Дело № 2-1452/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 06 июня 2019 года

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе 

судьи Поликарпова А.В., 

при секретаре Шепелевой В.В., 

с участием:

представителя истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица администрации муниципального образования г.Армавир по доверенности ФИО4,

представителя третьего лица ФИО5 по доверенности ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «МАГ-Строй» о признании права собственности на квартиру, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ООО «МАГ-Строй» о признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1, ФИО2 (далее - истцы) обратились в суд с иском к ООО «Маг-Строй», в котором просили признать за ними право собственности на 

<

...>, этаж - 4, подъезд - 2, жилых комнат -2, общей площадью 79 кв.м., жилой площадью –34,6 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, по 1/2 доли за каждым. Свои исковые требования истцы мотивировали тем, что 16.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрирован договор участия в долевом строительстве между ООО «Маг-Строй» и истцами. Согласно п. 2.1 договора цена договора составляла 2 290 000 рублей которая была уплачена в полном объеме путем передачи наличных денежных средств. В связи, с чем по мнению истцов у них возникло право собственности на вышеуказанную квартиру.

Определением Армавирского городского суда ФИО5 был привлечен к рассматриваемому делу в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований.

В рамках рассматриваемого дела ФИО5 обратился в суд с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями о признании права собственности на 

<

...>, этаж - 4, подъезд - 2, жилых комнат -2, общей площадью 79 кв.м., жилой площадью – 34,6 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Свои требования обосновывал следующим 05.04.2017 года между ФИО5 и ООО «Маг-Строй» ИНН 

<

***> был заключен договор участия в долевом строительстве согласно которого застройщик (ООО «Маг-Строй») обязался построить 9-этажный, 5.секционный 153-квартирный жилой дом общей площадью 1670 кв.м, с кадастровым номером 

<

...> расположенный по адресу 

<

...> в котором передать в собственность двухкомнатную квартиру номер 40 расположенную на четвертом этаже, подъезд 2 проектной площадью 79,5 кв.м.

05.04.2017 года ФИО5 согласно квитанции, к приходному ордеру 

<

...> внес в кассу ООО «Маг-Строй» 1750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

После полной оплаты квартиры ФИО5 приступил к проведению коммуникаций и отделочным работам и на данный момент проживает в данной квартире оплачивая коммунальные платежи.

Согласно п. 4.1 Договора застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в 2-ом квартале 2017 года.

Однако, до настоящего момента Ответчик принятые на себя обязательства не исполнил. Квартира

<

...> ФИО5 передана.

Относительно исковых требований ФИО1 и ФИО2 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...> ФИО5 считал данные требования не мотивированными и не обоснованными в следствие чего не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалов гражданского дела между ФИО1, ФИО2 и ООО «Маг-Строй» был заключен договор участия в долевом строительстве от 24.11.2015 г. на объект недвижимости квартиру, расположенную по адресу 

<

...> 

Однако истцы намеренно умалчивали перед судом пытаясь ввести суд в заблуждение о том, что данный договор был расторгнут сторонами с условием возврата денежных средств, оплаченных за квартиру.

ООО «Маг-Строй» в счет расторгнутого договора участия в долевом строительстве от 24.11.2015 г. возвратило супругам ФИО7 денежные средства на общую сумму 1 500 000 рублей и осталось должно супругам ФИО7 сумму денежных средств в размере 790 000 рублей.

Вместе с тем сторона истцов обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...> тем самым пытаясь навредить ФИО5 путем отъёма его квартиры.

Судом установлено, что ФИО5 встретился с ФИО1 встреча проходила 14.05.2019 г. в здании АООТ «Автобаза

<

...>» в кабинете ФИО1 являющегося единственным учредителем данной организации. В ходе встречи ФИО5 с целью установления истины по делу и собирания доказательств произвел аудиозапись разговора, в ходе которого ФИО1 полностью подтвердил, что договор долевого участия в строительстве от 24.11.2015 г. заключенный между супругами К-ными и ООО «Маг-Строй» действительно был расторгнут и супруги получили в качестве возврата денежную сумму в размере 1500 000 рублей и ООО «Маг-Строй» осталось должным им сумму в размере 790 000 рублей.

Однако, как в беседе указывает ФИО1 он готов либо выкупить квартиру у ФИО5 по бросовой цене или предлагает ФИО5 выплатить 790 000 рублей которые ему не выплатило ООО «Маг-Строй» после чего он перестанет претендовать на его квартиру. 

Более того в ходе беседы ФИО1 прямо говорит, что будет отрицать факт получения 1500000 рублей за квартиру которые выплатило ООО «Маг-Строй» и в случае если ФИО5 откажется от предложенных ФИО1 вариантов он потеряет квартиру и его семью выселят.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 и ФИО2 подтвердила, что ООО «Маг-Строй» возвратило истцам сумму в размере 1500 000 рублей и осталось должным им 790 000 рублей. Так же пояснила, что если ФИО5 согласится выплатить истцам сумму в размере 790 000 рублей истцы откажутся от исковых требований.

В соответствии с ч.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч.2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При таких обстоятельствах судом установлено, что со стороны истцов имеет место явное злоупотребление правами, что является безусловным основанием в отказе ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

...>. 

Согласно материалов дела земельный участок по адресу 

<

...>, кадастровый 

<

...>, площадью 4592 м2, принадлежит ООО «МАГ-Строй» на праве собственности на основании: договора купли-продажи от 23.08.2012 г. и свидетельства о государственной регистрации права 

<

...>, выданного 11.09.2012 г.

Многоэтажный жилой дом, кадастровый 

<

...> (ранее применяемый 

<

...>) принадлежит ООО «МАГ-Строй» на праве собственности на основании: договора купли-продажи от 23.08.2012 г. и свидетельства о государственной регистрации права 

<

...>, выданного 11.09.2012 г.

ООО «МАГ-Строй» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство от 28 декабря 2009г. № 

<

...>, выданного Администрацией муниципального образования город Армавир и Постановления Администрации муниципального образования города Армавира 

<

...> от 22.05.2013г. «О внесении изменений в разрешение на строительство от 28 декабря 2009 года № 

<

...>

05.04.2017 года между ФИО5 и ООО «Маг-Строй» ИНН 

<

***> был заключен договор участия в долевом строительстве согласно которого застройщик (ООО «Маг-Строй») обязался построить 9-этажный, 5.секционный 153-квартирный жилой дом общей площадью 1670 кв.м, с кадастровым номером 23:38:0110067:0:6 расположенный по адресу 

<

...> в котором передать в собственность двухкомнатную квартиру номер 40 расположенную на четвертом этаже, подъезд 2 проектной площадью 79,5 кв.м.

На момент подписания договора Шароян не был осведомлен о том, что договор необходимо было зарегистрировать в Росреестре, да и сам застройщик не указал в своём типовом договоре таких условий. Около 2-х лет он пребывали в неведении относительно данного обстоятельства. Тем не менее, отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре не мешает распространять на данные правоотношения законодательство об участии в долевом строительстве, поскольку такие разъяснения даны Верховным Судом РФ в Письме от 30.01.2013 N7-ВО- 368/13.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2011 г. N 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А.В. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора долевого участия в строительстве), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Ростовского областного суда от 17.05.2012 N 44-г-40, Апелляционном определении Тамбовского областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1581/2012.

Судом установлено, что 05.04.2017 года ФИО5 согласно квитанции, к приходному ордеру 

<

...> внес в кассу ООО «Маг-Строй» 1750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

После полной оплаты квартиры ФИО5 в апреле 20117 года приступил к произведению ремонтных работ, а именно проведение водопровода, а также системы водоотведения, системы электроснабжения, газа снабжения, установки системы индивидуального отопления в квартире, проведение отделочных работ, установку натяжных потолков, напольного покрытия, дверных коробок, дверей, покупку мебели предметов интерьера и т.д.

Стоимость ремонтно-отделочных работ, произведённых ФИО5 за свой счет в 

<

...> составляет более 700 000 руб.

26.09.2017 года Шароян был заключен договор с ООО Citytelecomна проведение интернета.

В ноябре 2017 года Между ФИО5 и ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» был заключен договор поставки газа на коммунально-бытовые нужды населения 

<

...>, договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования от 08.11.2017 г., установлен газовый счетчик ЭКО-15, проведен инструктаж ФИО5 о правилах пользовании газовым оборудованием, заведена абонентская книжка.

В конце ноября 2017 года ремонт был окончен и ФИО5 вселился в данную квартиру со своей семьей где и проживает до настоящего времени.

На данный момент ФИО5 проживает в 

<

...> на протяжении всего времени оплачивает коммунальные услуги, из чего следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства ФИО5 принял 

<

...> находящуюся на 4 этаже, 2 подъезда расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 79,5 м2.

При таких обстоятельствах иск супругов К-ных о признании за ними права собственности на квартиру не подлежит удовлетворению и потому, что спорная квартира им не передавалась в фактическое владение.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N308-ЭС15-16377 по делу NА53-22107/2012: «Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение... Кроме того, следует отметить, что приоритет в споре двух конкурирующих дольщиков не может быть отдан также и тому покупателю, который является недобросовестным и своими противоправными действиями содействовал более раннему вступлению во владение».

Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд РФ в Определении от 10.03.2015 N5-КГ14-173 и Определении от 02.09.2014 N18- КГ14-84.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. 

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" следует, что если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир, при этом было указано, что «Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец в соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании абзаца второго статьи 398 ГК РФ изменил предмет иска и просил взыскать убытки в виде стоимости квартир».

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. 

При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Исходя из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта. 

Применяя указанную норму материального права и разъяснения, содержащиеся в Постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и информационном письме ВАС РФ следует, что если спорная квартира, являющаяся предметом долевого участия в строительстве, уже передана третьему лицу, то истец не вправе требовать ее отобрания и передачи Истцам (путем признания права собственности) в счет исполнения договорных обязательств.

Учитывая изложенное следует вывод о том, что Застройщиком спорная квартира была передана ФИО5, а, следовательно, истцами выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, т.к. при указанных обстоятельствах дела (в условиях фактической передачи квартиры ФИО5) истцы имеют право лишь на взыскание убытков, вызванных неисполнением договора участия в долевом строительстве, но не на признание права собственности на спорную квартиру.

Избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основание для отказа в удовлетворении исковых требований.

Помимо этого судом установлено следующее пунктом 5 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны соблюдать порядок ведения расчетных и кассовых операций в наличной и безналичной формах, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 4.1. Указания Банка России от 11.03.2014 № 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" (в редакции, действовавшей на момент подписания спорного договора) кассовые операции оформляются приходными кассовыми ордерами 0310001, расходными кассовыми ордерами 0310002 (далее - кассовые документы). Индивидуальными предпринимателями, ведущими в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности, кассовые документы могут не оформляться.

Пунктом 2 ст. 12 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 2.2. договора участия в долевом строительстве от 24.11.2015 года между супругами К-ными и ООО «Маг-Строй» расчет по настоящему договору должен был быть произведен за счет собственных средств в размере 2 290 000 рублей, которые должны были быть переданы в течении 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Между тем, в нарушение требований закона истцами не представлены относимые и допустимые доказательства (квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 2 290 000 рублей) оплаты по договору участия в долевом строительстве.

При указанных требованиях закона, и имеющихся в материалах дела доказательствах следует вывод, о том, что К-ны в полном объеме не оплатил 2 290 000 рублей застройщику по договору участия в долевом строительстве от 24.11.2015 года, а, следовательно, они не имеют права на признание за ними права собственности на спорную квартиру.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика судебные расходы истца по уплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в установленном законом размере. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ООО «МАГ-Строй» о признании права собственности на квартиру - отказать.

Заявление ФИО5 третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на 

<

...>, этаж - 4, подъезд - 2, жилых комнат -2, общей площадью 79,5 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> - удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на 

<

...>, этаж - 4, подъезд - 2, жилых комнат - 2, общей площадью 79,5., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Признать отсутствующим право требования на 

<

...> расположенную на четвертом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...> за ФИО1 и ФИО2 и погасить запись о регистрации договора долевого строительства жилья от 24.11.2015 г. в реестре Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на квартиру, является основанием для подготовки технического плана, постановки МКД и квартиры в нем на государственный кадастровый учет и основанием для последующей государственной регистрации прав собственности на указанные в решении суда объекты недвижимого имущества в ЕГРН.

Взыскать с ООО «МАГ-Строй» в пользу ФИО5 судебные расходы в размере 3 750 (три тысячи семьсот пятьдесят) руб.

Взыскать с ООО «МАГ-Строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в размер 6 950 (шесть тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.

В окончательной форме решение изготовлено 11 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

судья подпись Поликарпов А.В. решение вступило в законную силу с 12.07.2019г.