РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2024 года с. Донское

Труновский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Сейрановой Е.А., 

при секретаре Луценко О.Н.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО4,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 – ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, а также по встречному исковому заявлению ответчика по первоначальному иску и истцу ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в последующем уточнив свои требования в судебном заседании, в которых просил перевести права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов разрешенное использование под строительство жилого дома по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО1, произвести регистрацию перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с ФИО2 на ФИО1, а также привести земельный участок в первоначальный вид в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования истец обосновал тем, что на основании постановления Главы Труновского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № местоположение район Труновский, 

<

адрес>. Площадью 

<

данные изъяты> кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство жилого дома был передан в аренду ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем – Труновским муниципальным районом 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения договор аренды был пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приняла на себя обязательство на возмездной основе передать ФИО1 право аренды спорного земельного участка, при условии получения от ФИО1 денежных средств в сумме 200 000,00 рублей, погашения ФИО1 задолженности, образовавшейся вследствие неуплаты ФИО2 аренды за земельный участок согласно договора, в сумме 15 739,65 руб., погашения ФИО1 пени в размере 92 841,49 руб., за несвоевременную выплату арендной платы.

Данные договоренности были оформлены распиской, подписанной обеими сторонами. ФИО1 выполнены все обязательства, указанные в расписке по передаче денежных средств, оплате образовавшейся задолженности и пени по арендной плате за земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен и подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МКУ МФЦ в 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права аренды.

Государственная регистрация права аренды была приостановлена с указанием необходимости устранения причин приостановки, а именно необходимостью урегулирования срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Заочным решением Труновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 удовлетворены, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признан заключенным на неопределенный срок. 

После вступления в законную силу решения суда, ФИО2 отказалась передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ей были понесены дополнительные расходы при рассмотрении искового заявления о признании договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем, и возник спор о праве. Согласно договора-соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, отказ от исполнения принятых обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются. 

Между сторонами согласованы все существенные условия передачи земельного участка, в связи с чем, и заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ. стороны неоднократно обращались в регистрирующий орган с целью перевода прав нового арендатора на указанный земельный участок, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела описи документов, принятых МКУ МФЦ от сторон для оказания государственных услуг.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 просила признать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Свои требования обосновала тем, что договор о передаче прав и обязанностей не зарегистрирован в установленном законом порядке, ответчик с требованием к истцу о государственной регистрации указанного договора не обращался. Спорный земельный участок ответчику не передан, поскольку находится во владении и пользовании истца, который несет расходы по его содержанию, что подтверждается платежными документами об оплате аренды земельного участка. 

Согласно п. 3 ст. 45 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно абз. 3 подп. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В настоящее время в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, истец осуществил на нем строительство объекта. Данный объект поставлен на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано за истцом в Росреестре. Таким образом, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли не соответствует требованиям закона, поскольку не допускается отчуждение земельного участка, без находящихся на нем строения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

В письменных возражениях на встречное исковое заявление представитель ФИО1 – ФИО9 не соглашаясь с приведенными доводами, указала на их незаконность и необоснованность. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

Для признания договора незаключенным необходимо подтвердить в суде несогласование существенных условий, отсутствие подписи уполномоченного лица или другие нарушения. 

Так в материалах дела имеются документы и заявления, подписанные ФИО2, направленные в МКУ МФЦ, для осуществления регистрации перехода прав по договору аренды, подтверждающие наличие ее воли при подписании оспариваемого договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному исковому заявлению ФИО9 поддержала уточенные исковые требования, просила удовлетворить в полном объеме. При этом возражала против требований, заявленных во встречном исковом заявлении, указав на незаконность и необоснованность приведенных доводов в обоснование заявленных требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению ФИО10 возражал против удовлетворения заявленных истцом требований. И просил удовлетворить требования, заявленные во встречном исковом заявлении.

Представитель администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес> по доверенности ФИО5. в судебное заседание не явилась, до начала судебного заседание представлено ходатайство о рассмотрении гражданского дела без участия представителя. 

Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении данного гражданского дела без ее участия, с участием представителя по доверенности.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. До начала судебного заседания представлено ходатайство о рассмотрении гражданского дела без участия представителя.

ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1, в ходе судебного разбирательства судом в качестве свидетеля был допрошен ФИО6

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показал, что с 

<

данные изъяты>

Суд, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между на основании постановления главы администрации Труновского муниципального района 

<

адрес> № от 2009 «О предоставлении земельного участка категории «Земли населенных пунктов» в аренду под строительство жилого дома» Труновским муниципальным районом 

<

адрес>, в лице Главы администрации ФИО7 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению о государственной регистрации данный договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. 

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен и подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в МКУ МФЦ в 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права аренды.

Государственная регистрация права аренды была приостановлена с указанием необходимости устранения причин приостановки, а именно необходимостью урегулирования срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ответа администрации Труновского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 128-130), учитывая положения действующего законодательства, а также условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор является действующим, поскольку арендатор продолжал пользоваться предоставленным земельным участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

Заочным решением Труновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 удовлетворены, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признан заключенным на неопределенный срок.

Также из материалов дела следует, что и ФИО2 и ФИО1 неоднократно обращались в регистрирующий орган, для регистрации заключенного договора перехода прав по договору аренды, что подтверждает намерение ФИО2 и ФИО1 к исполнению договора.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (консенсуальный договор), а если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, то в момент передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) (реальный договор).

Ранее п. 3 ст. 433 ГК РФ было установлено правило о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Однако Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" п. 3 ст. 433 ГК РФ изложен в новой редакции (вступившей в силу с ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Содержание приведенных выше норм материального права в их взаимосвязи указывает на то, что основанием для признания договора незаключенным может служить одно из следующих обстоятельств: недостижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, отсутствие факта передачи имущества, составляющего предмет реального договора, отсутствие государственной регистрации договора, который подписан сторонами до ДД.ММ.ГГГГ и в силу действовавшего на тот момент законодательства подлежал государственной регистрации.

При этом необходимо иметь в виду, что отсутствие договора, составленного в виде одного или нескольких документов, подписанных сторонами, не является определяющим при решении вопроса о его заключенности, поскольку в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие государственной регистрации договоров, подписанных сторонами после ДД.ММ.ГГГГ, к которым применима действующая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ, влечет их незаключенность только применительно к третьим лицам.

В отношении самих сторон такой договор считается заключенным и связывает их своими условиями.

Также имеется правовая позиция суда, согласно которой закон не предусматривает таких последствий для отсутствия государственной регистрации сделки, подлежащей госрегистрации, как признание ее незаключенной или недействительной (ничтожной).

Суд не находит основания для признания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ввиду следующего. 

Из материалов дела следует, и подтверждено свидетельскими показаниями, что между ФИО2 и ФИО1 было заключено письменное соглашение, о передаче денежных средств и погашении имеющейся задолженности по арендной плате за земельный участок и пени, результатом исполнения которого было заключение договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, как следует из условий данного договора на безвозмездной основе. 

Выполнение ФИО1 принятых на себя возмездных обязательств перед ФИО2 подтверждается чеками об оплате образовавшейся задолженности по оплате аренды за земельный участок и пени (т. 1 л.д. 32) от ДД.ММ.ГГГГ, после чего и был подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Намерение ФИО2 исполнить заключенный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подтверждается сообщением в Администрацию Труновского муниципального округа о заключенном договоре передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, обращениями ФИО2 и ФИО1 в МКУ МФЦ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. с заявлениями о регистрации договора передачи прав и обязанностей.

Также суд принимает во внимание показания свидетеля ФИО6, который пояснил об обстоятельствах знакомства ФИО2 и ФИО1 с целью приобретения земельного участка в аренду, а также об имеющихся договоренностях по передаче денежных средств и погашении образовавшейся задолженности по арендным платежам и пени.

То обстоятельство, что ФИО2 внесена плата по арендным платежам в 2023 году, не может быть основанием для признания договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка незаключенным. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении данного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, а именно о том, что договор заключается на безвозмездной основе, объектом договора является земельный участок, который не обременен, не заложен, в споре и под запрещением или арестом не состоит. 

Согласно п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ арендатором на момент заключения договора переданы, а третьим лицом приняты все документы, удостоверяющие права арендатора по отношению к объекту договора аренды. 

Согласно п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ арендатор передала третьему лицу земельный участок без каких либо строений и сооружений, как капитального, так и временного хранения. 

Данные обстоятельства свидетельствуют об исполнении заключенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, при его заключении. 

Регистрация в ЕГРН права собственности на объект незавершенного строительства на указанном земельном участке, свидетельствует о недобросовестности ФИО2 исполнения своих обязательств по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку после подписания указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ и уведомления Администрации Труновского муниципального округа ДД.ММ.ГГГГ о состоявшейся сделки, ФИО2 передала свои права по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме. 

Отсутствие государственной регистрации договора влечет его незаключенность только применительно к третьим лицам, при этом в отношении самих сторон такой договор считается заключенным и связывает их своими условиями.

Таким образом, действия ФИО2 по регистрации объекта незавершенного строительства на земельном участке, право аренды на который было передано ФИО1, являются незаконными и направленными на злоупотребление правом.

В исковом заявлении ФИО1 одним из требований является приведение земельного участка в первоначальный вид в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные требования суд находит подлежащими удовлетворению, поскольку они будут направлены на исполнение договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 1 статьи 16 АПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Учитывая наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, приведение земельного участка в первоначальное состояние согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, возможно только посредством освобождения земельного участка от объекта незавершенного строительства путем демонтажа.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> края, паспорт №, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>) к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> края, паспорт №, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>) о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на ФИО1.

Привести земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в первоначальный вид, согласно условиям договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, путем освобождения (демонтажа) земельного участка от объекта незавершенного строительства.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью № кв.м. 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным – отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 300,00 рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским дела 

<

адрес>вого суда путем подачи апелляционной жалобы через Труновский районный суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда, в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГПК РФ, составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А.Сейранова