Дело № 3а-45/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 24 января 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при секретаре Василецкой Ю.Я., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 4551+/- 24 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты розничной торговли, офисные объекты, объекты коммунально-складского назначения, парковки многоэтажные, вспомогательный вид разрешенного использования - объекты хранения автомобильного транспорта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, что составляет 26.400.000 руб. Также истец просит обязать Управление Росреестра по Ленинградской области внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее также - Администрация района). 

В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке: оценщик указывает критерии поиска объектов-аналогов, однако сведения о временном интервале не указаны, спорный объект оценивается по состоянию на 2017 год, объекты расположены в иных районах Ленинградской области; аналог №3 не относится к сектору земельных участков под торговую функцию; указанные в таблице 12.5 результат суммы корректировок не соответствует результату, получаемому при сложении величин корректировок; в рамках доходного подхода в качестве аналога объекта строительства используется здание с назначением «магазин», однако, к строительству предполагается здание торгового центра. Относительно установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости разрешение требований оставила на усмотрение суда. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222, для расчета кадастровой стоимости указанного земельного участка применялось среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале №, в размере 8357,05 руб./кв.м, утвержденное Постановлением № 356. 

Земельный участок, отношении которого заявлены требования, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 10.06.2014 г., не вошел в Перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением № 356. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, в отношении которого заявлены требования, определена исходя из площади – 4551кв.м и УПКС - 8357 руб./ кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 20.02.2017 г. 

В представленном отзыве на административное исковое заявление представитель администрации Гатчинского муниципального района полагала снижение стоимости, об установлении которой заявлены требования, существенным, указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований. 

В суд явился представитель административного истца, поддержал заявленные требования, явившиеся представители Правительства Ленинградской области и администрации Гатчинского муниципального района поддержали ранее представленные отзывы. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 4551+/- 24 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты розничной торговли, офисные объекты, объекты коммунально-складского назначения, парковки многоэтажные, вспомогательный вид разрешенного использования - объекты хранения автомобильного транспорта, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. т.2, л.д. 89,90). 

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 20.02.2017 г. в размере 38.032.934,55 руб.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 20.02.2017 г. ( т.1, л.д. 17). 

С настоящим иском административный истец обратилась в суд 13.11.2019 г., т.е. в пределах установленного пятилетнего срока.

Согласно представленному административным истцом при обращении в суд отчету об оценке №17/06/19-9 (ПР-Н) от 16.10.2019 г. рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого заявлены требования, составляет округленно на дату оценки 20.02.2017 г. 26.400.000 руб. (л.д. 35-247, т.1).

Представленный отчет составлен В. - оценщиком ОАО 

<

данные изъяты>, с которым у оценщика заключен трудовой договор. Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков СРО Ассоциация оценщиков «СПО», включен в реестр оценщиков за регистрационным № 0046 от 20.11.2009 г.; оценщиком получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 12.09.2017 г. №000085-1, срок действия аттестата – до 12.09.2020 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика - страховой полис от 14.12.2016 г., страховщик – СПАО 

<

данные изъяты>. 

Оценивая представленный истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывает сомнений в достоверности, подготовлен лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчет содержит подробное описание исследования, основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297)", «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2»), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 299), «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611).

Отчет основан на анализе рынка объектов оценки, анализе других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, при оценке использованы доходный и сравнительный подходы, при этом нецелесообразность использования иных методов оценщиком мотивирована. 

В отчете в виде таблицы приведены характеристики объектов, расположенных на земельном участке, коммуникаций, приведены внесенные корректировки. Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки методом количественных корректировок и произведенные корректировки для объектов-аналогов приведены (л.д. 135 -138, т.1). 

В судебном заседании оценщик был допрошен в качестве свидетеля, подтвердил обоснованность отчета. 

Приведенные Правительством Ленинградской области замечания не свидетельствуют о недостоверности представленного доказательства в виде отчета, поскольку согласно пояснениям к отчету, оценщик учел ограниченное предложение участков под общественно-деловую застройку в Ленинградской области и ретроспективный характер оценки; объекты сравнения предлагались на рынке до даты оценки объекта, поэтому корректировка на изменения цен за период между датами предложения/сделки аналогов и датой оценки объекта проведена оценщиком на основании исследований изменения цен за период по опубликованным данным анализа рынка земельных участков под общественно-деловую застройку. Оценщиком приведена корректировка цены аналога №3 на основании данных ассоциации СтатРиелт по состоянию на 4 квартал 2016. Подобранные аналоги максимально сопоставимы по основным критериям – это тип объекта недвижимости, категория, назначение земель, расположение их в городах- административных районных центрах. Суммы корректировок соответствуют указанным в таблице при их сложении, с учетом отображения чисел до сотых долей. В качестве аналога выбирался объект со строительным объемом, наиболее сопоставимым с объемом оцениваемого объекта. 

Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объекта, в отношении которого рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено, ходатайства о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта, в отношении которого заявлены требования, в размере его рыночной стоимости равной 26.400.000 руб.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). Поскольку порядок внесения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости установлен нормативно, в данной части права административного истца на настоящий момент не нарушены, соответственно требования административного истца об обязании Управления Росреестра по Ленинградской области внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости не подлежат удовлетворению. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец обратилась в суд 13.11.2019 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка следует считать 13.11.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 4551+/- 24 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты розничной торговли, офисные объекты, объекты коммунально-складского назначения, парковки многоэтажные, вспомогательный вид разрешенного использования - объекты хранения автомобильного транспорта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 26.400.000 рублей (двадцать шесть миллионов четыреста тысяч рублей), по состоянию на 20 февраля 2017 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 13 ноября 2019 года. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Григорьева Н.М. 

Решение в окончательной форме изготовлено 04 февраля 2020 г.