копия Дело №2-1336/24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2024 года п.Лотошино Московской области 

Волоколамский городской суд (постоянное судебное присутствие в п.Лотошино) Московской области в составе

председательствующего судьи Перминовой Е.А.,

при секретаре Новожиловой М.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г.о.Лотошино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 в лице представителя ФИО1 обратился с иском к администрации г.о.Лотошино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование указал, что 01.10.2021 года между ФИО3 и Администрацией городского округа Лотошино Московской области, от имени которого выступал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка №, площадью 1750 кв.м, с кадастровым №, категория земель "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)", расположенный по адресу: 

<

адрес>

11.03.2024 года истец уведомил ответчика о своем желании расторгнуть Договор. В ответ был получен отказ № от 14.03.2024 года, в котором ответчик считает, что договор не содержит оснований его расторжения по требованию арендатора без достижения согласия арендодателя. Истец считает доводы ответчика неправомерными, направленными на ущемление прав истца, так как п. 4.4.13. договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении. Арендатор может уведомить арендодателя о досрочном освобождении участка только в случае проявления инициативы расторжения или отказа от исполнения договора самим арендатором. Кроме того, несмотря на то, что договор является срочным, п. 4.4.13. Договора аналогичен положению п. 2 ст. 610 ГК РФ и аналогично устанавливает временной период три месяца для предупреждения другой стороны о предстоящем прекращении договора (освобождении участка).

Согласно пунктом 4.4.13. договора, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора было осуществлено истцом путем уведомления ответчика об отказе от договора обращение от 11.03.2024 года. Считает, что договор должен быть расторгнут и участок возвращен арендодателю не позднее чем через три месяца с даты уведомления, соответственно до 11.06.2024 года. 

Кроме того в соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Наличие данного обстоятельства подтверждается тем, что в 2021 году после заключения договора аренды арендодателем были неверно поданы сведения о заключенном договоре и о сторонах договора, в частности арендатор был указан неверно, что повлекло невозможность получения технических условий на присоединение к электрическим сетям, особенно с учетом действовавшей на тот момент льготной государственной программы по технологическому присоединению K электрическим сетям за 500 рублей, в то время как сейчас такое технологическое присоединение обходится ориентировочно в сумму 100 000 рублей, что является существенным препятствием для освоения данного земельного участка до настоящего времени;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Наличие данного обстоятельства заключается в том, что в д. Новошино с высокой периодичностью возникают резкие запахи канализационных стоков от очистных сооружений канализационной сети рп. Лотошино (очистные сооружения, поля фильтрации канализационных стоков расположены западнее д. Новошино на 200-250 метров, преимущественным направлением ветров, распространяющих запахи в том числе, является западное).

А так же в соответствии с п. 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в случае неиспользования/неосвоения Земельного участка в течение 1 года, а данный земельный участок неосвоен до настоящего времени, в том числе по вышеуказанным причинам.

Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от 01.10.2021 года.

Истец ФИО3 извещен о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, дело рассматривается с участием представителя истца ФИО1, который иск поддержал по изложенным в нем доводам. Показал, что договор аренды земельного участка заключен по результатам торгов, сроком на 20 лет, в целях строительства. Истец за регистрацией договора не обращался. Арендодатель зарегистрировал договор в ЕГРН, однако в выписке из ЕГРН не были указаны сведения об арендаторе (истце). В результате, когда в 2022 году истец обратился в электросетевую организацию за получение технических условий для присоединения, ему отказали. Отказ он не обжаловал, обратился в МФЦ, где ему разъяснили, что в ЕГРН договор аренды зарегистрирован на администрацию (ответчика). После этого истец обратился в КУИ, и те внесли в ЕГРН сведения о том, что он является арендатором земельного участка, однако его дату рождения указали ошибочно. Он вновь обратился в КУИ за исправлением ошибки, но ошибочные сведения о дате его рождения в ЕГРН не были исправлены. С 01.07.2023 года закончился срок действия программы по льготному присоединению к электросетям (вместо 550 рублей стоимость составляет 60-100 тыс.рублей). Кроме того, в д.Новошино г.о.Лотошино расположены очистные сооружения, периодически чувствуется неприятный запах. Истец окашивает участок, но передумал его использовать, поскольку нет возможности присоединиться к электросетям, а без подключения электроэнергии невозможно по льготной цене выкупить земельный участок. В марте 2024 года он обратился за расторжением договора аренды, поскольку отсутствует возможность освоения участка, и ввиду неприятного запаха. Считает, что ответчиком существенно нарушен договор аренды.

Ответчики администрация г.о.Лотошино Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области в лице представителя ФИО2 возражает против иска, с учетом сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области. Показала, что регистрацию договора аренды в ЕГРН осуществляет КУИ путем направления в Росреестр в течение 10 дней пакета документов. Когда истец обратился в КУИ, документы были повторно направлены в Росреестр в электронном виде. Были ли направлены в Росреестр документы для исправления даты рождения арендатора – сообщить не может. Считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Земельный участок используется в течение года.

Рассмотрев исковые требования, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, дополнительно представленные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1 п.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок (подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношений (ст.12 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.10.2021 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) администрацией городского округа Лотошино Московской области, от имени которого выступал КУИ администрации городского округа Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка № площадью 1750 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)", расположенного по адресу: 

<

адрес>

Договор заключен по результатам аукциона в электронной форме, на основании протокола рассмотрения заявок от 21.09.2021 года, согласно которого аукцион признан несостоявшимся, а с единственным участником аукциона – истцом – заключен договор аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона 48 644 рубля 75 коп. (арендная плата за год).

Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 01.10.2021 года.

По заявлению КУИ договор зарегистрирован в ЕГРН 18.05.2021 года.

Изначально в ЕГРН внесены сведения о том, что лицом, в пользу которого установление ограничение прав, является муниципальное образование городское поселение Лотошино Московской области, а сведений об истце, как об арендаторе земельного участка, не имелось (выписка из ЕГРН по состоянию на 26.10.2021 года).

По утверждению истца, он обратился в КУИ для внесения сведений о нем, как об арендаторе, в ЕГРН, что и было сделано (что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 19.04.2023 года, на 03.06.2024 года, где в графе «лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости» указан истец ФИО3, однако дата его рождения указана ошибочно – ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в то время как правильная дата рождения – 01.04.1996, что подтверждается паспортом, и указано в договоре аренды земельного участка.

Таким образом, до настоящего времени сведения об истце, как арендаторе земельного участка, с указанием правильной даты рождения, - не внесены, однако регистрация договора аренды земельного участка в ЕГРН осуществлена.

11.03.2024 года истец обратился в КУИ администрации г.о.Лотошино с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка.

13.03.2024 года вынесено сводное заключение Министерства имущественных отношений Московской области №45-О об отказе в предоставлении услуги.

14.03.2024 года истцу дан ответ администрации г.о.Лотошино Московской области об отказе в расторжении договора аренды земельного участка, поскольку по условиям этого договора расторжение по требованию арендатора не предусмотрено, а оснований, указанных в ст.620 ГК РФ, не имеется. 

Обратившись в суд, истец указал на невозможность использования земельного участка по назначению (для жилищного строительства и дальнейшего выкупа по льготной цене), ввиду того, что из-за внесения в ЕГРН неполных или ошибочных сведений о нем, как об арендаторе, им упущена возможность льготного (по цене 550 рублей) присоединения к сетям электроснабжения, и в настоящее время стоимость этой услуги значительно увеличилась (до 60-100 тыс.рублей).

Также указал, что в связи с нахождением в д.Новошино г.о.Лотошино очистных сооружений, периодически возникает неприятный запах.

Ответчиком эти обстоятельства не оспариваются.

Вместе с тем суд учитывает, что земельный участок был предоставлен истцу для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Этот вид разрешенного использования не исключает ведение жилищного строительства, однако в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 года №П/0412), также предусматривает производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

При этом присоединение к сетям электроснабжения, как условие для использования участка по целевому назначению, договором аренды не было предусмотрено. Кроме того, возможность присоединения к электросетям до настоящего времени истцом не утрачена, поскольку удорожание стоимости услуги по получению технических условий и наличие в ЕГРН неисправленных сведений о дате рождения истца сами по себе не исключают такую возможность.

Периодическое наличие неприятного запаха в связи с нахождением в том же населенном пункте очистных сооружений новым обстоятельством не является, было очевидным при заключении договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не считает убедительными доводы истца о невозможности использовать земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Доказательств, указывающих, что арендодатель допустил существенные нарушения договора аренды, либо свидетельствующих, что спорный земельный участок непригоден для использования по назначению по причинам, не зависящим от арендатора – суду истцом не представлено.

Напротив, усматривается, что после заключения договора аренды земельный участок был передан истцу в удовлетворительном состоянии, по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений. Вид разрешенного использования земельного участка не изменился, и позволяет беспрепятственно использовать его по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

По утверждению истца и ответчика, арендодатель направлял в Росреестр пакет документов для регистрации договора аренды, поэтому внесение в ЕГРН неполных или ошибочных сведений об арендаторе земельного участка не может быть расценено судом, как существенное нарушение арендодателем условий договора аренды (кроме того, по условиям договора эта обязанность на арендодателя не возложена).

Обстоятельств, предусмотренных императивными нормами ст.ст.450, 620 ГК РФ, дающих основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора, по делу не установлено. Условия договора аренды, согласованные сторонами, не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды. 

Ответчики возражают против расторжения договора аренды, ссылаясь на экономические обоснования (наличие долгосрочных прогнозов пополнения местного бюджета от поступлений в виде арендной платы за земельный участок), что согласуется с положениями бюджетного законодательства. 

Спорный договор не противоречит закону по содержанию, форме и процедуре заключения, прошел государственную регистрацию. Доводов о недобровольном заключении этого договора истец не заявил, доказательств, указывающих на его оспоримость или ничтожность, не представил.

При таких обстоятельствах суд считает недоказанными доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендатора, поэтому иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к администрации г.о.Лотошино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации г.о.Лотошино Московской области о расторжении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Решение в окончательной форме принято 13.06.2024 года.

Судья (подпись) Е.А.Перминова

Копия верна: судья Е.А.Перминова