Дело № 2-41/2024

УИД 69RS0018-01-2023-000922-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2024 года гор. Лихославль

Лихославльский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Самохваловой И.А., 

при секретаре Ильиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты, а также взыскании денежных средств по расписке и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованиями расторгнуть договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный 26.03.2021, взыскать с ФИО2 в пользу истца денежные средства в размере 350000 рублей, проценты за неправомерное удержание и пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2021 по 07.12.2023 в сумме 84541,77 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 7545,42 рублей

В обоснование требований истцом указано, что 26.03.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты в общежитии по адресу: 

<

адрес>, денежные средства по договору в сумме 350000 рублей уплачены истцом в полном объеме, о чем составлена расписка. После сдачи документов на регистрацию, ФИО1 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 07.04.2021 в связи с запретом на совершение действий по государственной регистрации от 22.05.2019. о существовании данного запрета ФИО2 истца не уведомляла, в досудебном порядке требование истца о расторжении договора и возврате денежных средств оставлено без удовлетворения. 

Истец, ответчик, третьи лица, извещенные о дате и месте слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. п. 3, 4 ст. 453 ГК РФ). 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит комната, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, право собственности зарегистрировано 18.03.2013.

Согласно ответа на запрос суда Лихославльского РОСП УФССП России по Тверской области от 28.12.2023, на исполнении в Лихославльском РОСП находится с 23.04.2019 в отношении ФИО2 находятся 20 исполнительных производств о взыскании задолженности, которые объединены в сводное №25282/19/69018-СД. 15.05.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено Постановление о запрете действий по регистрации в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику – комнаты по адресу: 

<

адрес>, ком. 64, кадастровый №, что подтверждается копией постановления в материалах дела. До настоящего времени денежные средства по исполнительному производству должником не уплачены, запрет не отменялся. 

26.03.2021 между ФИО1 (далее - Покупатель) и ФИО2 (далее - продавец) заключен договор купли-продажи (далее - Договор). 

Согласно п. 1.1 Договора продавец продал, а покупатель купил комнату с кадастровым номером №, площадью 13,2 кв. м., по адресу: 

<

адрес>.

По договоренности сторон Объект недвижимости продается за 350000 руб. (п. 2.1 Договора). Указанные денежные средства переданы ФИО1 продавцу – ФИО2 26.03.2021, что подтверждается распиской, а также передаточным актом к Договору от 26.03.2021 года.

Согласно п. 3.2 Договора до заключения договора указанная комната в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец несет ответственность за сокрытие этих сведений. 

Как следует из материалов реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:190070129:226 Уведомлением от 07.04.2021 приостановлена государственная регистрация права в отношении объекта недвижимости в связи с тем, что данный объект обременен запретом на совершение действий по государственной регистрации.

Досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден - из материалов дела следует, что 22.11.2023 ФИО1 направила по адресу регистрации ответчика претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 26.03.2021 и возвратить уплаченные по нему денежные средства. 

Однако до настоящего времени ответчиком не предпринято каких-либо действий по удовлетворению требований, указанных в претензии. Доказательств обратного, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Учитывая, что истец ФИО1 при заключении договора купли-продажи исходила из того обстоятельства, что покупаемое недвижимое имущество находится в собственности ФИО2, оно свободно от правопритязаний третьих лиц, не состоит под арестом или иным обременением, и после уплаты соответствующей денежной суммы она сможет зарегистрировать право собственности на указанное имущество, при этом, после того как договор купли-продажи был передан на государственную регистрацию выяснилось, что в отношении недвижимого имущества установлены ограничения (обременения) права, обстоятельства изменились таким образом, что переход права собственности на недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО1 стал невозможен, то есть при осведомленности о наличии данного условия на момент заключения договора купли-продажи, данный договор, с очевидностью, не мог быть заключен, суд приходит к выводу о наличии существенно изменившихся условий договора купли-продажи. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требования одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ именно на продавца императивно накладывается обязанность по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, а у покупателя, в свою очередь, есть право, при неисполнении продавцом данной обязанности, расторгнуть договор, исковые требования о расторжении договора купли продажи от 26.03.2021 и взыскании с ответчика в пользу истца 350000 рублей, уплаченных по договору, обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о виновных действиях (бездействиях) покупателя при не исполнении договора купли-продажи ответчиком не представлено. 

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, размер процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, исходя из расчета, указанного истцом за период с 07.04.2021 по 07.12.2023 составляет 84541,77 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 7545,42 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ком. 64, кадастровый №, заключенный 26.03.2021 между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства в размере 350000 рублей, проценты за неправомерное удержание и пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2021 по 07.12.2023 в сумме 84541,77 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 7545,42 рублей, всего взыскать 442087 рублей 19 коп. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Тверской областной суд через Лихославльский районный суд Тверской области.

Председательствующий И.А. Самохвалова

Мотивированное решение суда составлено 15 февраля 2024 года.

Председательствующий И.А. Самохвалова