Дело № 2-2446/2024

36RS0005-01-2024-002956-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2024 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего – судьи Куприной В.Б.,

при секретаре Судаковой А.В.,

с участием истцов – ФИО1, ФИО2, их представителя, действующего на основании ордера – адвоката Вороновой Н.В.,

представителя ответчика ТСЖ «Резиденция», действующей на основании доверенности – ФИО3, 

председателя ТСЖ «Резиденция» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ТСЖ «Резиденция» о признании недействительными решений, оформленных протоколами общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ «Резиденция»,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратилась в Советский районный суд г. Воронежа к ТСЖ «Резиденция» с иском, в котором просили суд:

Признать незаконными решения очередного годового общего отчетно-выборного собрания членов ТСЖ «Резиденция» по вопросам 4,5 провиденного в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксированы в протоколе № 1 от 07.05.2024 года: 

-вопрос 4: «Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год», 

-вопрос 5 «Утверждение размеров платежей и взносов для членов товариществами и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества».

Признать незаконными решения годового общего собрания собственников помещений в жилом доме 

<

адрес> по вопросам 3,4 проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксировано в протоколе № 1 от 07.05.2024 года: 

-вопрос 3: «Определение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и порядке их оказания и выполнения»,

- вопрос 4: «Одобрение сделок ТСЖ «Резиденция», совершенных в интересах собственников жилого дома.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником квартиры № 28 расположенной по адресу: г. Воронеж, ул.9 Января, дом 231В, а ФИО2 собственник квартиры № 24 по выше указному адресу. 

ТСЖ «Резеденция» является управляющей организацией в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. ТСЖ несет ответственность за ненадлежащее содержания общего имущества перед всеми собственниками недвижимости в МКД и предоставление коммунальных услуг по вывозу ТБО. Коммунальные услуги по холодному водоснабжению и водоотведению, электроснабжению и газоснабжению предоставляется истцам как собственникам, ресурсо снабжающими организациями на основании прямых договор. 

С 04.04.2020 года по 20.04.2020 года в многоквартирных домах по адресу: 

<

адрес> состоялись очередное годовое общее собрание членов ТСЖ «Резиденция» и годовое общее собрание собственников помещений в жилом доме 

<

адрес> проводимые в форме очно-заочного голосования, ход и решения которых зафиксированы в двух протоколах от 07.05.2024 года.

С решениями по вопросам собрания собственников помещений в жилом 

<

адрес>В истцы не согласны и считают их принятыми с нарушением норм жилищного законодательства и без учета решений судов, вступивших в законную силу, а вопрос «Одобрение сделок ТСЖ «Резиденция», совершенных в интересах собственников жилого дома» еще и с нарушением порядка проведения собрания.

Решения собраний по оспариваемым вопросам приняты с нарушением закона и нарушают материальные права истцов по следующим основаниям:

Вопрос 3 собрания собственников 

<

адрес>В: «Определение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и порядке их оказания и выполнения».

Истцы полагают, что все пункты раздела п.27 (п27.1-п27.8), п.28 (п.28.1-п.28.8), а так же п.20, п.21, п.23, п.24, п.25 (п.25.1-п.25.2), п.26 (п.26.1-п.26.2) не имеют отношения к общему имуществу жильцов многоквартирного 

<

адрес>В и эти объекты не могут быть объектами рассмотрения на общем собрании собственников 

<

адрес>В в рамках утверждения перечня работ по содержанию этого дома.

П. 27.1-й.27.8 определяют работы по содержанию земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 11 566 кв. м.. кадастровый номер № со своими объектами и взятом в аренду ТСЖ «Резиденция». 

П. 28.1- 28.8 оспариваемого истцами Перечня услуг и работ определяет перечень услуг и работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0506001:18 площадью 2465 м.кв. с видом разрешенного использования: проектирование и строительство подземной автостоянки со спортивной площадкой на крыше. Именно на этом участке находится подземная парковка, отдельный объект, имеющий своих сособственников и истцы в их число не входят.

П.20-содержание автоматического полива, п.21-обеспечение пропускного и внутри объектного режима, п.23 - вывоз КГО, п.24 - уборка контейнерных площадок, п.25 (п.25.1 и п.25.2)-уборка помещения охраны и ТСЖ (влажная и сухая) - этот перечень услуг оказывается не только собственниками двух МКД, но и всем объектам в границах периметра ограждения и, следовательно, не может быть признан услугами по содержанию общедомового имущества МКД 231В.

П.4.3 в формулировке « Установить плату для собственников помещений жилого дома с 01.06.2024 года за обслуживание дополнительной арендованной территории и территорий земельных участков, собственность на которые не разграничена, указанной в заключении кадастрового инженера №б/н от 16.04.2024 года. ФИО5 в размере 12,6 рублей с 1 м.кв. помещений» ни как нельзя отнести по смыслу к формулировке в уведомлении о проведении общего собрания собственников дома 

<

адрес> инициатор ТСЖ «Резиденция». В уведомлении ТСЖ, как инициатор собрания, формулировало вопрос 4 как « Одобрение сделок ТСЖ «Резиденция», совершенных в интересах собственников жилого дома».

Вопрос 4 собрания членов ТСЖ: «Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год» - Согласно нормам действующего законодательства, плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться индивидуально по каждому МКД с учётом реального технического состояния дома (ст. 55.24 ГК РФ, определение ВС РФ от 18.09.2013 № 49-КГПР13-6) и учитывать минимальный перечень работ и услуг по содержанию МКД (п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).

Стоимость каждой услуги и работы должна быть определена отдельно, чтобы соблюсти право собственников на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества. Смета должна составляться по каждому многоквартирному дому отдельно с учетом конструктивных особенностей и потребностей на планируемый год( на 12 месяцев), должна быть обоснованной, прозрачной и экономически оправданной. Со стороны ТСЖ смета составлена на 2024 год на обслуживание всех объектов в границах ограждения, включает расходы по объектам, которые в силу решения судов, вступивших в законную силу, не являются общим имуществом дома 

<

адрес>. Смета является не прозрачной, не учитываются в смете остатки денежных средств на начало года, не понятно почему в смету внесены дважды расходы на водоснабжение, учитываются п. 1.2 Сметы «Водоснабжение и водоотведение всего» в т.ч. п. 1.2.1 «Водоснабжение и водоотведение по Договору № 6710 от 15.07.2009 г. в размере 111 660,14 рублей и п. 1.2.2. «Сезонный полив» в размере 62 500 рублей, общая сумма расходов на водоснабжение на 2024 год заложена ТСЖ в смету в размере 174 160,14 рублей. Внятных объяснений со стороны ТСЖ получить не удалось, ТСЖ уклонилось от предоставления Актов ввода к эксплуатацию общедомовых приборов учета по холодной воде и электричеству. Нам не понятно, какую цель преследуют Ответчики, уклоняясь от предоставления Актов ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета нашего дома.

ТСЖ внесла в смету доходов и расходов п.2.2.1. «Техническое обслуживание коммуникаций жилых домов» и данная сумма в размере 100 тысяч рублей вошла в расчет основного тарифа по содержанию общего имущества МКД на основании Счета на оплату №3420 от 5 апреля 2024 года на сумму 100 000 рублей за гидравлическую промывку канализационной сети Д-150 мм протяженностью 240 метров и очистку колодцев-19 шт. Согласно п. 8 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 внешней границей сетей электро, водоснабжения и водоотведения, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Следовательно, предоставленный Ответчиком счет не законно включен в смету доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год по статье п.2.2.1. «Техническое обслуживание коммуникаций жилых домов», незаконное включение данного счета в смету увеличивает материальные затраты собственников по обслуживанию имущества, которое им не принадлежит. Данные обстоятельства подробно описаны в Возражениях от 06.11.24года и приобщены в материалы дела.

Данная смета фактически является общей сметой на обслуживание всех объектов недвижимости, которые находятся как в собственности самого ТСЖ так и обслуживаемого ТСЖ в том числе два МКД 231 и231В, раздельный учет доходов и расходов по объектам в ТСЖ не ведется.

Данную смету на 2024 год нельзя признать правильно составленной, законной и экономически обоснованной, к данной смете отсутствуют приложения, которые подтверждали бы обоснованность внесенных в смету сумм и ТСЖ не предоставило в материалы дела документы, которые бы давали четкое понятие почему именно такие суммы внесены по строкам сметы. 

Игнорируя решения судов, вступивших в законную силу, и в отсутствии подписанного Договора, ТСЖ «Резиденция» на основании указанной сметы и утвержденного дополнительного тарифа продолжает выставлять к оплате в квитанциях по квартирам истцов расходы по содержанию всего имущества, которое находится в пределах периметра огороженного единым забором, чем нарушает материальные права истцов, не законно увеличивает долю в оплате содержания общедолевого имущества. Оспариваемыми решениями ТСЖ в очередной раз пытается навязать истцам оплату имущества, в котором они не являются сособственниками, и которым не пользуются

Вопрос 5 собрания членов ТСЖ: « Утверждение размеров платежей и взносов для членов товарищества и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества».

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен перечню, утверждённому собственниками помещений МКД, объёмам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил № 491). После формирования перечня работ по содержанию и ремонту МКД на предстоящий год следующий шаг - определение того, сколько средств потребуется на выполнение каждой работы и какова будет общая стоимость всех работ и услуг. Для определения объёма необходимых затрат на планируемые работы и услуги, а следовательно, и размера ежемесячной платы собственников помещений нужна информация о стоимости каждой работы и услуги, включённой в перечень.

Усматривается прямая связь и зависимость между составом общедомового имущества по дому и по прочим объектам, определением перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и в прочих объектах, а так же порядке их оказания и выполнения, сметой доходов и расходов ТСЖ на 2024 год и размером платежей собственников МКД и собственников объектов, обслуживаемых ТСЖ. 

Если не верно определен перечень работ и услуг по обслуживанию общедомового имущества МКД 231В, не правильно составлена смета доходов и расходов на 2024 год, то и расчет не может считаться верным. Не верные исходные данные (почему то взятые ТСЖ частично, лишь за 7 месяцев из сметы на 2024 год) не могут дать верный конечный расчет, что подтверждается выводами эксперта. На данный момент так и не определен перечень общедомового имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>В. Не определена доля участия истцов в расходах ТСЖ «Резиденция» на 2024 год в части обслуживания общедолевого имущества по дому 231В. На основании выводов экспертизы, проведенной в отношении сметы доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год, данную смету нельзя считать правильной и законной, так же нельзя признать расчет размеров платежей и взносов для членов товарищества и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества верным.

Истцы считают, что ТСЖ все свои затраты (расходы) по обслуживанию всех объектов в границах ограждения-забора (через составление такой сметы на 2024 год, перечня работ и расчета тарифов основного и дополнительного) пытается возместить за счет средств только собственников жилых помещений, что ведет к увеличению их доли в расходах по статье «содержании и ремонт общего имущества» и незаконному обогащению собственников всех прочих объектов недвижимости, которые не несут расходов по содержанию и обслуживанию, ремонту и охране имущества, которое принадлежит им на праве собственности. Считая свои права нарушенными, истцы обратились с настоящем иском в суд. 

В судебном заседании истцы – ФИО1, ФИО2, их представитель, действующий на основании ордера – адвокат Воронова Н.В., исковые требования, письменную правовую позицию по делу поддержали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Резиденция», действующий на основании доверенности – ФИО3, председатель ТСЖ «Резиденция» - ФИО4, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях.

Третье лицо - Государственная жилищная инспекция Воронежской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дате и месте извещено в установленном законом порядке. 

В силу п. 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. 

Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд, выслушав участвующих в заседании лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН, ФИО1 является собственником квартиры 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> а ФИО2 – собственник 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д. 10-13).

Управление многоквартирными домами 

<

адрес>, расположенными по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> осуществляет ТСЖ «Резиденция» (т.1 л.д.15-25).

Установлено, что 07.05.2024 года состоялось очередное общее собрание членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 1 (т.1 л.д.38-135).

Также, установлено, что 07.05.2024 года состоялось годовое общее собрание собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 1 (т.1 л.д.136-237).

Истцы оспаривают вышеуказанные протоколы по следующим основаниям: 

-ТСЖ «Резиденция» в ходе проведения собрания, как организатор общего собрания собственников, изменило формулировку по вопросу 4 повестки дня.

-собрание вышло за пределы своих полномочий, утвердило оспариваемый Перечень услуг и работ и включило в этот перечень работы и услуги по объектам, которые не являются общим имуществом жильцов дома, а после принятия решения по этому вопросу, ТСЖ возложило на собственников дома 

<

адрес> содержание объектов, не являющихся общедолевыми (общедомовыми) для них, что влечет за собой увеличение бремени их ответственности и увеличивает их материальные затраты по содержанию данного имущества.

- установлен тариф на основании принято сметы, очередным общим собранием членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования 07.05.2024 года. 

Возражая против исковых требований, сторона ответчика полагала, что истцы, будучи не членами ТСЖ «Резиденция» не наделены правом на оспаривание протокола № 1 очередного общего собрание членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, а также протокола № 1 годового общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, поскольку полагали, что многоквартирные жилые дома 

<

адрес> являются жилым комплексом, в связи с чем собственники и члены обязаны нести расходы по всему имуществу, находящемуся и относящемуся к жилому комплексу, полагали, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ «Резиденция», обязаны выполнять решения членства в нем (т.2 л.д.104-106).

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 и 6 ст. 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив (далее - товарищество или кооператив), вносят плату за коммунальные услуги товариществу или кооперативу.

На основании ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Оспаривая решения очередного общего собрания членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 1 от 07.05.2024 года и общего собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования оформленного протоколом № 1 от 07.05.2024 года, истцы полагают, что в смету включены расходы за имущество, которое не относится к общедомовому, смета не подтверждена финансовыми документами, подтверждающие несение расходов в 2023 году. 

Поскольку утвержденная на собрании смета доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год, и как следствие утвержденный на ее основе тариф, напрямую затрагивают права истцов, поскольку исходя из установленного тарифа производится расчет стоимости услуг по облуживанию и содержанию общедомового имущества, как для членов ТСЖ «Резиденция», так и для собственников помещений в спорных многоквартирных домах, суд приходит к выводу о том, что истцы вправе оспаривать решения по вопросу 4,5 и 3,4, принятых на собрании членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом № 1 от 07.05.2024 года и на собрании собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом № 1 от 07.05.2024 года соответственно.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом была исследована смета (т.2 л.д.139).

Так, согласно п. 1.2.1 сметы, в нее включены расходы по водоснабжению и водоотведению по договору № 6710 от 15.07.2009 года.

На основании договора № 6710 от 15.07.2009 года, судом установлено, что данный договор заключен в отношении Физкультурно-оздоровительного комплекса, и офисного здания с помещением охраны (т.4 л.д.64, л.д.66), которые не относятся в силу вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020 года (т.2 л.д. 11-28) к общедомовому имуществу, в связи с чем расходы, предусмотренные п.1.2.1, не могут быть отнесены к общедомовым. 

Доводы ответчика о том, что указанные расходы являются расходами за полив опровергаются п.1.2.2 сметы. 

Пунктом 1.4.2. сметы предусмотрены расходы по электроэнергии паркинга. 

Учитывая, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Воронежа от 04.08.2021 года паркинг не признан общедомовым имуществом, в связи с чем расходы на энергоснабжение паркинга суд признает как незаконно включенные, так же как и расходы по уборке территории паркинга, включенные в п. 2.1.5 сметы. 

В ходе рассмотрения дела, сторона ответчика поясняла, что смета доходов и расходов на 2024 год основана на смете 2023 года. 

При этом, по расходам п. 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.2.1, 2.2.2 сметы сторона ответчика не предоставила расчеты включенных сумм, а также финансовые документы подтверждающие эти расходы, в том числе за 2023 год. 

Включение в смету расходов на имущество, не являющееся общедомовым, не подтверждение запланированных расходов расчетами и финансовыми документами, влечет, по мнению суда, безосновательное возложение на истцов дополнительного бремени по оплате расходов по содержанию общедомового имущества со стороны ТСЖ «Резиденция.

В этой связи, суд приходит к выводу о неправомерности принятого решения по вопросу № 4 «Утверждения смет доходов и расходов ТСЖ «Резиденции» на 2024 год», оформленного протоколом № 1 очередного общего собрания членов ТСЖ «Резиденция» в жилых домах, расположенных по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, а также по вопросу № 5: «Утверждение размеров платежей и взносов для членов товариществами и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества» указанного протокола, поскольку данные решения приняты на основании сметы, в которую включены как неподтвержденные расходы, так и расходы на имущество не являющееся общедомовым. 

Оспаривая протокол № 1 годового собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, по вопросу № 3: «Определение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и порядке их оказания и выполнения» и по вопросу № 4: «Одобрение сделок ТСЖ «Резеденция», совершенных в интересах собственников жилого дома», истцы указали, что в уведомление о проведении общего собрания была указана иная формулировка повестки собрания. 

В силу части 2 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Судом установлено, что в протоколе в повестке были включены фактически три самостоятельных вопроса: п 4.1, 4.2, 4.3, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ТСЖ «Резиденция» в ходе проведения собрания изменило формулировку по вопросу № 4 повестки собрания, в связи с чем решение по вопросу № 4, оформленного протоколом № 1 годового собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, суд полагает правомерным признать недействительным. 

По вопросу № 3, оформленного протоколом № 1 готового собрания собственников помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года, установлено, что все пункты раздела п.27 (п.27.1-п.27.8), п.28 ( п.28.1-п.28.8), а так же п.20, п.21, п.23, п.24, п.25 (п.25.1-п.25.2), п.26 (п.26.1-п.26.2) не имеют отношения к общему имуществу жильцов многоквартирного дома 

<

адрес> и эти объекты не могут быть объектами рассмотрения на общем собрании собственников дома 

<

адрес> в рамках утверждения перечня работ по содержанию этого дома.

П.27.1-27.8 определяют работы по содержанию земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 11 566 кв. м. кадастровый номер № со своими объектами и взятом в аренду ТСЖ «Резиденция».

П.28.1-28.8 оспариваемого истцами Перечня услуг и работ определяет перечень услуг и работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0506001:18 площадью 2465 м.кв. с видом разрешенного использования: проектирование и строительство подземной автостоянки со спортивной площадкой на крыше. Именно на этом участке находится подземная парковка, отдельный объект, имеющий своих сособственников и истцы в их число не входят.

П.20-содержание автоматического полива, п.21-обеспечение пропускного и внутри объектного режима, п.23 - вывоз КГО, п.24 - уборка контейнерных площадок, п.25 (п.25.1 и п.25.2) - уборка помещения охраны и ТСЖ (влажная и сухая) - этот перечень услуг оказывается не только собственниками двух МКД, но и всем объектам в границах периметра ограждения и, следовательно, не может быть признан услугами по содержанию общедомового имущества МКД 231В.

Фактически данным перечнем ТСЖ возлагает на жильцов дома 

<

адрес> содержание объектов, которые решениями судов, вступивших в законную силу, уже признаны самостоятельными объектами, имеющими своих сособственников, которые должны содержать эти объекты за счет собственных средств. Так же возлагает обязанность оплачивать содержание всего имущества, обслуживаемого ТСЖ и находящегося за пределами общедомового участка, только на жильцов двух МКД и освобождает от бремени содержания собственников этих объектов.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что собрание вышло за пределы своих полномочий, утвердило оспариваемый Перечень услуг и работ и включило в этот перечень работы и услуги по объектам, которые не являются общим имуществом жильцов дома (выводы эксперта это подтверждают), а после принятия решения по этому вопросу, ТСЖ возложило на собственников дома 

<

адрес> содержание объектов, не являющихся общедолевыми ( общедомовыми) для них, что влечет за собой увеличение бремени их ответственности и увеличивает их материальные затраты по содержанию данного имущества, поэтому принятие решений по оспариваемым вопросам, суд находит незаконными (ничтожными), подлежащими признанию таковыми.

В производстве Советского районного суда г. Воронежа на рассмотрении находится гражданское дело № 2-1182/2024 по иску ФИО1, ФИО2 к ТСЖ «Резиденция» о понуждении заключить договоры об оказании услуг по управлению и содержанию общедомового имущества.

В рамках указанного гражданского дела была проведена судебная экспертиза по вопросу соответствия расчета размера оплаты коммунальных платежей, предоставленного ТСЖ «Резиденция», с учетом общедомового имущества, установленного на основании решения Советского районного суда по гражданскому делу № 2-37/2020, требованиям закона и является ли он математически верным и обоснованным (подтвержденным), если не соотвествует, то определить (рассчитать) размер коммунальных платежей для жильцов дома 

<

адрес>, по ул. 

<

адрес> в пределах земельного участка, отведенного для этого дома, а также с учетом содержания общедомового имущества, состав которого определен решением Советского районного суда г. Воронежа от 25.09.2020 года по делу № 2-37/2020.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» № 338 от 17.09.2024 года, с учетом общедомового имущества, установленного на основании решения Советского районного суда г. Воронежа по делу № 2-37/2020, не соответствует требованиям закона -решению Советского районного суда г. Воронежа по делу № 2-37/2020- в связи с включением в состав сметы доходов и расходов, а затем и в состав тарифов - расходов по объектам, которые не являются общедомовым имуществом (расходы по обслуживанию арендованного земельного участка, паркингу, прилегающей территории и объектам на этой территории (беседки, велодорожка, детская площадка, спортивная площадка), определить (рассчитать) размер коммунальных платежей для жильцов дома 

<

адрес> в пределах земельного участка, отведенного для этого дома, с учетом содержания общедомового имущества, состав которого определен решением Советского районного суда г. Воронежа от 25 сентября 2020 года по делу № 2-37/2020, не представляется возможным в силу недостаточности данных для проведения такого расчета:

расходы по-объектам обслуживания ТСЖ не разграничены, поэтому разделить расходы на обслуживание общедомового имуществ и иного имущества не представляется возможным;

часть расходов не имеют обоснования (расходы на автопривод ворот (если эти ворота относятся к ограждению периметра ЖК «Резиденция, то они не являются общедомовым имуществом в соответствии с решением Советского районного суда г. Воронежа по делу №2-37/2020), расходы на техническое обслуживание коммуникаций жилых домов и техническое обслуживание прочих нежилых помещений (не уточняется, что это за помещения и как именно будут обслуживаться); расходы на электроэнергию паркинга (паркинг не входит в состав общедомового имущества в соответствии с указанным выше решением суда); не разграничены затраты на электроэнергию, водоснабжение и водоотведение на общедомовые нужды и доп. территории)

нет обосновывающих документов по расходам на оплату труда обслуживающего персонала (нет актуального штатного расписания, табелей учета рабочего времени, закреплённых объектов и объемов работ по должностям); распределение расходов на общедомовое имущество и дополнительные территории осуществляется на основе трудоемкости, которая не имеет документального обоснования, а основывается на пропорции 44/56: при штатной численности в 5 человек (причем, не ясно, что это за должности), 44% рабочего времени отводится на обслуживание прочей территории, а 56% - на обслуживание общедомовой территории. Однако, каким образом эта пропорция обоснована (44/56), какие замеры, обследования, затраты труда были положена в основу деления - не указывается. В такой же пропорции происходит деление расходов на удобрения, инвентарь, озеленение, автопривод ворот, мелкий ремонт. При этом, площадь дополнительной территории (не относящейся к общедомовой) более чем в два раза превышает общедомовую, а постоянные расходы по дополнительной территории составляют лишь около 28 % от всех постоянных расходов по смете);

-выявлены расхождения в показателях сметы, утвержденной общем собранием, где общая сумма постоянных расходов по плану на 06.24-12.24 указана 2 688 349,72 руб., а в имеющихся пояснениях ТСЖ общая сумма постоянных расходов - 2 574 349,72 руб. (меньше на 114 000,00 руб.), при этом документов, поясняющих изменение сметы, в материалах дела не имеется.

-имеются расхождения в показателях площади жилых домов и обслуживаемой территории общедомового имущества (в Техническом паспорте указана уборочная площадь земельного участка 6917 м2; в заключении кадастрового инженера в составе земельного участка указаны: площадь под двумя домами 3448 м2, площадь проходов и проездов (в сумме -6454 м2), а также часть контура подземной парковки - 98 м2, также в Техническом паспорте указана площадь подвала - 1454,8 м2, однако из материалов дела не ясно, должна ли именно эта площадь быть включена в состав общедомового имущества или нет; общая площадь квартир всех собственников составляет по данным ТСЖ 8098,7 м2, по данным Техпаспорта 3526,8 м - дом 

<

адрес> и 4351,5 м - дом 

<

адрес> что в сумме составляет 7878.3 м; по данным истцов в определении суда от 26.08.2024 г. о назначении экспертизы общая площадь, находящаяся в личной собственности жильцов дома 

<

адрес>, составляет 4335,6 м2.

-при составлении сметы доходов и расходов ТСЖ в 2024 году были использованы (как следует из пояснений ТСЖ) данные о понесенных расходах в 2023 г. и показатели инфляции, в то время, как смета доходов и расходов на 2023 год не была утверждена (как следует из заключения ревизора ТСЖ), и какие именно значения инфляции были взяты для пересчета и индексации расходов сметы - не раскрывается, что не позволяет проверить расчет.

Эксперт отмечает, что в нарушение положений Устава ТСЖ смета доходов и расходов составлена не на годовой период, а фактически на 7 месяцев. В п. 3.1 п. 10.8 Устава ТСЖ «Резиденция» установлено, что «В обязанности Правления Товарищества входит составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества...». Таким образом, положение Устава о годовом периоде составления сметы в ТСЖ не соблюдается.

На основании изложенного, с учетом установленных обстоятельств по делу, учитывая выводы судебного экспертного заключения, в силу которых смета рассчитана с многочисленными нарушениями, установив, что в смету заложены расходы на имущество, не относящееся к общедомовому, установив изменение формулировки вопросов, вынесенных на повестку собрания, учитывая, что в перечень услуг и работ, а также в вопросе одобрения сделок включено имущество также не относящееся в перечень общедомового, суд полагает исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежащими удовлетворению, а решения, принятые на оспариваемых собраниях, оформленные протоколами от 07.05.2024 года, подлежащими признанию недействительными по следующим вопросам: 

-решение по вопросу № 3: «Определение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и порядке их оказания и выполнения», оформленного протоколом № 1 годового общего собрания собственников помещений в жилом доме 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года.

-решение по вопросу № 4: «Одобрение сделок ТСЖ «Резиденция», совершенных в интересах собственников жилого дома», оформленного протоколом № 1 годового общего собрания собственников помещений в жилом доме 

<

адрес> проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года.

-решение по вопросу № 4: «Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год», оформленного протоколом № 1 очередного годового общего отчетно-выборного собрания членов ТСЖ «Резиденция», провиденного в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года. 

-решение по вопросу № 5: «Утверждение размеров платежей и взносов для членов товариществами и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества», оформленного протоколом № 1 очередного годового общего отчетно-выборного собрания членов ТСЖ «Резиденция», провиденного в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года. 

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным решение по вопросу № 3: «Определение перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в жилом доме и порядке их оказания и выполнения», оформленного протоколом № 1 годового общего собрания собственников помещений в жилом доме 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года.

Признать недействительным решение по вопросу № 4: «Одобрение сделок ТСЖ «Резиденция», совершенных в интересах собственников жилого дома», оформленного протоколом № 1 годового общего собрания собственников помещений в жилом доме 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года.

Признать недействительным решение по вопросу № 4: «Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ «Резиденция» на 2024 год», оформленного протоколом № 1 очередного годового общего отчетно-выборного собрания членов ТСЖ «Резиденция», провиденного в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года. 

Признать недействительным решение по вопросу № 5: «Утверждение размеров платежей и взносов для членов товариществами и для собственников помещений в жилых домах, не являющихся членами Товарищества», оформленного протоколом № 1 очередного годового общего отчетно-выборного собрания членов ТСЖ «Резиденция», провиденного в форме очно-заочного голосования от 07.05.2024 года. 

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Куприна В.Б.

Решение суда в окончательной форме составлено 25.11.2024 года.