Дело № 2-1427/2021 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 18 марта 2021 года

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Даниловой Ю.И.,

при секретаре судебного заседания Копниной Д.И.,

с участием ответчиков ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, возврате денежных средств, полученных в качестве задатка, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес, возврате денежных средств, полученных в качестве задатка в размере ... рублей, взыскании расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере ... рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Дата между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Адрес. Договор был подписан сторонами на расстоянии, посредством отправки друг другу сканов подписанных договоров по личной электронной почте. Дата истец со своей банковской карты на банковскую карту ФИО1 перевела денежную сумму в размере ... рублей. Указывает, что договор составлен ответчиками, они его подписали и направили ей на адрес электронной почты, она поставила подпись только на второй странице договора, после чего направила ответчикам. Полагает, что в дальнейшем ответчики заменили первый лист договора, который она не подписывала, с редакцией п. 1.3 договора о том, что продажная цена квартиры составит ... рублей, а в основном договоре цена квартиры будет указана ... рублей, не согласна, поскольку это является незаконным, преследует цель скрыть доход и не платить налоги. Кроме того, указывает, что основной договор должен был быть заключен до Дата включительно, однако до настоящего времени договор купли-продажи квартиры не подписан. Направленную в ее адрес телеграмму от Дата с приглашением приехать Дата к нотариусу считает прикрытием, тем более, что данная дата уже является просроченной в части соблюдения срока составления основного договора.

Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменных пояснениях указала, что предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком от Дата юридической силы не имеет, поскольку составлен с нарушением требований закона, так как одним из собственников квартиры является несовершеннолетняя ФИО5 и на момент его заключения согласие на отчуждение квартиры от органов опеки и попечительства получено не было, иное жилье, одобренное с учетом интересов несовершеннолетнего подобрано не было. О данном обстоятельстве истец в известность поставлена не была. Предварительный договор у нотариуса не заверен, подписанный обеими сторонами в оригинале отсутствует.

Ответчик ФИО2, действующая по договору в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, в судебном заседании пояснила, что Дата между истцом и ответчиками подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, после подписания договора на счет ФИО1 переведен задаток. Все условия, изложенные в договоре, покупатель знал, в том числе о цене квартиры, о том, что разрешение на сделку в органах опеки и попечительства еще не получено, отдельным пунктом договора было указано, что в случае отказа опеки задаток будет полностью возвращен покупателю. Нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи закон не требует. Решение заключить предварительный договор путем направления на электронные адреса друг друга и подписании каждой из сторон отдельно принято обоюдно, в связи с эпидемиологической обстановкой. Покупатель квартиру осматривал, она его устраивала, более того истец просила отказаться от других вариантов продажи квартиры в свою пользу, с ценой квартиры фактической и той, которая будет указана в основном договоре, была согласна. От продажи квартиры они не уклонялись, заключить основной договор не смогли, так как истец от этого отказалась, приглашали к нотариусу, чтобы заключить сделку, на Дата, а не на Дата, так как Дата выпадало на воскресенье. Цели обогатиться, обмануть не преследовали, имели намерение продать квартиру и купить другую, что в результате и было сделано. В настоящее время квартира продана другому покупателю. Имели намерение заключить сразу две сделки купли-продажи: свою квартиру продать и приобрести новую. В результате действий истца пришлось договариваться о переносе сроков по другой сделке.

Ответчик ФИО1 просила исковые требования оставить без удовлетворения, указала, что цели обогатиться они не преследовали, мошенниками не являются, действительно хотели продать квартиру и приобрести новую.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

На основании статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

На основании ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО1 и ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО5, (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи с задатком квартиры, расположенной по адресу: Адрес.

В соответствии с условиями указанного предварительного договора стороны обязуются в срок до Дата включительно заключить основной договор купли-продажи квартиры, при этом цена квартиры составит ... рублей, а в договоре купли-продажи цена будет ... рублей. Стоимость квартиры уплачивается наличными денежными средствами: ... рублей при подписании сторонами предварительного договора путем перечисления денежных средств на карту ФИО1, ... рублей в день подписания основного договора купли-продажи (пункт 1.3 предварительного договора).

Дата в счет оплаты задатка по предварительному договору истец перевела на счет ФИО1 ... рублей, что подтверждается квитанцией от Дата (л.д. 7) и сторонами не оспаривается. 

Дата на адрес электронной почты ФИО2 направлено сообщение от ФИО13. (супруг истца) с просьбой вернуть задаток в размере ... рублей на карту ФИО3, поскольку сделка не состоится по независящим от них причинам, ... рублей предложено оставить в качестве компенсации (л.д. 30, 31, 32). В ответ направлено сообщение о том, что задаток не вернут, так как сделка сорвалась по причинам покупателя (л.д. 29).

Дата ответчиками в адрес истца направлена телеграмма с приглашением на подписание основного договора купли-продажи квартиры по Адрес к нотариусу ФИО7 по адресу: Адрес ... часам Дата.

Предварительный договор купли-продажи от Дата оспаривается истцом по тем основаниям, что на момент его подписания отсутствовало согласие соответствующего территориального органа опеки и попечительства, поскольку один из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, Дата года рождения, что сделка совершена с целью, противоречащей основам правопорядка, в частности ухода от налогообложения. Кроме того, истец ссылается, что договор не был подписан, первый лист договора был заменен ответчиком.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Истец утверждает, что при подписании договора Дата не была поставлена в известность об отсутствии согласия органов опеки и попечительства. 

Как следует из пояснений ответчиков, истец знала об отсутствии на момент составления и подписания предварительного договора согласия. Данное обстоятельство подтверждается условиями предварительного договора, в соответствии с которыми в случае отказа Территориального управления министерства социального развития Пермского края, в разрешении на продажу квартиры, указанной в п. 1.1, задаток ... рублей возвращается продавцом покупателю без штрафных санкций. 

В соответствии с приказом ТУ Минсоцразвития Пермского края от Дата № разрешение на отчуждение доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Адрес, принадлежащее несовершеннолетней ФИО8, получено. 

Таким образом, учитывая, что истец знала о том, что одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, при подписании предварительного договора, с его содержанием ознакомилась, в связи с чем суд приходит к выводу, что ей было известно о том, что согласие уполномоченного органа на день составления и подписания предварительного договора не получено, поэтому обстоятельств для признания договора недействительным по данному основанию не имеется. 

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 85 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми. 

При этом нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. 

Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

На основании статей 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, не могут повлечь признание договора недействительным доводы о включении в предварительный договор пункта о цене квартиры, которая в основном договоре будет ниже фактической. Стороны, будучи свободными в заключении договора, пришли к соглашению о цене имущества в редакции п. 1.3 предварительного договора, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном. При наличии ссылок о замене ответчиками первого листа договора, каких-либо других редакций договора в материалы дела не представлено. 

Доводы об отсутствии подлинного экземпляра предварительного договора суд отклоняет. 

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

При этом к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а сам предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, предварительный договор, заключенный сторонами в простой письменной форме, требованиям закона соответствует. 

Ссылки истца на отсутствие подлинника предварительного договора, так как он подписан путем направления друг другу скан-копий договора о его недействительности не свидетельствуют. Ни сам истец, ни ответчики не отрицали и не оспаривали то обстоятельство, что пришли к обоюдному согласию о подписании договора таким способом в виду неблагоприятной эпидемиологической обстановки.

О действительности предварительного договора и его признании обеими сторонами, в том числе свидетельствует и то, что стороны выполняли возникшие по нему обязательства. В частности истец перечислила покупателю задаток в размере ... рублей, ответчиками были предприняты меры для получения разрешения ТУ Минсоцразвития Пермского края, и разрешение было получено, направлено приглашение на заключение основного договора. 

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства с точки зрения их относимости и допустимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора недействительным.

Разрешая требование о возвращении задатка, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 2.1 предварительного договора в обеспечение исполнения договора покупатель передает продавцу задаток в размере ... рублей в момент подписания сторонами предварительного договора. Пунктом 2.2 установлено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора, в том числе оставлении без ответа письма покупателя с требованием заключить основной договор, продавец уплачивает в течение ... дней со дня заявления претензий покупателем двойную сумму задатка, указанного в п. 2.1.

На основании п. 2.3 в случае отказа покупателя от заключения основного договора, сумма фактически уплаченного покупателем задатка, указанного в п. 2.1 предварительного договора, остается у продавца.

Поскольку в судебном заседании установлено, что от заключения основного договора купли-продажи договора отказался именно покупатель (л.д. 30, 31, 32), в то время как сторона продавца имела намерение совершить сделку купли-продажи квартиры, настаивала на заключении договора, оснований для удовлетворения требований о возврате суммы, уплаченной в качестве задатка, не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО3 исковые требования являются необоснованными и в их удовлетворении должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительный, возврате денежных средств, полученных в качестве задатка, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Решение суда в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

...

...

Судья: Ю.И. Данилова

Мотивированное решение составлено 25 марта 2021 года.