дело №

73RS0№-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.

<

адрес> 6 ноября 2025 года

Карсунский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи ФИО7 при секретаре ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Россельхозбанк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

акционерное общество (АО) «Россельхозбанк» обратилось в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и ФИО1 был заключен кредитный договор № на сумму 

<

данные изъяты> руб. под 13% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору. Согласно п. 2.1 кредитного договора заемщик обязуется использовать кредитные средства на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>, расположенного на двух земельных участках с кадастровыми номерами 

<

адрес>, принадлежащих заемщику на праве собственности. Зарегистрирована ипотека в пользу истца с ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанные земельные участки. В соответствии с п. 3.1 кредитного договора истец перечислил сумма кредита на текущий счет ответчика. По настоящее время ФИО1 не предоставил в банк документы, подтверждающие строительство жилого дома, что в соответствии с п. 4.7 кредитного договора является основанием для одностороннего требования кредитора о досрочном взыскании всей суммы задолженности по кредитному договору. Ответчик допустил просрочку исполнения обязательств, обязанность в срок возвращать кредит и уплачивать начисленные на него проценты не исполняется, что также является основанием для одностороннего требования кредитора о досрочном погашении задолженности. Истец направил ответчику требование о допущенном нарушении обязательств и погашении в установленный срок задолженности, которое оставлено им без удовлетворения. На основании изложенного, уточнив требования в ходе рассмотрения дела, просит расторгнуть с даты вынесения решения кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами; взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору, образовавшуюся на дату вынесения решения (ДД.ММ.ГГГГ), в сумме 

<

данные изъяты> рублей, в том числе: просроченный основной долг – 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитом 

<

данные изъяты> руб., неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга – 

<

данные изъяты> руб., неустойка по оплате процентов за пользование кредитом – 

<

данные изъяты> руб.; обратить взыскание на предмет ипотеки: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, и возведенные на них после заключения договора об ипотеке объекты недвижимости, установив начальную продажную цену, равную 80% от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком; взыскать с ответчика расходы на проведение экспертизы в размере 

<

данные изъяты> руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> руб. (т. 2 л.д. 78-79).

В судебном заседании представитель истца ФИО3 не присутствовал, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен в установленном законом порядке. В письменных возражениях на иск указал, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку размер требований не соответствует фактической задолженности. Оплата производится им ежемесячно с банковской карты супруги ФИО6, последний платеж был в октябре 2025 г.. Сумма требований ничтожно мала по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка (20000 000 руб.), на земельном участке располагаются объекты капитального строительства: гараж, дом, хозяйственные постройки, теплица, баня, которые по закону неотделимы от земельного участка, рыночная стоимость этого имущества составляет более 30000000 руб. Дом является их единственным жильем, его супруга зарегистрирована по данному адресу. 

Третье лицо ФИО6, извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона в судебном разбирательстве должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

По правилам ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Обязанность заемщика возвратить сумму займа регламентирована ст. 810 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда или в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные основания для отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Частью 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

На основании п.п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Кредитор) и ФИО1 (Заемщик) был заключен кредитный договор № (далее – кредитный договор), в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит в сумме 

<

данные изъяты> рублей на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> общей площадью 220,1 кв.м, расположенного на двух земельных участках общей площадью 1050 кв.м (кадастровый номер участка № общей площадью 300 кв.м и кадастровый №), которые принадлежат заемщику на праве собственности. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 13% годовых, окончательный срок возврата кредита – ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком платежей (п. 1.3.1, п. 1.5). Согласно п. 4.7 кредитного договора кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, в том числе в случаях, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом хотя бы одну из перечисленных обязанностей, в том числе: обязанность в срок возвращать кредит (основной долг); обязанность предоставить кредитору нотариально заверенные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности заемщика на жилой дом, построенный с использованием средств кредита, а также факт государственной регистрации ипотеки кредитора, возникшего в отношении такового жилого дома в силу закона, в течение одного рабочего дня с момента получения таких документов в регистрирующем органе, но не позднее одного рабочего дня; если заемщик не предоставит в течение трех лет с даты подписания договора документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию жилого помещения/жилого дома (разрешение на ввод в эксплуатацию). Статьей 6 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика в виде уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиков своих обязательств, в том числе за неуплату или несвоевременную уплату кредитору кредита и процентов за пользование кредитом (т. 1 л.д. 13-24). 

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору внесены изменения в график погашения кредита (основного долга) и уплаты начисленных процентов (т. 1 л.д. 22-24).

Факт получения ФИО1 кредита в сумме 

<

данные изъяты> рублей подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской по счету № (л.д. 31, 32-37) и не оспаривается ответчиком.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым заемщиком в залог передано принадлежащее ему недвижимое имущество: свободные от расположенных на них объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>А. Право залога распространяется также на здания, возведенные залогодателем на земельном участке частично с использованием средств кредита в период действия настоящего договора. Залоговая стоимость земельных участков установлена в размере 

<

данные изъяты> руб. (п. 3.3 договора). Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется по решению суда (п. 4.1) (т. 1 л.д. 25-30).

Согласно представленному истцом расчету задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей, в том числе: просроченный основной долг – 

<

данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитом – 

<

данные изъяты> руб., неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга – 92427,57 руб., неустойка по оплате процентов за пользование кредитом – 15034,62 руб.. Как усматривается из расчета, заемщиком вносятся ежемесячные платежи в погашение основного долга и процентов, однако допускаются нарушения установленного договором срока и размера ежемесячного платежа, последний платеж осуществлен ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 79).

Представленный истцом расчет задолженности суд признает правильным и обоснованным. Он согласуется с условиями обязательств, принятых на себя сторонами кредитного договора, произведен с учетом требований закона, другого расчета, доказательств уплаты кредита в большем размере ответчиком не представлено. 

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику были направлены требования о досрочном возврате задолженности по кредиту в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и расторжении кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 63, 64).

Таким образом, поскольку судом установлены факты неисполнения ответчиком установленных кредитным договором обязанности в срок возвращать кредит, обязанности предоставить в течение трех лет с даты подписания кредитного договора документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию жилого помещения/жилого дома (разрешение на ввод в эксплуатацию), суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о досрочном взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Кроме того, поскольку ответчик существенно нарушил условия кредитного договора в связи с неоднократной просрочкой установленного ежемесячного платежа, определенного договором, требование банка о расторжении кредитного договора суд также считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему. 

Как следует из условий кредитного договора, кредит был предоставлен ответчику на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> общей площадью 220,1 кв.м, расположенного на двух земельных участках общей площадью 1050 кв.м (кадастровый номер участка № общей площадью 300 кв.м и кадастровый №), которые принадлежат заемщику на праве собственности.

В соответствии с выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, находятся в собственности ФИО1 Сведений о расположении на данных земельных участках жилого дома площадью 220,1 кв.м в ЕГРН не содержится (т. 1 л.д. 86-118). 

Согласно акту проверки залогового имущества от ДД.ММ.ГГГГ дом и земельные участки находятся на огороженной территории. Доступ внутрь не предоставлен (т. 1 л.д. 68).

Определением Засвияжского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости находящихся в залоге объектов недвижимого имущества с назначением экспертного осмотра и возложением на ответчика обязанности обеспечить доступ экспертам для осмотра объектов исследования (т. 1 л.д. 133-134). 

Согласно заключению эксперта №, подготовленному АНО НЭКЦ «№ в соответствии с определением от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 750 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, составляет 

<

данные изъяты> рублей. Определить рыночную стоимость строения на земельных участках не представилось возможным ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, технической документации и не предоставлением доступа к строению (т. 1 л.д. 143-209).

Таким образом, поскольку сумма неисполненного заемщиком обязательства 

<

данные изъяты> руб.) составляет менее пяти процентов от стоимости заложенного имущества, определенной независимом оценщиком 

<

данные изъяты>), то есть отсутствует совокупность двух условий, при которых в силу п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нарушение признается значительным, оснований для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на предмет залога суд не находит. Кроме того, как следует из материалов дела, на земельных участках, находящихся в залоге, ответчиком осуществлено строительство жилого дома. Однако ввиду отсутствия у суда доказательств, позволяющих отнести построенный объект к недвижимому имуществу, сведений о его технических характеристиках и рыночной стоимости, обращение взыскания на данное имущество не представляется возможным. Кроме того в соответствии с выписками из ЕГРН (т. 2 л.д. 56-61) на земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 39,1 кв.м, находящийся в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО4 (по 1/2 доле в праве), на который согласно условиям договора ипотеки (п. 3.2) право залога у залогодержателя не возникло. В то же время, обращение взыскания на земельный участок без жилого дома, который на нем расположен, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В этой связи с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины, подтвержденные платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, пропорционально удовлетворенной части исковых требований - в сумме 

<

данные изъяты> рублей (по требованиям имущественного характера), а также расходы на проведение экспертизы в сумме 

<

данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 6, 141, т. 2 л.д. 94).

Согласно информации АНО НЭКЦ «

<

данные изъяты>», счета на оплату от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведенной по делу судебной экспертизы составила 

<

данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 145,146).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ неоплаченная часть расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 

<

данные изъяты> с учетом результатов рассмотрения дела подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в пользу АНО Национальный экспертно-криминалистический центр «

<

данные изъяты>». 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «Россельхозбанк» № удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 № в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты> рублей и расходы на проведение экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО Национальный экспертно-криминалистический центр «

<

данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Карсунский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья ФИО8

Решение в окончательной форме

принято 12.11.2025