Дело № 3а-318-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой сто

имости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 14 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №701 от 08.08.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 701 от 08.08.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде платежей в городской бюджет.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Представитель заинтересованного лица МАДОУ "Детский сад №187" будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не принял.

Заслушав объяснения представителя административных ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 20.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:3812288:14, расположенного по адресу: ****. По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 701 от 08.08.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 17.07.2017 №** (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.21 ФСО № 1, нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО №3) установлено, что в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Пунктом 1 Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке (ФСО № 1)» (далее - ФСО №1) установлены этапы проведения оценки: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

Очевидно, что наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, обусловлено тем, что оценщик имеет опыт в соответствующей сфере деятельности и представляет себе предполагаемую структуру будущего отчета об оценке еще до момента непосредственного составления (формирования) отчета об оценке. На сам результат оценки указанное обстоятельство никак не влияет.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 8 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что на странице 5 отчета об оценке Оценщик приводит следующие сведения: «имущественные права на объект оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки», указывая, что «право постоянного бессрочного пользования принадлежит Муниципальному автономному дошкольному общеобразовательному учреждению «Детский сад № 187» г. Перми».

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что на странице 38 Оценщиком приведен диапазон, то есть фактически интервал, наиболее вероятной стоимости объекта оценки: от 2 900 руб./кв.м, до 4 200 руб./кв.м с учетом того, что объект относится к объектам специального назначения (образовательные учреждения), указанные значения являются границами интервала стоимости 1 кв.м объекта-оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что на странице 83 отчета об оценке приведены скриншоты Правил землепользования и застройки города Перми, Публичной кадастровой карты, из которых не следует, что объект с кадастровым номером ** попадает в указанные истцом ограничительные зоны. Оценщиком действительно не учтен в расчете рыночной стоимости тот факт, что объект- аналог попадает в зону «Параметр предельной высотности: не более 20 метров», поскольку, по мнению суда, данный фактор не влияет на расчет рыночной стоимости объекта оценки, ибо объектом оценки является земельный участок под зданием детского сада, имеющего высотность 2 этажа. Попадание объекта-аналога в зоны «Историко-культурная заповедная зона», «Кварталы исторического ядра Перми, прилегающие к ул. Кирова и Сибирской, и кварталы «Черного рынка» - мелкомасштабная историческая застройка» также не влияет на расчет стоимости объекта оценки, поскольку объект оценки относится к земельным участкам под здание образовательного учреждения. По указанным причинам, отсутствие в расчете данной корректировки не является нарушением требований подпунктов «Д», «Е» пункта 22 ФСО № 7.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.5 и п.11 ФСО № 3 также нельзя признать обоснованными. Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приведены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.8 ФСО № 1 (стр.7 заявления), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что информация по срокам окупаемости объектов коммерческой застройки не размещается в открытом доступе и, как правило, приводится в инвестиционных проектах. В открытых источниках Оценщиком было найдено три значения сроков окупаемости, имеющих наиболее близкую к дате оценки дату размещения, все они были использованы в расчетах, поскольку по математическим законам необходимо использовать минимум 3 параметра для выведения среднерыночной величины. Соответственно, использование данной информации по срокам окупаемости в данном случае является допустимым.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.13 ФСО № 3 (стр.6 заявления оборот), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что в отчете об оценке на странице 84 по объекту-аналогу № 5 приведено суждение оценщика, опирающегося на полученные в ходе интервью сведения, о том, что постройки, размещенные на земельном участке, являются небольшими строениями в неудовлетворительном состоянии. В соответствии с пунктом 13 ФСО 3 оценщик не обязан проводить анализ на соответствие рыночным данным.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 5 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. Очевидно, что в данном случае Оценщиком была допущена техническая ошибка - опечатка в части указания даты составления отчета, не влияющая на результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №701 от 08.08.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –