскому делу №2-1591/2017 о взыскании с ФИО10 в пользу АО «БИК» задолженности в размере 1 222 769 руб. 49 коп, обратить взыскание на земельный участок площадью 1 506 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) и расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства (фундамент), определив способ реализации имущества: продажа с публичных торгов, начальную продажную стоимость в размере 1 125 360 руб. (80% от рыночной стоимости), а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате за оценку спорного имущества в сумме 11 700 руб. и по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб..

Письменных возражений от ответчика не поступало.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом и своевременно, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом судебной повесткой, которая возвращена в суд с отметкой «за истечением срока хранения», о причинах неявки не сообщила, об отложении слушания по делу не ходатайствовала, как и о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд, руководствуясь ч.3 ст. 167, ч. 1 ст. 233 ГПК Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчика ФИО1 в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные в суд доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст. 24 ГК Российской Федерации, гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ст. 278 ГК Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Из разъяснений, изложенных в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что согласно статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.

Согласно абз. 2, 3 ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации взыскание не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, на которых расположены вышеназванные объекты, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст.339 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 339 ГК Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1). 

В соответствии со ст. 337 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Исходя из положений ст. 340 ГК Российской Федерации, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. 

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. 

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. 

Согласно п. 1 ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии со ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Судом установлено, 12.08.2011 ОАО «БИК» (в настоящее время – АО «БИК») и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № (номер обезличен) площадью 1 506 кв.м, расположенного в (адрес обезличен), по условиям которого, стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), определена в размере 858 000 руб., на оплату которой предоставляется отсрочка платежа, сроком на 8 лет.

До полной оплаты стоимости участка он признается находящимся в залоге у АО «БИК» (п. 2.3 договора).

31.08.2011 в ЕГРН внесена запись об обременении в виде ипотеки в пользу АО «БИК».

Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.06.2017 с ФИО12 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2011 в сумме 1 210 000 руб., в том числе: 858 000 руб. стоимость земельного участка, 353 000 руб. – затраты на подведение инженерных коммуникаций, 14 259 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

28.01.2018 СПИ Белгородского РОСП УФССП России по Белгородской области в отношении ФИО13 возбуждено исполнительное производство № (номер обезличен), предмет исполнения: задолженность в сумме 1 224 250 руб.. 

Согласно общедоступных сведения Банка исполнительных производств ФССП России задолженность ФИО14 составляет 1 222 769 руб. 49 коп..

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи, заочным решением Октябрьского районного суда г. Белгорода, выпиской из ЕГРН в отношении спорного участка, постановлением о возбуждении исполнительного производства, а ответчиком не оспорены, доказательств полного/частичного погашения задолженности перед АО «БИК» суду не представлено.

В соответствии с представленным стороной истца отчетом № (номер обезличен) от 21.10.2024 об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамент), выполненного ООО «Гарант-Плюс» стоимость указанных объектов по состоянию на 21.10.2024 составляет 1 406 700 руб.

Ответчик правом представить доказательства иной стоимости спорного имущества не воспользовалась.

Таким образом, в процессе рассмотрения настоящего дела нашел свое подтверждение факт наличия у ответчика задолженности перед истцом, возврат которой обеспечен залогом недвижимого имущества, при этом период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев, а сумма неисполненного обязательства значительно превышает стоимость заложенного имущества.

Доказательств того, что на заложенное имущество обращение взыскания не допускается, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент) путем продажи с публичных торгов.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд, учитывая следующее.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Принимая во внимание, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка и определения его стоимости прошло более 13 лет, суд приходит к выводу о необходимости исходить из его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 21.10.2024, ввиду чего, начальная продажная стоимости подлежит установлению в размере 80% от рыночной стоимости участка и объекта незавершенного строительства, что составляет 1 125 360 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в сумме 11 700 руб. и по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб., факт несения которых подтвержден документально, при этом такие расходы признаются судом обусловленными рассмотрением настоящего спора.

Руководствуясь статьями 194-199, 234-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования АО «БИК» (ИНН: (номер обезличен)) к ФИО15 (паспорт серии (номер обезличен)) об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога - принадлежащие ФИО16 земельный участок площадью 1 506 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент), в счет погашения оставшейся суммы задолженности в размере 1 222 769 руб. 49 коп., взысканной решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.06.2017 по делу №2-1591/2017.

Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 125 360 руб.. 

Взыскать с ФИО17 в пользу АО «БИК» расходы по оплате услуг оценщика в размере 11 700 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб..

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированный текст заочного решения составлен 03.03.2025 года.

Судья Е.А.Заполацкая