Дело № 2-2808/2023

23RS0037-01-2023-003457-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 ноября 2023 года г. Новороссийск 

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего судьи Схудобеновой М.А.

С участием истца ФИО3,

представитель истца по доверенности ФИО7, 

представителей ответчика по доверенности ФИО6 и ФИО5,

при секретаре Персиной О.Т., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли- продажи, по условиям которого ответчик ФИО1, обязалась продать истцу ФИО2 жилой дом общей площадью 222,3 кв.м., назначение: жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, адрес объекта: 

<

адрес>, Приморский Округ, 

<

адрес>, С/Т Дюрсо, 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, общей площадью 600 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: «Край Краснодарский, 

<

адрес>, СНТ «Дюрсо», участок 193, кадастровый №. Ответчик в нарушении п. 10 предварительного договора не произвела межевание земельного участка за собственный счет. Более того, спустя некоторое время, ответчик ФИО1 и вовсе отказалась заключать основной договор купли-продажи, объяснив это тем, что она приняла решение передать данное имущество в пользу своего ребенка, после чего истцу стало известно что ответчик в нарушение условий предварительного договора переоформила вышеуказанное недвижимое имущество в пользу своего несовершеннолетнего ребенка. Истец неоднократно в устной и письменной форме требовала от ответчика выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли-продажи, однако ответчик отказалась от заключения основного договора. При этом ответчик вернула истцу залоговую сумму в размере 100 000 рублей. Однако учитывая п. 2.2 соглашения о задатке, согласно которому в случае отказа Продавца от продажи названного объекта недвижимости, сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере, истец потребовала от ответчика выплатить в пользу истца остаток задолженности по задатку в размере 100 000 рублей. Истцом были предприняты необходимые меры для урегулирования вопроса в досудебном порядке. Однако ответчик отказалась возвращать задаток в двойном размере, что подтверждается CMC перепиской сторон. Таким образом, на сегодняшний день ответчик вернула истцу задаток только частично - 100 000 руб., хотя должна была вернуть его в двойном размере, а именно в сумме 200 000 руб.

В связи с чем, просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму двойного задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины - 1 600 руб. и 3 200 руб. 

В судебном заседании истец и представитель истца просили удовлетворить требования, по основаниям, изложенным в иске. Истец суду пояснила, что в пределах срока действия предварительного договора с письменным требованием заключить основной договор к ответчику не обращалась. Подтвердить финансовую возможность заключить основной договор, не может. 

Ответчик в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей.

Представители ответчика требования не признали, просили отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора либо утрата сторонами интереса к заключению договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения в течение срока, в который стороны обязались заключить основной договор, действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. Соответствующая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 38-КГ15-7.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли- продажи по условиям которого ответчик ФИО1, обязалась продать истцу ФИО2 жилой дом общей площадью 222,3 кв.м., назначение: Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, адрес объекта: 

<

адрес>, Приморский Округ, 

<

адрес>, С/Т Дюрсо, 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, общей площадью 600 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: «Край Краснодарский, 

<

адрес>, СНТ «Дюрсо», участок 193, кадастровый №.

Согласно предварительного договора, на момент его подписания, указанные дом и земельный участок принадлежали ответчику на праве собственности.

Стороны определили стоимость вышеуказанного недвижимого имущества в размере 4 300 000 рублей.

Согласно п.4 Договора, расчет по сделке должен был производиться следующим образом:

Первый платёж: 100 000 (сто тысяч) рублей передается от Покупатели к Продавцу наличными денежными средствами ДД.ММ.ГГГГ в качестве задатка, на основании Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся неотъемлемой частью предварительного договора.

Второй платёж: 700 000 (семьсот тысяч) рублей передается от Покупателя к Продавцу собственными денежными средствами, путем перечисления денег на счет Продавца в день подписания основного договора купли-продажи.

Оставшиеся денежные средства в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей Покупатель уплачивает Продавцу (ответчику) - за счет кредитных ресурсов по кредитному договору.

По договорённости сторон, в случае неодобрения Банком ипотечного кредита, это не считается виной Продавца либо Покупателя и Продавец возвращает Покупателю задаток в одинарном размере, в единой сумме в течение 3-х банковских дней с момента получения информации о неодобрении.

В соответствии с п.9 Договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка в срок до 28.05.2021г. включительно.

Согласно п. 10 предварительного договора ответчик обязалась провести межевание земельного участка за собственный счет, до подписания Сторонами основного договора.

В обеспечение своих обязательств по предварительному договору и с целью заключения в последующем основного договора купли-продажи, истец передала ответчику задаток в размере 100 000 рублей. Указанное подтверждается соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязуются произвести покупку объектов недвижимости у Продавца в течение срока действия соглашения.

Согласно п. 2.2 Соглашения о задатке, в случае отказа Продавца от продажи названного объекта недвижимости (это действие считается неисполнением соглашения по вине Продавца), сумма задатка, оговоренная в п. 1.1 настоящего соглашения, передается Покупателю в двойном размере.

Согласно п. 2.4 Соглашения о задатке, Продавец обязуется продать Покупателю вышеуказанный объект недвижимости в течение срока действия соглашения.

Согласно п. 2.6 Соглашения о задатке, в случае нарушения Продавцом п. 2.4 соглашения о задатке (это считается неисполнением соглашения по вине Продавца), Продавец оплачивает Покупателю двойную сумму задатка.

Как указывает истец, ответчик в нарушении п. 10 предварительного договора не произвела межевание земельного участка за собственный счет. Более того, спустя некоторое время, ответчик ФИО1 и вовсе отказалась заключать основной договор купли-продажи, объяснив это тем, что она приняла решение передать данное имущество в пользу своего ребенка, после чего истцу стало известно что ответчик в нарушении условий предварительного договора переоформила вышеуказанное недвижимое имущество в пользу своего несовершеннолетнего ребенка.

Как указал Истец, он неоднократно в устной и письменной форме требовала от ответчика выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли-продажи, однако ответчик отказалась от заключения основного договора, при этом доказательств тому, что в пределах срока действия предварительного договора такие действия ею осуществлялись, суду не предоставлено. 

Суд приходит к выводу о пассивном поведении обеих сторон, и соответственно отсутствии вины продавца в не заключении основного договора в установленный срок.

Из переписки следует, что истица уведомила ответчика об одобрении ей ипотеки ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока заключения основного договора, который подлежал заключению до ДД.ММ.ГГГГ, что не подтверждает готовность к исполнению обязательств покупателем в пределах срока действия предварительного договора. 

Ответчик вернула истцу залоговую сумму в размере 105 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, как указал представитель ответчика сумма в 5000 рублей составляла проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истец полагает, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по соглашению о задатке, истец имеет право на взыскание 100 000 руб. (второй половины задатка) с ответчика.

Между тем с данными доводами суд не может согласиться по следующим основаниям.

Так, согласно пункта 9 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.4 ст. 429 ГК РФ).

Однако до указанного в пункте 9 предварительного договора срока основной договор сторонами так и не был заключен.

Требований о понуждении к заключению основного договора стороны друг другу не предъявляли (п.4 ст.445 ГК РФ), заявления с предложением заключить такой договор стороны друг другу не направляли, текст основного договора сторонами не составлялся.

Письменное соглашение о продлении предварительного договора сторонами не составлялось и не заключалось (ст. 452 ГК РФ).

Доводы истца в неисполнении ответчиком предварительного договора не соответствуют действительности, так как из пункта 4.3 предварительного договора следовало, что покупатель ФИО2 должна была уплатить 700 000 рублей в день подписания договора и основную стоимость за покупку жилого дома за счет кредитных ресурсов (в ипотеку) в размере 3,5 млн рублей.

Однако в период действия предварительного договора ФИО2 не оформила кредит и не получила от кредитной организации необходимые ей 3,5 млн. рублей, также ей не была одобрена ипотека Банка до указанного срока, таким образом заключить основной договор купли-продажи жилого дома в установленный законом срок сделалось невозможным.

Доказательств наличия у покупателя на ДД.ММ.ГГГГ наличной суммы 700 000 рублей и одобренной ипотеки, суду не предоставлено. 

Пунктом 6 предварительного договора стороны договорились, что при неодобрении вышеуказанного объекта под ипотеку Банка, Продавец возвращает Покупателю задаток в одинарном размере в течении 3-х банковских дней.

Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перевела на расчетный счет ФИО2 денежную сумму в размере 105 тысяч рублей как возврат задатка по предварительному договору с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

То есть, к моменту предъявления ФИО2 искового заявления, ФИО1 возвратила последней полученный от неё задаток в полном объеме.

Доводы от отсутствии межевания в качестве причины виновных действий в не заключении основного договора, суд относится критически, поскольку из переписки следует, что истцу без межевания одобрили ипотеку, но уже после истечения сроков заключения основного договора, отсутствие таковой не препятствовало впоследствии совершить продавцом сделку дарения, которая была признана судом ничтожной.

Доводы представителя истца о том, что впоследствии решением Приморского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) были признаны недействительными (ничтожными) сделки по приобретению ФИО1 прав собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, С/Т Дюрсо, 

<

адрес> (кадастровый №) с земельным участком общей площадью 600 кв.м (кадастровый №) значения для правильного рассмотрения спора не имеют.

Наоборот, ничтожность сделки по приобретению прав на имущество, которое являлось объектом последующих сделок с таким имуществом, включая договор дарения и предварительный договор купли-продажи, влечет за собой ничтожность всех последующих сделок, независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст. 166 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст. 167 ГК РФ), что ответчица и сделала, возвратив истице сумму задатка.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что между сторонами достигнуты договоренности об основных обязательствах для целей заключения в будущем договора купли-продажи объекта и данные обстоятельства отражены в договоре задатка, подтверждены внесением истцом ответчику денежных средств размере 100 000 рублей. Основной договор не был заключен ввиду пассивности обеих сторон, требований о понуждении к его заключению продавцом и покупателем не заявлялось, срок не продлевался, доказательств тому что основной договор не был заключен по вине продавца, суду не предоставлено. Напротив, переписка свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств для заключения основного договора сроком до ДД.ММ.ГГГГ. К моменту предъявления ФИО2 искового заявления, ФИО1 возвратила последней полученный от неё задаток в полном объеме. 

При таких обстоятельствах, суд нахдит требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в иске -отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца. 

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.11.2023 г.