УИД 61OS0000-01-2025-000133-90

№ 3а-102/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 октября 2024 года № ОРС-61/2024/001049 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 31 октября 2024 года № ОРС-61/2024/001049 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2024 года в размере 92 506 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 августа 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 157 209 596,1 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО4 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 98 341 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованного лица – администрации Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 27 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 16 апреля 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 75 001 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 157 209 596,1 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 11 октября 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Ростовский Центр Оценки» ФИО1 № 1846 от 28 августа 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 19 августа 2024 года составила 92 506 000 руб. 

31 октября 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001049 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 28 августа 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.3 п.2, пп. 3 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», п. 8, п.12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 5 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», пп.2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 31 января 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 19 февраля 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 144СЭ/34-2025 от 25 марта 2025 года. 

Согласно выводам эксперта отчет от 28 августа 2024 года № 1846 об определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении бюджетного учреждения от 31 октября 2024 года № ОРС-61/2024/001049 подтверждаются частично.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 98 341 000 руб. по состоянию на 19 августа 2024 года.

Эксперт указал, что в отчете об оценке от 28 августа 2024 года отсутствуют: сведения о независимости оценщика, балансовая стоимость объекта оценки, а также не описано надлежащим образом ее отсутствие. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект выполнен ненадлежащим образом. Оценщиком не обосновано использование при расчете рыночной стоимости лишь части доступных ему объектов-аналогов; не описан доступный объем рыночной информации; не полностью проанализирован рынок продажи аналогичных объектов; отсутствует информация о полной дате объявлений по аналогам; принятая характеристика о разрешенном использовании аналога 1 не достоверна; аналоги №2 и №3, принятые в расчет не сопоставимы с оцениваемым объектом по площади.

Указанные нарушения повлияли на итоговую стоимость объекта исследования.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к сегменту рынка «под жилую застройку». 

Расчет рыночной стоимости объекта исследования произведен экспертом в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Экспертом произведена выборка предлагаемых к продаже аналогичных земельных участков, отобрано 3 объекта-аналога, цены объектов-аналогов сопоставляются с объектом исследования по элементам характеристик и по ценообразующим факторам.

Проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта исследования (земельные участки под жилую застройку на землях категории населенных пунктов), экспертом применен сравнительный подход методом сравнения продаж, в качестве аналогов использованы земельные участки максимально схожие по ценообразующим факторам с объектом исследования, не были использованы объекты, имеющие минимальное и максимальное значение стоимости 1 кв.м, По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования экспертом введены соответствующие корректировки, для расчета корректировок использованы база данных «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», «Справочник оценщика недвижимости-2024.Земельные участки. Часть 1» под редакцией ФИО5 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2024 г.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 28 августа 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, и расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 октября 2024 года № ОРС-61/2024/001049.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 11 октября 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 90 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 19 февраля 2025 года ФИО3 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 90 000 руб. (платежное поручение № 235214 от 24 февраля 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 октября 2024 года № ОРС-61/2024/001049 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 75 001 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 19 августа 2024 года в размере 98 341 000 руб. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 октября 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от административного истца ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-102/2025 (платежное поручение № 235214 от 24 февраля 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90 000 (девяносто тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля