РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года город Донской

Донской городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Моисеевой О.В.,

при ведении протокола пом.судьи ФИО3,

с участием

истца ФИО4,

представителя ответчика – ООО «Специализированный закройщик «Корона» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО5, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» о признании незаконными отказа передать квартиру и отказа от указания в акте приема-передачи недостатков недвижимого имущества, признании расторгнутым и расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО5, ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (далее по тексту – Общество) о признании незаконными отказа передать квартиру и отказа от указания в акте приема-передачи недостатков недвижимого имущества, признании расторгнутым и расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Обществом заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого по завершению строительства жилого дома № (корпус №) по строительному адресу 

<

адрес> в собственность истцов будет передана двухкомнатная квартира, поименованная в Приложении №1 к Договору.

Договор заключался удаленно, без личной явки в офис продавца, путем подписания электронной подписью.

При проведении предварительных переговоров с представителями продавца, истцы выражали намерение приобрести квартиру не на крайнем этаже дома. Менеджер предложил квартиру на 20 этаже дома с видом на церковь и аллею, убедив в том, что квартира не является крайней на этаже. Ни в одном их проектов представленных на подписание документов, не следовало, что квартира будет располагаться крайнем этаже дома.

Согласно Приложению №1 к Договору № в собственность истцам должна была быть передана квартира, расположенная на 20 этаже в жилом доме этажностью 1-21-23+2 подз.эт. 

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил о готовности объекта к передаче. ДД.ММ.ГГГГ по прибытии на приемку квартиры, истцы обнаружили, что приобретаемая квартира находится на крайнем этаже, тогда как по условиям вышеназванного Договора № этажность дома предусматривала нахождение над спорной квартирой еще одного полноценного этажа. Попытки в досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию путем бронирования другой квартиры, изменения объекта договора, не привели к положительному результату.

Просили суд: взыскать с ответчика в свою пользу сумму уменьшения покупной цены спорной квартиры; признать незаконным отказ ответчика передать истца квартиру №, расположенную в доме № по строительному адресу 

<

адрес>; признать незаконным отказ ответчика в реализации истцам права на указание в Акте приема-передачи недостатков квартиры; признать незаконным оформление ответчиком одностороннего акта приема-передачи недостатков в спорной квартире; обязать ответчика в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда передать истцам по двухстороннему акту квартиру № по строительному адресу 

<

адрес>, обязав ответчика до передачи квартиры истцам перевести опломбировку приборов учета в квартире; взыскать с ответчиков в пользу каждого из истцов убытки по 10 000 рублей и 650 000 рублей уменьшение покупной цены квартиры; взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов штраф, в счет компенсации морального вреда по 80 000 рублей.

В дальнейшем исковые требования неоднократно уточнялись в соответствии с положениями ст.39 ГПК РФ, окончательно определив предмет и основания иска, объем исковых требований, просили суд:

- признать незаконным отказ ответчика от ДД.ММ.ГГГГ в реализации истцам права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в доме № по строительному адресу 

<

адрес>, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора;

- признать расторгнутым и расторгнуть договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ответчика в пользу истцов:

- уплаченную по спорному договору денежную сумму 10 570 428,28 рублей, 

- проценты за пользование чужими денежными средствами по п.2 ст.9 Закона №214 ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (624 дня) в размере 1/300 ставки рефинансирования действующей на дату расторжения договора, соответствующей 16% годовых – 7 031 279,777 рублей,

- начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату исполнения решения взыскивать неустойку по п.2 ст.9 Закона №214 ФЗ от цены договора в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства;

- двойной размер процентов на сумму 17601 708 рублей по п.6 ст.9 Закона №214 ФЗ от цены договора в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участников долевого строительства по истечении 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ, обязав истцов в течение 10 календарных дней после исполнения ответчиком решения суда совершить встречное исполнение – передать квартиру ответчику по акту приема-передачи

- взыскать с ответчика в пользу истцов убытки в размере 2796571,72 рублей (разницу между ценой квартиры на дату заключения оспариваемого договора и на дату рассмотрения дела), 52791,68 рублей (коммунальные платежи), а всего 2849364,40 рублей

- в счет компенсации морального вреда 80 000 рублей в пользу каждого из истцов

- штраф 5% от взысканных сумм и судебные издержки.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал с учетом их уточнения. Представил в суд письменные объяснения, в содержании которых указал, что в конце февраля 2022 в сети интернет он и его супруга нашли объявление о продаже квартиры в ЖК 

<

данные изъяты> г.Москва. Связавшись с менеджером застройщика, они настаивали на том, что приобретаемая квартира не должна располагаться на крайнем (последнем) этаже дома. Менеджер застройщика уверил, что квартира расположена на 20 этаже 21 этажного дома, над приобретаемой квартирой имеется еще один этаж. ДД.ММ.ГГГГ им был направлен проект договора долевого участия в строительстве, данный проект не был подписан никем из сторон, поскольку заключение договора с участие менеджера (посредника) оказалось для истцов дорогостоящим. В дальнейшем, поскольку квартира приобреталась за счет средств ипотечного кредитования, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком непосредственно в офис СБ РФ в 

<

адрес> был направлен экземпляр договора, который был впоследствии подписан сторонами. По условиям подписанного договора истцам передавалась квартира №, расположенная на 2-ом этаже в жилом доме этажностью 1-21-23+2 подз.эт. Ипотечный кредит за квартиру был доплачен истцами в декабре 2022 года, оставшаяся сумма за квартиру внесена после ее обмера, который производился также дистанционно, путем переписки с ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ истцы прибыли на осмотр квартиры, который происходил не более 20 минут, и обнаружили, что квартира находится на крайнем этаже дома, над ней расположена крыша, на которую имеется выход у жителей квартиры, расположенной не над квартирой истцов, а в другой части дома. Менеджер, которая показывала квартиру, не позволила внести истцам обнаруженные недостатки в акт осмотра и акт приема-передачи квартиры. Поняв суть проблемы, менеджер предложила разрешить спорный вопрос с отделом продаж. На предложение обменять квартиру без дополнительных доплат, был получен отказ. В дальнейшем истцы получали от ответчика письма о начислении штрафов, после чего обратились в суд. ДД.ММ.ГГГГ истцы повторно приехали к застройщику, где им было повторно предложено подписать акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, но без проведения фактического осмотра квартиры, без предоставления возможности внести в акт выявленные недостатки. После длительных переговоров истцам была предоставлена возможность указать в акте осмотра выявленные недостатки, были выданы экземпляры документов и ключи. Поддержал исковые требования с учетом их уточнения.

Истец ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в содержании иска, с учетом их уточнения. Дополнительно пояснила, что перед заключением оспариваемого договора истцы изучили сайт застройщика, на котором были представлены лишь графические изображения планируемого к строительству объекта, без конкретизации объекта договора. Заключение договора и оплата цены договора также происходили на стадии строительства дома, без его осмотра. Ответчиком не была предоставлена достоверная и исчерпывающая информация об объекте договора, в частности о том, что приобретаемая квартира фактически является крайней на этаже. Тогда как, определяющее значение для истцов при выборе объекта договора являлось то, что спорная квартира не находится на крайнем этаже дома, что над спорной квартирой располагается еще один этаж, а не крыша. Утверждала, что спорный договор заключался дистанционно, без явки в офис ответчика, объект (спорная квартира) был выбран истцами путем просматривания рекламных графических изображений на сайте застройщика, а также путем изучения спорного договора и приложений к нему, из которых невозможно было установить, что над спорной квартирой будет располагаться открытая терраса, являющаяся эксплуатируемой кровлей. Возможность осмотра и сопоставления технической и проектной документации одновременно с просмотром состава и местоположения террасы вышерасположенной квартиры, окружающей обстановки, им стороной застройщика предоставлена не была, специального строительно-технического образования, позволяющего дистанционного проанализировать и сопоставить проектную документацию, у истцов не имелось. При подписании акта приемки истцам было выделено несколько минут на осмотр квартиры, при котором они выявили факт расположения объекта на крайнем этаже дома, но договор купли-продажи на тот момент уже был заключен дистанционно. Представителем ответчика, присутствовавшим на осмотре, было отказано в указании в акте приема-передачи недостатков в спорной квартире, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ, как до, так и при подписании оспариваемого договора. Обращала внимание, что в досудебном порядке истцы предлагали различные варианты решения возникшей проблемы, без расторжения договора, путем предоставления иного объекта, который бы не располагался на крайнем этаже дома, однако в досудебном порядке спор разрешить не удалось. Оспариваемый договор истцами в Едином государственном реестре недвижимости не регистрировался. В связи с изложенным, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, с учетом их уточнения.

Представитель ответчика ООО «Специализированный закройщик «Корона» по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменным отзыве на исковое заявление. Полагала, что истцами не доказан факт того, что до них не была доведена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а также того, что истцам было отказано во внесении каких-либо недостатков в акт осмотра объекта долевого строительства. Конструктивно, дом имеет ступенчатую форму, квартира истцов действительно не располагается на крайнем этаже дома, по технической документации, над квартирой истцов имеется еще одна квартира с террасой, что не позволяет считать квартиру истцов, расположенной на крайнем этаже. Вся проектная документация была размещена на сайте застройщика, истцы не были лишены возможности ее изучить при заключении договора. Полагала, что нормы действующего законодательства не предусматривают избранного истцами способа защиты права в виде расторжения договора уже после подписания передаточного акта объекта долевого строительства. В случае удовлетворения исковых требований и разрешении вопроса о взыскании нестойки, штрафа, просила суд учесть нормы действующего законодательства, предусматривающие мораторий на их взыскание и отсрочку их уплаты, просила снизить взыскиваемые суммы.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся сторон.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив специалиста, суд приходит к следующему.

Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является потребителем.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Из приведенных правовых норм следует, что основанием для применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, является приобретение гражданином объекта долевого строительства для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По заявленным истцами спору, предметом заключенного договора являлось строительство многоквартирного жилого дома и передача истцам за обусловленную договором цену в будущем квартиры, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом, приобретение истцами спорного объекта долевого строительства для личных и семейных нужд, не исключает возможность применения к сложившимся правоотношениям Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Согласно п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1, пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в гражданских правоотношениях стороны должны действовать добросовестно, то есть их поведение должно соответствовать ожидаемому поведению в обычных условиях гражданских правоотношений, стороны должны учитывать права и законные интересы друг друга, в том числе содействовать друг другу в получении необходимой информации и раскрывать ее другой стороне.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО4 (именуемыми далее Участник) и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (именуемым далее Застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве № (далее по тексту – Договор) (Т.1, л.д.138-143).

Пунктом 3 Договора определен предмет договора. 

Так, согласно п.3.1 по настоящему Договору Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный Договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику расположенный в жилом доме объект, а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену. Согласно п.3.2 договора указывает на основные характеристики объекта, содержащиеся в проектной документации, в Приложении № к договору, плане объекта, отраженного в графической форме, в приложении № к договору, в приложении №а к договору.

Согласно п.4 Договора цена договора составляет 10 485065,39 рублей.

Пунктом 5 Договора установлен срок передачи объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Передача объекта осуществляется путем подписания Передаточного акта (п.5.2 Договора).

Из содержания Приложения № к Договору (Т,1, л.д.144) усматриваются следующие технические характеристики объекта:

Жилого дома

- жилой дом – 1

- корпус – 1.2

- секция 2

- вид: многоквартирный дом

- назначение жилое

- этажность 1-21-23+2 подз.эт.

- общая площадь 78828,40

- материал наружных стен – с монолитным железобетонных каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и другие)

- материал поэтажных перекрытий – монолитные железобетонные

- класс энергоэффективности С

- класс сейсмостойкости 5 и менее баллов

Основные характеристики объекта:

- назначение – жилое помещение

- условный номер объекта 1-420

- номер этажа жилого дома – 20

- проектная площадь объекта – 49,50

- количество комнат- 2

- площади комнат – 22,20

- площади вспомогательных помещений – 25,90

- лоджия/балкон – лоджия

- площадь лоджии с учетом коэфф. (кв.м.) – 1,40

- площадь лоджии без учета коэфф. (кв.м.) – 2,70

Приложение 1-а к Договору содержит описание объекта, состоящие из технических характеристик устройства инженерных, внутренних перегородок, дверей, оконных блоков, вентиляции, канализации, электроснабжения (Т.1, л.д.144).

Приложение №2 к Договору выполнено в виде графического плана 20 этажа объекта (Т.1, л.д.145).

Объект долевого строительства был приобретен истцом с использованием кредитных средств, в подтверждение чего в материалы гражданского дела представлен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ПАО Сбербанк. Согласно справке ПАО Сбербанк, задолженность по кредитному договору полностью погашена (Т,1. д.д.95, 96-103).

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, истцы утверждали, что до заключения оспариваемого договора ответчиком не была предоставлена достоверная и исчерпывающая информация об объекте договора, в частности о том, что приобретаемая квартира фактически является крайней на этаже. Тогда как, определяющее значение для истцов при выборе объекта договора являлось то, что спорная квартира не находится на крайнем этаже дома, что над спорной квартирой располагается еще один этаж, а не крыша. По утверждению истцов, спорный договор заключался дистанционно, без явки в офис ответчика, объект (спорная квартира) был выбран ими путем просматривания рекламных графических изображений на сайте застройщика, а также путем изучения спорного договора и приложений к нему, из которых невозможно было установить, что над спорной квартирой будет располагаться открытая терраса. Возможности осмотра и сопоставления технической и проектной документации одновременно с просмотром состава и местоположения террасы вышестоящих квартир, окружающей обстановки, им стороной застройщика предоставлена не была, специального строительно-технического образования, позволяющего дистанционного проанализировать и сопоставить проектную документацию, у истцов не имелось.

Ответчик в содержании письменных возражений оспаривал доводы истца, утверждая, что истцами не представлено доказательств того, что при заключении оспариваемого договора до них не доведена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства.

С целью проверки доводов истцов и возражений ответчика, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно выводам, содержащимся в заключении экспертов ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено следующее:

По вопросу №1 

На основании договора долевого участия и приложений к нему объектом является квартира № общей площадью 49,5 кв.м., расположенная на 20 этаже.

Жилой многоквартирный дом имеет железобетонный монолитный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов.

Этажность многоквартирного дома указана, как 1-21-23+2 подземных этажа.

Также указано, что объект расположен в жилом доме №, корпус №, секция №. 

В квартире имеются подводка инженерных коммуникаций, обустроено отопление, отсутствуют стяжка и гидроизоляция пола, а также внутренняя отделка в полном объеме.

Перегородки выполнены в один ряд из мелкоштучных материалов. Установлены оконные ПВХ-блоки без откосов и подоконников. Отсутствуют межкомнатные двери, установлена входная металлическая. Лоджия остеклена. Имеется система пожарного оповещения и сигнализации.

Следовательно, на момент экспертного осмотра данное состояние квартиры соответствует условиям договора в части описания в приложении № Договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в приложении № условный номер квартиры указан №, фактически - №.

Из приложения № невозможно определить какова максимальная этажность корпуса многоквартирного дома, в котором расположена квартира – 21 или 23. Также невозможно определить, какая максимальная этажность секции данного многоквартирного дома, в которой расположена квартира № (лист 18 заключения). В приложении № представлен план 20 этажа. 

Плана вышерасположенного этажа в приложении не имеется. 

Следовательно, из Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями №, №-а и № невозможно определить, является ли спорная квартира № крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, в качестве террасы другой квартиры (лист заключения 18).

По вопросу №2

Только сопоставлением содержания проектной документации и договора Долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также проведением осмотра, возможно определить технические характеристики приобретаемой квартиры в части особенностей этажности корпуса и секции, расположения этажа на котором размещена квартира в корпусе и секции, и идентифицировать ее в качестве объекта, который в итоге был приобретен истцами по Договору Долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

По вопросу №3

Из Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями №, №-а и № невозможно определить, является ли спорная квартира № крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, в качестве террасы другой квартиры этажом выше.

По вопросу №4

На основании проведенного исследования из Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями №, №-а и № невозможно определить, является ли спорная квартира № крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, в качестве террасы другой квартиры; в представленных материалах дела описание этажности корпуса №. и секции № многоквартирного жилого дома №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, содержится в проектной документации раздел 3 Архитектурные решения № том 3; только сопоставлением содержания проектной документации и договора Долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также проведением осмотра, возможно определить технические характеристики приобретаемой квартиры в части особенностей этажности корпуса и секции, расположения этажа на котором размещена квартира в корпусе и секции, и идентифицировать ее в качестве объекта, который в итоге был приобретен истцами по Договору Долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

По вопросу №5

Эксплуатируемая часть кровли, расположенная над квартирой, приобретенной истцами по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обозначена на плане из документации раздел 3 Архитектурные решения № том 3, как терраса, не является этажом, однако вход на нее осуществляется из смежных квартир на 21 этаже. 

Эксплуатируемая кровля не входит в жилую площадь квартир, исходя из конструктивных решений и санитарно-эпидемиологических требований.

Поскольку вход на террасы, оборудованные на кровле 20 этажа, осуществляется из смежных квартир на 21 этаже, то доступ и эксплуатация возможна только собственниками данных квартир.

Подробные характеристики эксплуатированной кровли представлены в исследовании по шестому вопросу.

По вопросу №6

Конструктивные особенности эксплуатируемой части кровли над квартирой, приобретенной истцами, представлены в проектной документации раздел 3 Архитектурные решения № том 3 и положительном заключении экспертизы. Нормативный срок службы рулонных кровельных покрытий составляет не менее 10 лет. Далее проводится техническое обследование на определение необходимости капитального или текущего ремонта.

Поскольку исследуемая кровля малоуклонная с внутренним водостоком, в теплое время года жидкие осадки удаляются с крыши самотеком через водоприемные воронки. Атмосферные осадки в виде снега удаляются с кровли службой эксплуатации зданий или же в случае наличия террас – собственниками с смежных с ними квартир.

По вопросу №7 

Рыночная стоимость квартиры, аналогичной по техническим и иным характеристикам (площадь, доступность, инфраструктура) квартире, приобретенной истцами, но над которой не находится эксплуатируемая часть кровли другой квартиры и которая не находится на крайнем этаже аналогичного многоквартирного жилого дома, определенная по состоянию: на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 10 548 000 рублей, на момент проведения экспертизы, составляет 13 367 000 рублей.

Указанное выше экспертное заключение ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ суд считает соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ, поскольку является подробным, научно-обоснованным, четко отвечает на поставленные вопросы, выполнено экспертом, имеющим длительный стаж работы по экспертной специальности. Сомневаться в достоверности указанного экспертного вывода у суда оснований не имеется. 

Суд учитывает и то обстоятельство, что в ходе судебного заседания 08.08.2024 посредством ВКС в качестве специалиста был допрошен эксперт ООО «Эксперт Центр» ФИО2, который пояснил, что имеет высшее образование, закончил Тульский государственный университет по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет длительный стаж работы экспертом в области строительства. После изучения материалов гражданского дела, в частности договора долевого участия в строительстве и приложений к нему, он пришел к выводу о том, что из договора и иных материалов дела не следует, что квартира на 20м этаже 1-21-23+2 этажном доме, являющаяся предметом договора является крайней в том смысле, что не имеет над собой полноценного этажа над квартирой. Для более точного ответа на поставленные вопросы полагал необходимым изучение проектной документации и раздела АР (архитектурные и планировочные решения), а также осмотр объекта. 

Таким образом, проанализировав представленные сторонами доказательства, сопоставив их с содержанием оспариваемого договора и приложений к нему, учитывая выводы, содержащиеся в заключении экспертов ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что из Договора № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями №, №-а и № невозможно определить полную достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках приобретенного истцами объекта долевого строительства в той части, в которой возможно прийти к выводу о том, что спорная квартира № является крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, используемой в качестве террасы другими квартирами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса).

В абзаце третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 указанного Постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно п. 45 указанного Постановления N 49 по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Текст и условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлены застройщиком.

Истцы ФИО4 и ФИО5 являются потребителями и не обладают специальными познания в области строительства.

Поскольку между сторонами имеет место спор относительно объекта долевого строительства, то условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат толкованию с учетом иных пунктов договора и приложений к нему.

Согласно п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19 июля 2017, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Несмотря на то, что в проектной документации раздел 3 Архитектурные решения № том 3 содержится описание этажности корпуса № и секции № многоквартирного жилого дома №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в материалах дела отсутствуют доказательств того, что застройщик довел до участника долевого строительства достоверную информацию о приобретаемом объекте, предоставил возможность сопоставления всех документов, из которых бы следовало, что приобретаемая квартира находится под открытой террасой вышерасположенной квартиры, по сути, являющейся эксплуатируемой частью кровли, которая позволила бы истцам, как потребителям, осуществить свободный и осознанный выбор объекта среди объектов аналогичного потребительского назначения и идентифицировать предлагаемый к приобретению объект недвижимости с готовым к сдаче объектом.

При том, что многоквартирный жилой дом № состоит из нескольких корпусов разной этажности, в нарушение ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, п.1 ст.10 ЗЗПП Договор долевого участия не содержит описания этажности корпуса №. и секции, в которой расположена квартира № в том соответствии, которое имеется в проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство.

В материалы дела представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1, л.д.53-54), из содержания которого следует, что истцы указали на несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, пояснив, что при осмотре объекта истцами было выявлено, что спорная квартира расположена на крайнем этаже.

Поскольку ДД.ММ.ГГГГ ответчиком отказано в удовлетворении устного требования истцов о расторжении договора, заявленного представителям ответчика при приемке квартиры, то ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика претензию и дополнение к ней, в содержании которой также указывали на то, что до них не была доведена информация о том, что квартира расположена на крайнем этаже дома, в претензии содержались требования о расторжении договора купли-продажи, замене квартиры на другую, расположенную не на крайнем этаже дома, либо возмещении убытков в виде разницы стоимости квартир.

В письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в удовлетворении претензии (Т,1, л.д.76).

В свою очередь, выявление недостатков при приемке объекта, согласно части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве (регламентирующей порядок передачи объекта долевого строительства), позволяет участнику долевого строительства потребовать составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения обязанностей, предусмотренных частью 2 статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу ч. 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Данное право участника долевого строительства продублировано в пункте 3 части 1 статьи 9 названного Закона, согласно которого участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Истцами в соответствии с вышеуказанными нормами Закона об участии в долевом строительстве в досудебной претензии заявлено о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, не устраненных застройщиком, а также об одностороннем отказе от договора долевого участия в строительстве по указанному основанию.

Кроме того, согласно п.п.5 части 1 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе отказаться и расторгнуть Договор в иных случаях предусмотренных федеральным законом. 

Применяя пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" иные случаи расторжения договора установлены пунктом 2 статьи 12 и подпунктом 5 пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителя в виде об ответственности ответчика за ненадлежащую информацию о товаре и права потребителя на расторжение договора по этому основанию.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Принимая во внимание установленные фактические обстоятельства по делу, суд полагает, что у истцов имелись правовые оснований требовать расторжения с ответчиком договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 3 и п.5 ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Учитывая положения материального закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора, суд полагает незаконным отказ ответчика от ДД.ММ.ГГГГ в реализации истцам права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в доме № по строительному адресу 

<

адрес>, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истцов о признании расторгнутым договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона», со взысканием с ответчика цены договора в размере 10570428,28 рублей, а также требования истцов о признании незаконным отказа ответчика от ДД.ММ.ГГГГ в реализации истцам права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в доме № по строительному адресу 

<

адрес>, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ N - ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Кроме того, застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил доказательств зачисления денежных средств на депозит нотариуса.

Соответственно, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению иные производные требования истцов в части взыскания с ответчика процентов за пользование денежными средствами в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, возмещении убытков в виде разницы между фактически оплаченной и рыночной стоимостью квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

При этом суд отмечает, что положения постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" не применимы, поскольку относятся к процентам и иным финансовым санкциям, подлежащим уплате участнику долевого строительства, в то время как возврат денежных средств не относится к таковым.

Разрешая требования истцов о взыскании с ответчика убытков в размере 2796571,72 рублей (разницы между ценой квартиры на дату заключения оспариваемого договора и на дату рассмотрения дела), 52791,68 рублей (коммунальные платежи), а всего 2849364,40 рублей, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 2 и 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, размер которых определяется ценой аналогичного объекта на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар суммы.

Согласно заключению экспертов ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, аналогичной по техническим и иным характеристикам (площадь, доступность, инфраструктура) квартире, приобретенной истцами, но над которой не находится эксплуатируемая часть кровли другой квартиры и которая не находится на крайнем этаже аналогичного многоквартирного жилого дома, определенная по состоянию: на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 10 548 000 рублей, на момент проведения экспертизы, составляет 13 367 000 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о праве истцов на возмещение убытков, в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном по вине ответчика договоре и текущей ценой на аналогичную квартиру в размере 2796571,72 рублей.

Требования истцов о взыскании убытков в виде коммунальных платежей за спорную квартиру в сумме 52792,68 рублей суд полагает подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику претензию о расторжении договора, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Согласно ч.2 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлено расторжение договора по инициативе участника долевого строительства, частью 1.1. статьи 9 федерального закона от 30.12.2004г. по инициативе участника в судебном порядке.

Согласно п.1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Поскольку в соответствии с п.2 ст.15 Гражданского Кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также в виду того, что расторжение договора инициировано истцами, однако ответчик добровольно возврат основной суммы не произвел, суд полагает, что у ответчиков возникли убытки в виде расходов на коммунальные платежи за квартиру в сумме 52 792,68 рублей.

Разрешая требования истцов о компенсации морального вреда, руководствуясь положениями статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", пункта 2 статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание то, что факт нарушения прав истцов как участников долевого строительства на передачу объекта долевого строительства надлежащего качества подтвержден собранными по делу доказательствами, учитывая фактические обстоятельства дела, степень нравственных страданий истцов, длительность нахождения прав истцов в нарушенном состоянии (с 2022 года), а также требования разумности и справедливости, суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей в пользу каждого из истцов.

Требования о взыскании с ответчика в пользу истцов процентов за пользование денежными средствами, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат удовлетворению, поскольку указанные проценты могут быть начислены на причиненные ответчиком истцу убытки только со дня вступления в законную силу решения о взыскании таких убытков.

Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истцов неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (624 дня) в размере 1/300 ставки рефинансирования действующей на дату расторжения договора, соответствующей 16% годовых, суд исходит из следующего.

В соответствие с часть2 ст.9 Федерального закона N 214-ФЗ, ответчик обязан при расторжении договора долевого участия не только вернуть уплаченную сумму, но и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

26 марта 2022г. Правительство Российской Федерации издало постановление №479 от 26 марта 2022 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", где не начисляются в период до 30июня 2023г. проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства по части 2 и 6 статьи 9 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Правительство Российской Федерации 18 марта 2024 г. издало постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление).

Постановление размещено 22 марта 2024 г. на "Официальном интернет-портале правовой информации" (http://pravo.gov.ru) и опубликовано 25 марта 2024 г. в Собрании законодательства Российской Федерации; вступило в силу 22 марта 2024 г.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившим в силу 22.03.2024, установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно (п. 1).

Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1931 продлен мораторий на ответственность застройщиков до 30 июня 2025 года.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требования о расторжении договора в одностороннем порядке, которая ответчиком получена ДД.ММ.ГГГГ (Т.1, л.д.65), то есть после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации 18 марта 2024 г. N 326, следовательно, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются, а при расчете суммы неустойки в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно следует исходить из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5%).

Таким образом, проценты подлежащие начислению истцам, исчисляются следующим образом: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 266 дней, исходя из расчета 10570428,28руб.*266дн.*2*1/300*7,5% = 1 405 866,92 рублей.

Разрешая ходатайство ответчика о применении ст.333 ГК РФ, суд позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 21.12.2000 N 263-О, где положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств и не может являться способом обогащения одной из сторон. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Согласно заключению экспертов ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость аналога квартиры на момент проведения экспертизы, составляет 13 367 000 рублей.

Истцами в материалы дела представлена информация о стоимости квартир, размещенная на сайте ответчика на момент рассмотрения настоящего дела, из которой следует, что стоимость квартиры, аналогичной по характеристикам со спорной квартирой, составляет более 17 000 000 рублей. Ответчиком данная информация не опровергнута. Суд также учитывает понесенные истцами расходы по выплате процентов за пользование кредитом, в счет которого частично оплачен оспариваемый договор. При таких обстоятельствах, суд полагает, что начисленная неустойка является соразмерной допущенным ответчиком нарушениям прав истцов, не является чрезмерной и не подлежит уменьшению.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), поэтому с учетом того что требования истцов были предьявлены первоначально при приемке объекта ДДУ - ДД.ММ.ГГГГ, а позднее направлены в письменном виде ДД.ММ.ГГГГ, то с учетом отсрочки предоставленной постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, начиная с 01.07.2025 по дату исполнения решения взыскивать неустойку по п.2 ст.9 Закона №214 ФЗ от цены договора в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, суд исходит из того, что в "Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.10.2021) "Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022) неоднократно обращалось внимание судом на п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 где разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Суд учитывает, что с 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 2 Федерального закона от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2024 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно пункту 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, при начислении штрафа за нарушение срока удовлетворения требований гражданина с 1 сентября 2024 года подлежат применению положения пункта 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в новой редакции, предусматривающей взыскание с застройщика штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы.

Исходя из изложенного, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, составит 741 282,95 рублей, из расчета (10570428,48руб.+ 1405866,92руб. + 2796571,72руб.+52792,68руб. x 5%), и с учетом ходатайства ответчика о применении положений части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению до 500 000 рублей.

Согласно части 2 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, при этом зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно части 6 статьи 9 Закона №214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

С учетом неисполнения ответчиком обязательства по возврату уплаченных истцами сумм при заключении договора долевого участия и нарушения сроков и принимая во внимание постановление Правительства Российской Федерации 18 марта 2024 г. N 326 устанавливающем отсрочку исполнения начисления процентов по п.6 ст.9 Закона № 214-ФЗ с 01.07.2025г. ответчик обязан уплатить истцам проценты, начисленные на сумму 11 976 295,4руб. указанную в части 2 статьи 9 Закона № 214 –ФЗ, (10 570428,48 руб. сумма по договору + 1405866,92 руб. проценты по части 2 ст.9 ФЗ-214) за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Разрешая требования истцов о взыскании судебных расходов, суд установил, что определением Донского городского суда Тульской области от 08.08.2024 была назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Тульская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что истцы понесли расходы на оплату указанной экспертизы в размере 121 336,00 рублей. 

В силу положений ст.98 ГПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 121 336,00 рублей, которые подлежат взысканию взыскания с ответчика в пользу истцов в равных долях.

При принятии решения, суд полагает необходимым и возможным обязать истцов передать ответчику путем подписания акта приема-передачи спорную квартиру, являющуюся предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, после получения истцами от ответчика взысканных решением суда денежных сумм.

Поскольку в соответствии с п. п.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ истцы, как потребители, освобождены от уплаты государственной пошлины, то в силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, исходя из положений ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход муниципального образования город Донской надлежит взыскать государственную пошлину по формуле, предусмотренной положениями ст.333.19 НК РФ (в актуальной редакции) от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей, что составляет 109889,80 рублей (103889,80 рублей по требованиям имущественного характера, 6000 рублей по требованиям неимущественного характера о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО5, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» о признании незаконными отказа передать квартиру и отказа от указания в акте приема-передачи недостатков недвижимого имущества, признании расторгнутым и расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5, ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона».

Признать незаконным отказ Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» от ДД.ММ.ГГГГ в реализации истцам ФИО5, и ФИО4 права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в доме № по строительному адресу 

<

адрес>, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>, в равных долях: 

- уплаченную по договору № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму 10 570 428,28 рублей, 

- проценты за пользование денежными средствами уплаченными истцами при заключении договора долевого участия по п.2 ст.9 Закона №214 ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (266 дней), в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования действующей на дату расторжения договора, соответствующей 7,5% годовых –1405866,92 рублей,

- убытки в размере 2849364,40 рублей (2796571,72 рублей – разница между ценой квартиры на дату заключения оспариваемого договора и на дату рассмотрения дела + 52791,68 рублей - коммунальные платежи),

- в счет компенсации морального вреда по 50 000 рублей в пользу каждого из истцов;

- штраф 500 000 рублей,

- расходы на оплату судебной экспертизы 121336 рублей;

Всего подлежит взысканию: 15546995 (пятнадцать миллионов пятьсот сорок шесть тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 50 копеек.

- начиная с 01.07.2025 по дату исполнения решения взыскивать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5 и ФИО4 в равных долях проценты за пользование денежными средствами уплаченными истцами при заключении договора долевого участия по п.2 ст.9 Закона №214 ФЗ, начисленную на сумму 10 570 428,28 рублей, в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства;

- начиная с 01.07.2025 по дату исполнения решения взыскивать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО5 и ФИО4 в равных долях проценты за пользование денежными средствами начисленными по п.6 ст.9 Закона №214 ФЗ на 11 976 295,4руб. (10 570 428,28 рублей +1405866,92 рублей) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства.

Обязать истцов ФИО5 и ФИО4 передать ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) по акту приема-передачи квартиру, являющуюся предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенную по строительному адресу 

<

адрес>, после получения истцами взысканных решением суда денежных сумм.

В оставшейся части исковые требования ФИО5, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход муниципального образования город Донской государственную пошлину в сумме 109889 (сто девять тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Донской городской суд Тульской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.03.2025.

Председательствующий