Дело №3а-3/2025 

УИД - 78OS0000-01-2023-001427-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 30 июля 2025 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Предпортовое» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Градиент» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером №... общей площадью 18 609 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 146000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 97 907 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 768000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 18 824 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 148000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 36 412 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 285000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 32 356 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 254000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 177 125 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1389000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 228 137 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1789000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 35 114 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 275000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 4 003 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 31000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 689 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 5000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 5 036 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 39000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 17 383 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 136000 рублей; 

- с кадастровым номером №... общей площадью 4 847 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 38000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 11 517 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 90000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 2 999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 24000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 58 107 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 456000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 87 987 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 690000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 182 894 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1434000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 9 739 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 76000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 1 747 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 14000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 5 123 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 40000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 320 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 3000 рублей.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет №794-76/2023-К от 08.09.2023, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» ФИО

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 02.07.2025 произведена замена административного истца общества с ограниченной ответственностью «Градиент» на общество с ограниченной ответственностью «Предпортовое» (далее – ООО «Предпортовое»). 

Представители административного истца ООО «Предпортовое» - ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, представили ходатайство об уточнении административных исковых требований, в котором просили установить кадастровую стоимость 22 земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, определенной в отчете ООО «Центр оценки «Аверс» №1552-82/2025 от 14.07.2025 (приложение №2 к административному делу №3а-3/2025), против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключение повторной судебной экспертизе, возражали.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключение повторной судебной экспертизы №03-2025 от 30.05.2025, выполненной экспертом ООО «Бизнес-Тема» ФИО

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал позицию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключение повторной судебной экспертизе, не возражал.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 25.10.2023 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 16 ноября 2023 года, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены – закрытое акционерное общество «Предпортовый» (далее – ЗАО «Предпортовый») и ФИО5

Заинтересованные лица ЗАО «Предпортовый», ФИО5 в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили ходатайства, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствии. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы участников процесса, опросив экспертов ФИО., ФИО., ФИО, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, право собственности ООО «Градиент» на:

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 27 сентября 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 27 сентября 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 7 сентября 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 мая 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 7 сентября 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 7 сентября 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 23 мая 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 23 мая 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 23 мая 2022 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 мая 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 мая 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 мая 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 12 декабря 2018 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 9 января 2013 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 9 января 2013 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 22 января 2021 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... в Едином государственном реестре недвижимости – 31 января 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 12 декабря 2018 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 12 мая 2014 года.

Право собственности ООО «Градиент» и ЗАО «Предпортовый» на:

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 25 сентября 2019 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 25 сентября 2019 года.

Право собственности ООО «Градиент» и ЗАО «Предпортовый», ФИО5 на:

- земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 25 сентября 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 18631938,01 рублей (том 1 л.д. 7).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 3690718,49 рублей (том 1 л.д. 13).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 319603648,02 рублей (том 1 л.д. 19).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 37019892,31 рублей (том 1 л.д. 27).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 158271531,48 рублей (том 1 л.д. 37).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 30099 576 рублей (том 1 л.д. 46).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 81709012,28 рублей (том 1 л.д. 54).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 72734340,17 рублей (том 1 л.д. 60).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 245767508,84 рублей (том 1 л.д. 66).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 67952005,33 рублей (том 1 л.д. 72).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 9338011,46 рублей (том 1 л.д. 81).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 1930585,1 рублей (том 1 л.д. 86).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 7344318,58 рублей (том 1 л.д. 101).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 10146517,19 рублей (том 1 л.д. 116).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 10503548,07 рублей (том 1 л.д. 121).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 739044,61 рублей (том 1 л.д. 134).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 149233932,42 рублей (том 1 л.д. 139).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 30478209,89 рублей (том 1 л.д. 147).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 10766042,01 рублей (том 1 л.д. 170).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 40743328,81 рублей (том 1 л.д. 186).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 108739679,16 рублей (том 1 л.д. 197).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом №АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 221565875,51 рублей (том 1 л.д. 214).

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчет об оценке №794-76/2023-к от 08.09.2023, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (приложение №1 к административному делу №3а-3/2025).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки. 

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта. 

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведённого оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

11 декабря 2023 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №794-76/2023 от 08.09.2023, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчёта иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости 22 объектов недвижимости - земельных участков. Проведение экспертизы было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО (т.3 л.д. 41-47, 52-53).

Экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО было представлено заключение судебной экспертизы № 11/12/23-1 от 14.03.2024 (т.3 л.д.78-154), согласно которому отчет об оценке № 794-76/2023 от 08.09.2023, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета не допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, факторы, влияющие на стоимость недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не обнаружены, информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Имеющиеся замечания к указанному отчету связаны с факторами, влияние которых на стоимость объектов не может быть формализовано методологией оценки. Невозможность формализации влияния данных факторов обусловлена объективной неопределенностью о возможном функциональном использовании земельных участков на дату оценки и в будущем, а также временной неопределенностью этих ожиданий. 

Поскольку отчет об оценке был признан соответствующим действующему законодательству и какие-либо дополнительные ошибки выявлены не были, а необходимость ответа на второй вопрос поставлена в зависимость от выводов по первому постановленному судом вопросу, то расчет стоимости земельных участков на дату оценки экспертом не проводился.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выразил несогласие с заключением эксперта, со ссылкой на то, что вывод эксперта о наличии у объектов оценки ограничений по смене вида разрешенного использования земельных участков сделан с учетом представления о том, что объекты находятся в зоне комплексного развития территории, в то время, как материалы дела не содержат сведений о принятии в установленном порядке решения о комплексном развитии территории, на которой расположены объекты. Кроме этого, представить указал на то, что эксперт использовал для характеристики рынка объектов земельные участки, относящиеся к иному сегменту рынка (земли сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области) и не сопоставимые с объектами, которые относятся к категории земель населенных пунктов. 

Разрешая ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, суд принял во внимание, что эксперт АО «Региональное управление оценки» ФИО пришел к выводу о том, что отчетом и представленными административными ответчиками замечаниями к нему, которые послужили основанием для назначения судебной экспертизы, одинаковым образом характеризуется фактический юридический статус оцениваемых земельных участков; различие в позициях сторон заключается в оценке степени влияния факта расположения земельных участков в зоне Комплексного развития территории (далее – КРТ). 

При этом эксперт исходил из того, что земельные участки находятся в зоне КРТ, что делает невозможным изменение вида разрешенного использования земельного участка, для корректного расчета необходимо подбирать земельные участки, обладающие (кроме прочего) аналогичными особенностями (земли поселений, ВРИ – для сельскохозяйственного использования, расположение в зоне КРТ).

Вместе с тем, как следует из ответа Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга на запрос суда, территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по Комплексному развитию территории (КРТ) в Санкт-Петербурге, установлены в Приложении № 6 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее – Правила). Пунктом 4 статьи 14-2 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» установлено, что решение о КРТ принимается в отношении территории, которая в соответствии с Правилами, действующими на дату принятия указанного решения, определена в качестве территории, в границах которой предусматривается осуществление КРТ, или в отношении части такой территории. При этом допускается принятие решения о КРТ в отношении территории, границы которой на дату принятия указанного решения не совпадают с границами территории, указанной в Правилах в качестве территории, в границах которой предусматривается осуществление КРТ, за исключением принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Земельные участки с кадастровыми номерами №... расположены в границах территории, ограниченной пр. Народного Ополчения, Лиговским каналом, территорией аэропорта «Пулково», рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной ул., в границах которой Правилами предусматривается осуществление КРТ. Земельные участки с кадастровыми номерами №... расположены вне границ Территории. При этом земельные участки с кадастровыми номерами №... являются смежными по отношению к границам Территории. По состоянию на 11 апреля 2024 года решения о КРТ, в границах которых расположены указанные земельные участки, не принимались (т.2 л.д.205-206).

Суд пришел к выводу о том, что вышеперечисленные земельные участки ошибочно отнесены экспертом к зоне КРТ, что повлияло на дальнейшие выводы эксперта, в связи с чем у суда имелись сомнения в обоснованности этих выводов. 

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Определением суда от 23.04.2024, с учетом определения от 27.05.2024 об исправлении описки, по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО (т.4 л.д. 10-16).

Экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО представлено заключение судебной экспертизы от 30.07.2024 (т.4 л.д.30-172), согласно которому отчет об оценке № 794-76/2023 от 08.09.2023, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем экспертом был произведен расчет рыночной стоимости земельных участков на дату.

Рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО в размере 9494 600 рублей, в том числе в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 160000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 841000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 162000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 313000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 278000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 1520 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 1960 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 301000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 34000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 5900 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 60000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 149000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 42000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 99000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 36000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 696000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 755000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 1 900000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 101000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 18000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 61000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 2 700 рублей.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выразил несогласие с заключением эксперта, со ссылкой на то, что экспертом неправильно определено наиболее эффективное использование Объектов оценки, поскольку фактическое использование не является таковым; положения пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7», позволяющие оценить земельные участки как застроенные объектами недвижимости в соответствии с видом его фактического использования, применены экспертом ошибочно; вывод эксперта о наличии у Объектов оценки ограничений по смене вида разрешенного использования земельных участков, связанных с их нахождением в зоне КТР, как и включение всех 22 участков в данную зону, является необоснованным и противоречит материалам дела; сельскохозяйственное использование Объектов оценки противоречит градостроительному законодательству, поскольку в соответствии с положениями Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга выращивание сельскохозяйственных культур в территориальных зонах ТПД1_3, ТПД2_2, ТУ, ТР5-2, в границах которых находятся участки, не предусмотрено; необоснованно не проведен анализ возможного использования функций коммерческого использования земельных участков. 

Кроме этого, представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга указал на то, что Объекты оценки к рынку сельскохозяйственного использования отнесены необоснованно, по причине недоказанности наличия на территории Санкт-Петербурга отдельного сегмента рынка земельных участков сельскохозяйственного использования; объекты - аналоги из зоны ТС1 не сопоставимы с Объектами оценки, поскольку они расположены в иных территориальных зонах, не предусматривающих выращивание сельскохозяйственных культур, и с большими функциями коммерческого использования; использование экспертом корректировки в размере «-98,94 %» на функциональное использование является необоснованным. 

При проведении повторной экспертизы эксперт ООО «Альфа Консалт» ФИО исходила из обратного, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что правомочности соответствует единственный юридически допустимый вариант использования Объектов исследования – сельскохозяйственное использование, совпадающее с фактическим использованием: выращивание кормовых культур, в связи с чем анализ финансовой оправданности и максимальной эффективности не проводился. 

Поскольку, сомнения в обоснованности выводов эксперта, ставшие основанием для назначения повторной экспертизы определением суда от 23.04.2024 не были устранены, судом определением от 21.10.2024 назначена повторная экспертиза, которая поручена эксперту ООО «Бизнес-Тема» ФИО (т.5 л.д.232-239).

Экспертом ООО «Бизнес-Тема» представлено заключение №03-2025 от 30.05.2025 (т.6 л.д.75-250, т.7 л.д.1-230). 

Согласно выводам повторной экспертизы, отчет об оценке №794-76/2023 от 08.09.2023, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущенные иные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом ООО «Бизнес-Тема» ФИО в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 17100 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 77600 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 17300 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 30400 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 27500 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 117400 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 56900 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 24200 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 8300 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 1000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 7000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 16100 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 6000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 12700 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 3600 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 54800 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 72 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 141300 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 17000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 2500 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 9800 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... в размере 700 000 рублей.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определены способы реализации права на оспаривание кадастровой стоимости путем обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений.

Определяя особенности оспаривания кадастровой стоимости при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости законодатель установил обязанность административного истца, в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по предоставлению отчета, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Отчет подлежит оценке с целью установления допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости административный истец представил отчет №794-76/2023-К от 08.09.2023, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» ФИО, который являлся предметом оценки судебных экспертиз и признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не правильно определены факты, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Бизнес - Тема» ФИО в части выводов о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности, у суда не имеется, поскольку экспертом представленный истцом отчет полно и всесторонне изучен, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 1997 года.

Заключение эксперта ООО «Бизнес - Тема» ФИО, применительно к ответу на вопрос о проверке отчета об оценке №794-76/2023-К от 08.09.2023, составленного оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО., по форме и содержанию заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и принимается судом в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства. 

Заявляя возражения относительно заключения эксперта №03-2025 от 30.05.2025 административным истцом представлено заявление об изменении административных исковых требований с просьбой установить кадастровую стоимость Объектов исследования в размере иной рыночной стоимости, обоснование которой подтверждено отчетом об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» №1552-82/2025 от 14.07.2025 ФИО

В силу положений пункта 3 части 1 статьи 45 и части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства; административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде первой инстанции, изменить основание или предмет административного иска.

Исходя из указанных положений, с целью реализации прав административного истца, судом принято заявление об изменении административных исковых требований и в качестве доказательства, представленного истцом, приобщен отчет. 

Новый отчет, как следует из объяснений представителя, составлен с учетом всех замечаний, определенных в заключениях экспертов, что позволяет прийти к выводу о том, что истец также согласен с выводом о несоответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности отчета №794-76/2023-К от 08.09.2023. 

Вместе с тем, само по себе несогласие административного истца с выводом эксперта о размере рыночной стоимости земельных участков не дает оснований для ее оспаривания путем предоставления нового отчета об оценке, поскольку противоречит порядку, установленному законодательством, исходя из того, что право на обращение в суд с настоящим иском было реализовано путем предоставления отчета №794-76/2023-К от 08.09.2023, который и являлся предметом оценки, в том числе экспертами, в ходе рассмотрения дела. 

Так, согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным статье 59 данного Кодекса.

Оценивая данное доказательство по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отчет ООО «Центр оценки «Аверс» №1552-82/2025 от 14.07.2025, как доказательство кадастровой стоимости Объектов в размере их рыночной является недопустимым доказательством, поскольку не отвечает требованиям, указанным в статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

При этом, заключение повторной судебной экспертизы ООО «Бизнес - Тема» №03-2025 от 30.05.2025 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом ФИО приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. Экспертом проведен визуальный осмотр объектов исследования. 

Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объектов оценки; исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объектов оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты; определено наиболее эффективное использование объектов оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Исходя из имеющихся и полученных в ходе исследования данных эксперт пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости земельных участков возможно применить сравнительный подход. 

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Бизнес - Тема» ФИО применительно к ответу на вопрос об установлении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, заключения эксперта не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с чем принимается судом в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства. 

Оспаривая заключение эксперта в части установления рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены правовые позиции и заключение специалиста (рецензия) ООО «БК Консалтинг» от 30.06.2025 №5, доводы которых в основном сводятся к несогласию с наиболее эффективному использованию Объектов и применением экспертом корректировок. 

В связи с возникшими у истцовой стороны сомнениями в обоснованности расчетов эксперта при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в судебное заседание был вызван эксперт ФИО., который данное им заключение поддержал, представил подробные пояснения по вопросам участников процесса, согласно которым описание Объектов оценки содержит информацию, использованную при определении наиболее эффективного использования: фактическое использование по результатам проведенного визуального осмотра, кадастровых карт Росреестра и карт Региональной геоинформационной системы; форма участков, наличие инженерных коммуникаций, ограничения в использовании, подъезд к земельному участку, линия расположения земельного участка. 

Вопреки доводам истцовой стороны, наиболее эффективное использование земельных участков является обоснованным, установлено экспертом при учете всех имеющих значение факторов, в том числе расположенных в зоне комплексного развития территории. 

Наиболее эффективное использование семи земельных участков, расположенных в зоне комплексного развития территории (с кадастровыми номерами №...), согласно выводам эксперта и представленным доказательствам, имеют фактическое использование – с/х производство/преимущественно с/х производство, то есть производство сельскохозяйственной продукции – выращивание сельскохозяйственной продукции/сенокошение. Временный фактор отложенного использования отсутствует. 

Наиболее эффективное использование земельных участков (с кадастровыми номерами №...) – объекты транспортной инфраструктуры и благоустройства (улично-дорожная сеть) предназначены под улично-дорожную сеть, фактически преимущественно или частично используются под дороги либо ничего не мешает подобному использованию. Временный фактор отложенного использования отсутствует. 

Земельный участок с кадастровым номером №... имеет сложную форму, ограничивающую его развитие, примыкает к Ново-Койровскому шоссе и асфальтированному съезду с него, пересекает грунтовую дорогу. При этом, данный земельный участок имеет ограничение в его использовании, поскольку посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам (с кадастровыми номерами №...). Право прохода и проезда установлено в отношении 11517 кв.м, что соответствует его площади. Земельный участок с кадастровым номером №... имеет сложную форму, не ограничивающую его развитие, имеет ограничение в пользовании площадью 58107 кв.м в виде права прохода и проезда, что составляет всю его площадь. Оба земельных участка предполагают использование под улично-дорожную сеть, на что и указано экспертом. 

Наиболее эффективное использование (далее также - НЭИ) земельных участков с кадастровыми номерами №... и №... определены экспертом как производственно - складское, поскольку имеют формы не ограничивающие развитие и расположены в территориальной зоне ТПД2_2, определенная в «Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, как многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки, расположенных в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга вне зоны влияния основных магистралей движения грузового автомобильного транспорта с ограниченной транспортной доступностью. 

Земельный участок с кадастровым номером №... расположен в зоне КРТ, согласно НЭИ предназначен для размещения объекта инженерного обеспечения, фактически на земельном участке расположена трансформаторная подстанция. Временный фактор отложенного использования отсутствует. 

Земельный участки с кадастровыми номерами №..., №..., №... расположены вне зоне КРТ, согласно НЭИ предназначены под улично-дорожную сеть. Временный фактор отложенного использования отсутствует. 

Земельные участки с кадастровыми номерами №... №... расположены вне зоны КРТ, согласно НЭИ предназначены под производственно-складское использование. Временный фактор отложенного использования отсутствует. 

Данные выводы объективно ничем не опровергнуты. Иная субъективная оценка, которая приводит к расхождению определяемой стоимости, не является основанием для вывода о неправильности заключения эксперта. Доводы о том, что при установлении стоимости необходимо принимать во внимание цену, указанную в договоре купли-продажи земельных участков, не имеют правового обоснования и отклоняются судом. 

Анализ экспертного заключения и пояснений к нему свидетельствует о том, что эксперт обосновал выбранный им подход и методы, учел особенности рынка, представил соответствующие расчеты, оснований с которыми не согласиться не имеется. 

Выводы эксперта ФИО о величинах рыночной стоимости объектов оценки не опровергнуты, нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что экспертное заключение достаточно объективно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и принимает его в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд считает, что экспертное заключение, а также ответы эксперта на поставленные вопросы понятны, объективны и подтверждены фактическими данными, в связи с чем отклоняет возражения административного истца на экспертное заключение как не влияющие на правильное определение рыночной стоимости объектов оценки. 

Представленное административным истцом заключение специалиста (рецензия) является недопустимым доказательством, поскольку составившие их лицо не предупреждено об ответственности за формулирование заведомо ложных выводов, следовательно, не несут никакой ответственности за свое мнение, изложенное в данном документе. Такое мнение не может опровергнуть выводы экспертного заключения, представленного в материалы дела по результатам проведения судебной экспертизы.

Итоговые величины рыночной стоимости земельных участков определены экспертом ФИО при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу решения о рыночной стоимости должно быть положено заключение повторной экспертизы ООО «Бизнес - Тема».

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 2 августа 2023 – дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года объектов недвижимости – земельных участков: 

- с кадастровым номером №... общей площадью 18 609 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 17100 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 97 907 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 77600 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 18 824 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 17300 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 36 412 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 30400 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 32 356 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 27500 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 177 125 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 117400 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 228 137 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 56900 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 35 114 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 24200 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 4 003 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 8 300 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 689 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1000000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 5 036 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 7000 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 17 383 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 16100 000 рублей; 

- с кадастровым номером №... общей площадью 4 847 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 6000 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 11 517 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 12700 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 2 999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 3600 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 58 107 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 54800 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 87 987 кв.м, расположенного по адресу: местоположение 

<

адрес> в размере 72000 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 182 894 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 141300 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 9 739 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 17000 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 1 747 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 2500 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 5 123 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 9800 000 рублей;

- с кадастровым номером №... общей площадью 320 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 700000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 2 августа 2023 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 18 августа 2025 года.