РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года г. Иркутск 

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре Маслобоевой Т.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок, прекращении права собственности, восстановлении записи о права в ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Иркутский районный суд Иркутской области с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, в котором с учетом уточнений просит:

договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., кадастровый №) от **/**/****, заключенный между ФИО5 и ФИО4 признать недействительным;

истребовать из незаконного владения ФИО4 земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №);

договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, заключенный **/**/**** между ФИО1 и ФИО5 – расторгнуть;

возвратить ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №);

прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №JU11118) путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи;

прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №) путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи;

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №).

В обоснование заявленных исковых требований, с учетом уточненных истец указала, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №).

Данный земельный участок принадлежал ей на основании договора купли продажи от **/**/**** года

**/**/**** истец заключила договор купли-продажи данного земельного участка с рассрочкой платежа с ФИО5.

Согласно условиям договора цена продаваемого участка отражена на сумму 70 000 рублей, порядок расчетов был определен следующий: до подписания договора покупатель оплачивает 10000 рублей; оставшиеся 60000 рублей покупатель оплачивает до **/**/****.

Фактически, стороны договорились о продаже земельного участка за 300000 рублей, в подтверждение данной договоренности, **/**/****, одновременно с подписанием Договора, ФИО6 написала истцу расписку, что она обязуется расплатиться за земельный участок со мной в сумме 300 000 рублей до **/**/****.

Однако, покупателем, ФИО6 указанные денежные средства за проданный земельный участок мне не выплачены до настоящего времени.

Истец считает, что невыполнение своих обязательств по оплате земельного участка (то есть нарушение существенных условий договора) со стороны ответчика является существенным нарушением ее прав, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд за судебной защитой.

В связи с отсутствием оплаты за проданный земельный участок, а также в связи с тем, что ФИО6 не отвечала на телефонные звонки, истец была вынуждена обратиться в отдел полиции с заявлением о розыске ФИО6 и привлечении ее к уголовной ответственности.

Дважды принимались постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО6, мотивированные тем, что между истцом и ФИО6 сложились гражданско-правовые отношения, регулируемые гражданским законодательством.

Между тем, в ходе доследственной проверки, местонахождение ФИО6 было установлено, истец попыталась урегулировать спор в досудебном порядке, ФИО6 при опросе **/**/**** пояснила, что не возражает обратно провести сделку о возврате земельного участка, однако, до настоящего времени земельный участок мне не возвращен.

Таким образом, истец, являясь законным собственником спорного земельного участка, намеревалась реализовать свое право по реализации своего имущества и рассчитывала получить за проданный земельный участок 300000 рублей.

Из документов, представленных в суд Росреестром по Иркутской области, истцу стало известно, что, на основании договора купли продажи, заключенным между ФИО6 к ФИО4 **/**/****, собственником данного земельного участка является ФИО4.

Считает, что сделка по переходу праву собственности на спорный земельный участок от ФИО6 к ФИО4 также является незаконной и недействительной.

В соответствии с п. 3.4 Договора, заключенного между мной и ФИО6, с момента Государственной регистрации права собственности и до момента полной оплаты стоимости Земельного участка Покупателем (ФИО6), указанный земельный участок находится в залоге у Продавца (ФИО1), Покупатель (ФИО6) не имеет права отчуждать Земельный участок или его часть, а также обменивать его, заключать сделки купли-продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога без письменного согласия Продавца.

В нарушение данного пункта Договора ФИО6 произвела отчуждение земельного участка, а именно, заключила договор купли-продажи земельного участка **/**/****, по условиям которого, ФИО5 продала ФИО4 земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №).

Соответственно, договор купли продажи земельного участка, заключенный между ФИО6 и ФИО4 является незаконным.

Так, в п.3.4 Договора от 14.11.2014 г. закреплено, что с момента Государственной регистрации права собственности и до момента полной оплаты стоимости Земельного участка Покупателем, указанный Земельный участок находится в залоге у Продавца. ФИО6 обманным путем, якобы для получения ею материнского капитала, убедила истца подать заявление на снятие обременения на земельный участок, однако, при этом, положения п.3.4 Договора от **/**/**** не отменялись, следовательно, ФИО6 не имела права отчуждать земельный участок без письменного согласия (не только по смыслу закона, но и по условиям Договора), так как не рассчиталась с истцом на момент продажи ею земельного участка ФИО4

Расчет в сумме 300000 рублей ФИО7 не произвела и до настоящего времени. Ни письменного, ни устного согласия на продажу земельного участка третьему лицу ФИО6 не давала, таким образом, земельный участок выбыл из моего владения в собственность ФИО4 помимо воли истца.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. 

Представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования истца поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. 

Ответчик ФИО8, ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще. 

В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку неявка ответчиков, извещенных о месте и времени слушания дела надлежаще, не является препятствием к разбирательству дела.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком **/**/**** был заключен договор купли – продажи земельного участка с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: .... (кадастровый №). Согласно условиям договора п.2.1. цена продаваемого земельного участка установлена в размере ~~~ рублей. Порядок расчета стороны установили следующий: ~~~ рублей оплачено Покупателем в день сделки, ~~~ рублей до **/**/**** (л.д. 11-13). 

Как следует из пояснений истца, ответчик до указанного срока обязательств по оплате за земельный участок не исполнила. В связи с чем, истец обратился в правоохранительные органы с заявление о привлечении ответчика к ответственности за мошеннические действия. Постановлением от **/**/**** отказано в возбуждении уголовного дела. Как следует из объяснений ФИО9 от **/**/**** в связи с отказом в строительстве на земельном участке, она решила расторгнуть сделку, но не могла найти ФИО10 Намерена возвратить земельный участок (л.д. 17, 20-21). 

Ч. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Кроме того, п.65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от **/**/**** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплено, что при разрешении споров с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Как следует из пояснений истца земельным участком ответчик не пользовался, в фактическое владение ему не был передан. Учитывая, что ответчиком ФИО8 обязательства по договору купли – продажи от **/**/**** не исполнены в полном объеме, доказательств обратного суду не представлено, фактически земельным участком не пользовалась, не возражала против передачи указанного земельного участка истцу, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о расторжении указанного договора купли – продажи и возвратить земельный участок истцу. 

Судом также установлено, что на основании договора купли – продажи земельного участка от **/**/**** ФИО9 продала указанный земельный участок ФИО4

Как следует из договора купли – продажи от **/**/****, заключенного между ФИО1 и ФИО9 п. 3.4. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности и до момента полной оплаты стоимости земельного участка, указанный земельный участок находиться в залоге у Продавца. 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 168 ГК РФ, предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В рассматриваемом случае имущество было продано самим собственником указанного имущества, соответственно положения ст. 302 ГК РФ к возникшим правоотношениям неприменимы.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При применении последствий признания сделки недействительной в соответствии со ст. 167 ГК РФ осуществляется двусторонняя реституция, которая не ставиться в зависимость от добросовестности сторон.

Учитывая, что ответчик ФИО9 заключая договор купли – продажи земельного участка знала о его нахождении в залоге у Продавца, однако произвела его отчуждения, суд полагает, что указанная сделка недействительная, требования истца подлежат удовлетворению в части недействительности указанной сделки, и отказе в удовлетворении требований об истребовании земельного участка у ответчика ФИО4 При этом суд учитывает, что ответчик ФИО4 не лишен права требования к ответчику ФИО9 

Также учитывая, что судом удовлетворены требования в части недействительности сделки, суд полагает возможным прекратить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №), поскольку возращение сторон в первоначальное положение влечет прекращение записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок, прекращении права собственности, восстановлении записи о права в ЕГРП – удовлетворить частично. 

Признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., кадастровый № от **/**/****, заключенный между ФИО9 и ФИО4 недействительным. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи земельного участка от **/**/****, заключенной между ФИО9 и ФИО4, привести стороны в первоначальное положение, предшествующее сделке, признанной недействительной.

Прекратить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №.

Признать договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, заключенный **/**/**** между ФИО1 и ФИО9 – расторгнутым. 

Возвратить ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №);

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: .... (кадастровый №).

В остальной части заявленные требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский Областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда. 

Судья: К.Н. Борзина