Дело № 2-796/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2019 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Лысых Е.Н.,

при секретаре Сукач Е.В., с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по исковому заявлению ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Большая Подгорная, 46» о признании отсутствующим права собственности на долю и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Большая Подгорная, 46» (далее ЖСК «Большая Подгорная, 46») о признании отсутствующим права собственности на долю и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте.

В обоснование заявленного иска указала, что 02 февраля 2015 года между ООО «Риэлтстрой-Нэб» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 4 оф/бп, 18 сентября 2015 года подписано дополнительное соглашение к договору.

Согласно пункту 1.1, договора (в редакции дополнительного соглашения) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 12-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу п. 1.3. договора объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, является: нежилое помещение - гараж, общей проектной площадью 54,08 кв.м. в цокольном этаже, в первом подъезде, в осях: А-Ж, 1-3, а также доля в праве на общее имущество дома пропорционально доле участия в строительстве участника строительства. Согласно п. 1.6 договора в редакции дополнительного соглашения срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 01 августа 2016 года. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет 300 000 рублей. Цена договора включает все затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, все налоги и сборы, а также стоимость услуг застройщика (п. 2.2. договора). Истица оплату по настоящему договору произвела в полном размере. Договор долевого участия в строительстве прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Определением суда от 01.12.2016 Г. в отношении ООО «Риэлтстрой-Нэб» введена процедура банкротства - наблюдение. Решением Арбитражного суда Томской области от 01.06.2017 Г. должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Во исполнение указанной нормы в рамках процедуры банкротства за ООО «Риэлтстрой-Нэб» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 3 826,2 кв.м., степень готовности 95%, расположенный по адресу: .

Определением суда от 16.11.2017 г. требования участников строительства должника в размере 63 513 424,00 руб. (денежное выражение требований участников строительства к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлтстрой-Нэб» о передаче жилых помещений) погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: кадастровый номер площадью 3 826,2 кв.м., степень готовности 95%, расположенный по адресу: , и земельного участка кадастровый , площадью 1 176,52 кв.м., расположенного по адресу: , созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Большая Подгорная».

Из определения Арбитражного суда Томской области от 16.11.2017 следует, что указанным судебным актом погашаются требования участников строительства к ООО «Риэлтстрой-Нэб» путем передачи прав застройщика ЖСК «Большая Подгорная, 46». Таким образом, данным судебным актом не признается за кооперативом ранее возникшее вещное право на спорное нежилое помещение. С момента принятия такого судебного акта и вступления его в силу началась процедура достройки жилого многоквартирного дома, которая в силу специфики отношений предполагает регистрацию права собственности кооператива на незавершенный строительством объект, поскольку именно кооперативу переданы права ликвидированного застройщика, право собственности которого на данный объект было зарегистрировано в силу закона на стадии банкротства. Учитывая, что истец имел право претендовать на передачу нежилого помещения в строящемся доме в собственность, после регистрации права на объект незавершенного строительства он вправе требовать признания права собственности на долю в этом объекте.

03 апреля 2018 г. за ЖСК «Большая Подгорная, 46» зарегистрировано право собственно на вышеуказанный объект незавершенного строительства площадью 3 826,2 кв.м., степень готовности 95%. Полагает, что ответчик незаконно зарегистрировал на себя право собственности на оплаченное истцом нежилое помещение, чем нарушил её права.

Определением Арбитражного суда Томской области от 18.09.2018г. требование ФИО1 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО «Риэлтстрой-Нэб» в составе третьей очереди в размере 300 000,00 руб. основного долга.

ФИО1 после заключения договора участия в долевом строительстве, выполнения своих обязательств по этому договору, является участником долевого строительства.

ООО «Риэлтстрой-Нэб» после погашения требований участников строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве утратило права застройщика и права на земельный участок, эти права на основании определения Арбитражного суда Томской области от 16.11.2017 и в силу пунктов 14 и 15 названной статьи перешли к ЖСК «Большая Подгорная, 46».

03 октября 2018 г. ФИО1 обратилась ЖСК «Большая Подгорная» с заявлением о заключении с ней договора паенакопления. Заявление о принятие в члены ЖСК ФИО1 не подавала ввиду того, что она с 27 декабря 2017г. уже является членом Жилищно-строительного кооператива «Большая Подгорная, 46» как собственник жилого помещения, что подтверждается протоколом № 2 внеочередного собрания членов ЖСК от 25.12.2017 г.

Решением общего собрания членов ЖСК от 19.12.2018г., Истице было отказано в заключении с ней договора паенакопления, но при этом, как указано протоколе № 8 общего собрания членов ЖСК «Большая Подгорная, 46» в качестве первоначального взноса зачтена сумма 300 000 рублей, оплаченная ФИО1 по договору долевого участия в строительстве № 4/оф/бп от 18.09.2015 г. указанную в определении Арбитражного суда Томской области от 18.09.2018г. При этом, участники долевого строительства нежилых помещений, были приняты в члены ЖСК, что подтверждается протоколом № 2 внеочередного собрания членов ЖСК от 25.12.2017 г. С

Ссылаясь на требования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирный домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 12, 218, 219 гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), с учетом уточненных исковых требований просила суд:

- Признать отсутствующим право собственности Жилищно-строительного кооператива «Большая Подгорная, 46» на долю в размере 541/38262 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер , площадью 3 826,2 кв.м, степень готовности 95%, расположенный по адресу: , соответствующую оплаченной части нежилого помещения, общей проектной площадью 54,08 кв.м., расположенного в цокольном этаже, в первом подъезде, в осях: А-Ж, 1-3 по адресу: .

- Признать за ФИО1 право собственности на 541/38262 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер , площадью 3 826,2 кв.м., степень готовности 95%, расположенный по адресу: , соответствующую оплаченной части нежилого помещения, общей проектной площадью 54,08 кв.м., расположенного в цокольном этаже, в первом подъезде, в осях: А-Ж, 1-3 по адресу: . Указать в судебном акте, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

- Взыскать с ЖСК «Большая Подгорная, 46» в пользу ФИО1 госпошлину в размере 4700 рублей.

Явившись в судебное заседание истец и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности 70 АА 1174122 от 27.06.2018 г., выданной на два года, поддержали заявленные исковые требования, приведя доводы, изложенные в иске.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4, представившие в подтверждение своих полномочий решение общего собрания и доверенность соответственно, явившись в судебное заседание, возражали против заявленного иска, указав в обоснование своих возражений мотивы, содержащиеся в письменных отзывах на иск.

Представитель третьего лица ООО «Риэлтстрой-Нэб», конкурсный управляющий ФИО5 в судебное заседание не явился, будучи должным образом уведомленным о его времени и месте.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 02 февраля 2015 года между ООО «Риэлтстрой-Нэб» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 4 оф/бп.

18 сентября 2015 года между ООО «Риэлтстрой-Нэб» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к данному договору.

Согласно пункту 1.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 12-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу п. 1.3. договора объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, является: нежилое помещение - гараж, общей проектной площадью 54,08 кв.м. в цокольном этаже, в первом подъезде, в осях: А-Ж, 1-3, а также доля в праве на общее имущество дома пропорционально доле участия в строительстве участника строительства. Согласно п. 1.6 договора в редакции дополнительного соглашения срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 01 августа 2016 года. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет 300 000 рублей. Цена договора включает все затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, все налоги и сборы, а также стоимость услуг застройщика (п. 2.2. договора). 

Представленными сторонами судебными актами установлено, что определением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2016 г. в отношении ООО «Риэлтстрой-Нэб» введена процедура банкротства - наблюдение. Решением Арбитражного суда Томской области от 01.06.2017 г. должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2017 г. требования участников строительства должника в размере 63 513 424,00 руб. (денежное выражение требований участников строительства к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлтстрой-Нэб» о передаче жилых помещений) погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: кадастровый номер , площадью 3 826,2 кв.м., степень готовности 95%, расположенный по адресу: , и земельного участка кадастровый площадью 1 176,52 кв.м., расположенного по адресу: , созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Большая Подгорная».

Представленной выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2019-3947106 от 21.02.2019 г. подтверждается регистрация 03 апреля 2018 г. на имя ЖСК «Большая Подгорная, 46» права собственно на вышеуказанный объект незавершенного строительства площадью 3826,2 кв.м., степень готовности 95%.

Определением Арбитражного суда Томской области от 18.09.2018 г. требование ФИО1 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО «Риэлтстрой-Нэб» в составе третьей очереди в размере 300 000 рублей основного долга.

Таким образом, требование ФИО1 в размере 300 000 рублей были включены в реестр требований кредиторов после вынесения арбитражным судом определения от 16.11.2017 г. о погашении требований участников строительства должника.

В соответствии с определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2017 г. процедура применения положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отношении ООО ««Риэлтстрой-Нэб» прекращена, после указанной даты дело подлежит рассмотрению в дальнейшем по общим правилам процедуры банкротства должника.

Согласно п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 Закона о банкротстве.

Требование ФИО1 определением Арбитражного суда Томской области от 18.09.2018 г. по делу №А67- 5979/2016 включено реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди в размере 300000 рублей.

Таким образом, передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу является одним из способов погашения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика (статья 201.10 Закона о банкротстве).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства.

В силу положений статьи 201.10 Закона о банкротстве юридические последствия передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу возникают исключительно и непосредственно из определения арбитражного суда об удовлетворении соответствующего ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства (подл. 1 п. 11 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

В соответствии с абзацем вторым пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, та часть требований участников строительства к должнику, которая не была погашена за счет передачи им прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежит в соответствии с абзацем 5 пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве трансформации в соответствующие денежные требования кредиторов третьей и четвертой очередей и удовлетворению за счет оставшегося имущества должника в общем порядке наряду с требованиями иных конкурсных кредиторов третьей и четвертой очередей реестра требований кредиторов с соблюдением правил очередности и пропорциональности.

Соответственно, установленный в определении от 16.11.2017 г. размер погашения требований участников строительства за счет передачи им прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок имеет значение только для определения размера (части) требований конкурсных кредиторов-участников строительства, которые не были погашены и могут быть удовлетворены за счет иного имущества, оставшегося у должника после передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Поскольку требования ФИО1 заявлены и включены в реестр требований кредиторов должника после погашения требований участников и не являются требованиями, обеспеченными залогом имущества должника, ФИО1 следует отказать в удовлетворении заявленного иска.

При этом, по мнению суда не имеет правового значения назначение нежилого помещения, указанного в проектной документации и его технические и иные характеристики.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Большая Подгорная, 46» о признании отсутствующим права собственности на долю и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Н. Лысых

Мотивированный текст решения изготовлен .