Дело №2-3772/2025

УИД 12RS0003-02-2025-002939-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 30 июля 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Идрисовой Т.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, её представителя по устному ходатайству ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Союза потребительских обществ Республики Марий Эл к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее – Марпотребсоюз) обратился в суд с иском к ФИО2 и просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в письменной форме Союза потребительских обществ Республики Марий Эл от апреля 2025 года.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежат жилые помещения (комнаты) 4 этажа в здании по адресу: 

<

адрес>, в том числе комната 12, в которой проживает ответчик ФИО2 Спорное жилое помещение относится к частному жилому фонду, общежитием не может быт признано. Вместе с тем, договор найма жилого помещения между сторонами не заключен. В целях урегулирования отношений сторон, истцом в адрес ответчика направлен проект договора найма, который ответчиком не получен, письмо возвращено за истечением срока хранения. До настоящего времени договор найма сторонами не заключен.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором ФИО2 просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме. Указывает, что между сторонами сложились отношения, не являющиеся отношениями коммерческого найма, поскольку фактически жилое помещение было предоставлено ответчику в период действия Жилищного кодекса РСФСР в связи со служебными отношениями, в связи с чем в данном случае должны применяться положения ранее действовавшего законодательства. Условия представленного проекта договора не соответствуют указанным положениям и являются неприемлемыми для ответчика. Кроме того, ранее аналогичные требования заявлялись истцом в отношении иных жильцов, в удовлетворении иска было отказано.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что сложилась ситуация, при которой жильцы вносят плату за комнаты в размере, который определяют по своему усмотрению. Сложившиеся правоотношения необходимо упорядочить. Условия представленного проекта договора полностью соответствуют положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о коммерческом найме. Истец готов рассмотреть вопрос о заключении бессрочного договора. Не согласна с доводами отзыва на исковое заявление о применении к сложившимся правоотношениям положений ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Полагает, что наличие ордера свидетельствует только о предоставлении жилого помещения, но не о том, что к данным правоотношениям не могут быть применены норм о коммерческом найме с учетом того, что жилое помещение относится к частному жилищному фонду. Стоимость услуг найма обоснована отчетом независимого оценщика, иного расчета стороной ответчика не представлено.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении. Указала, что действия истца направлены на прекращения права истца на спорное жилое помещение, поскольку ранее неоднократно заявлялись требования о её выселении. Не согласна с условиями проекта договора, в том числе со стоимостью найма и сроком действия договора. В настоящее время она вносит оплату исходя из стоимости социального найма, установленной органом местного самоуправления.

Представитель ответчика по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании также не согласился с иском по основаниям, изложенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что жилое помещение предоставлено ФИО2 истцом в 1986 году и на возникшие правоотношения не распространяются положения законодательства о коммерческом найме, принятые через 20 лет. Проект предлагаемого к заключению договора не соответствует положениям, регулирующим сложившиеся между сторонами правоотношения в части стоимость найма, срока действия договора, оснований его расторжения.

Представитель третьего лица ФИО4 в судебном заседании с иском Марпотребсоюза согласилась, просила удовлетворить заявленные требования. Пояснила, что в настоящее время ответчик вносит плату за наем в размере, определяемом по её усмотрению. Данной оплаты недостаточно для надлежащего исполнения ЖЭК «КоопДом» своих обязанностей по содержанию жилого фонда. Квитанции регулярно выставляются, плата начисляется, однако не вносится в полном объёме, имеется задолженность. За взысканием задолженности не обращались.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 1 статьи 674 указанного Кодекса установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии с положениями статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежат жилые помещения (комнаты), расположенные на 4 этаже здания по адресу: 

<

адрес>, в том числе комната 12, что подтверждается сведениями ЕГРН.

В указанной комнате зарегистрирована и проживает ответчик ФИО2

Как указано в иске, комната предоставлена ответчику на основании ордера от 

<

дата> 

<

номер> на основании решение Марпотребсоюза.

Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Истец направил в адрес ответчика проект договора найма жилого помещения в разработанной ФИО5 редакции, однако письмо не получено, возвращено отправителю. До настоящего времени договора найма не заключен.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно материалам дела, решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 

<

дата> по гражданскому делу по иску ООО «Коопжилхоз» к ФИО2 ЛЛ. о взыскании платы за жилое помещение, расторжении договора найма жилого помещения, выселении без предоставления иного жилого помещения установлено, что ФИО2 в связи с работой в Марпотребсоюзе с 1986 года предоставлено жилое помещение в виде отдельной комнаты 

<

номер> в общежитии Марпотребсоюза, расположенном в пристрое к административному зданию по 

<

адрес>. Впоследствии на основании распоряжения от 

<

дата> она переселена в комнату 

<

номер> этого же общежития.

Постановлением правления Марпотребсоюза от 

<

дата> 

<

номер> жилищный фонд союза, в том числе пристрой общежития к административному зданию Марпотребсоюза по 

<

адрес> передан в уставной капитал ООО «Коопжилхоз». В дальнейшем ООО «Коопжилхоз» зарегистрировано право собственности на помещения пристроя общежития к административному зданию, расположенному по адресу: 

<

адрес>.

На основании распоряжения Правления Марпотребсоюза от 

<

дата> 

<

номер> имущество ООО «Коопжилхоз» в добровольном порядке передано в собственность Марпотребсоюза, как единственного участника общества с долей в уставном капитале более 50%..

Фактические обстоятельства предоставления ответчику жилого помещения в ходе рассмотрения дела судом сторонами не оспаривались.

Из представленных и исследованных в судебном заседании документов видно, что ответчику была предоставлена комната в общежитии, расположенном по адресу: 

<

адрес> принадлежащая на праве собственности Союзу потребительских обществ Республики Марий Эл (Марийской АССР).

В период вселения ответчика в жилое помещение действовал Жилищный кодекс РСФСР.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно статье 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В данном случае правоотношения между ФИО5, как прежним, так и настоящим собственником указанных жилых помещений, и ответчиком ФИО2 по пользованию спорным жилым помещением возникли до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 10 (части 1 и 2) Жилищного кодекса РСФСР граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

В соответствии со статьей 47 этого же Кодекса на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно статье 50 Жилищного кодекса РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер (статья 51 Жилищного кодекса РСФСР).

На основе анализа указанных правовых норм суд приходит к выводу о том, что правоотношения между ФИО2 и ФИО5 по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора жилищного найма и носят бессрочный характер.

Между тем, из условий проекта договора найма следует, что он заключается на 5 лет (пункт 4.1).

Согласно абзацу первому статьи 55 Жилищного кодекса РСФСР размер платы за пользование жилым помещением (квартирной платы) в домах государственного и общественного жилищного фонда устанавливался Советом Министров СССР. То есть не сторонами договора и не наймодателем.

Статьёй 89 Жилищного кодекса РСФСР были предусмотрены основания расторжения договора найма жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

Представленный истцом проект договора найма приведенным нормам не соответствует, поскольку в нем указаны иные основания для расторжения договора найма, размер платы за наем определен по усмотрению наймодателя на основании ответа оценщика о рыночной стоимости аренды жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 7, статье 18, частям 1 и 2 статьи 19 Конституции Российской Федерации, Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15 мая 2007 года №379-О-П указал, что произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые ранее были заселены фактически на условиях договора специализированного найма недопустимо.

Таким образом, уровень социальных гарантий, которые имели место при вселении ответчиков в спорные жилые помещения, касающихся, в том числе размера платы за жилое помещение и порядка прекращения права пользования жилым помещением, должен сохраняться.

Кроме того, суд полагает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках настоящего спора судом не установлено наличие у ответчика ФИО2 прямо предусмотренной законом обязанности заключить договор найма принадлежащего Марпотребсоюзу жилого помещения на условиях истца, в связи с чем правовых оснований для ее понуждения заключить договор не имеется.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования Марпотребсоюза к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Союза потребительских обществ Республики Марий Эл к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ком. 

<

номер>, в письменной форме в редакции Союза потребительских обществ Республики Марий Эл от апреля 2025 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Шалагина

Мотивированное решение составлено 13 августа 2025 года.