Дело № 2-955/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области 

председательствующего Безверхой А.В.,

при секретаре Темеревой И.В.,

рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 02 мая 2017 года гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация ОМР Омской области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между Омским муниципальным районом Омской области и ФИО1, заключен договор аренды № от 22.08.2011 года аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах 

<

адрес>, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 28.09.2011 года. В соответствии с договором размер арендной платы за земельный участок составлял 2 282 рубля 50 копеек в квартал. Между истцом и ответчиком 19.09.2014 года было заключено Соглашение к Договору аренды земельного участка, согласно которому изменен раздел 2 «Арендная плата». В соответствии с условиями соглашения арендная плата за земельный участок определяется в размере 32 405 рублей 34 копейки в год. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 года № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», Постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» по формуле: АП=Кс*Сап. Кроме того, соглашением установлено, что Арендатор оплачивает Арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2012 года по 27.09.2014 года в размере 88 844 рубля 64 копейки. Также соглашением установлено, что обязательства Арендодателя и Арендатора по договору аренды земельного участка прекращаются с 27.09.2014 года. Названное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 11.11.2014 года. У ответчика, как арендатора, имеется обязанность вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка с момента такого изменения. Между тем, ответчик не уплачивал в сроки, установленные в соответствии с положениями договора арендные платежи, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.08.2012 года по 10.08.2014 года в размере 72 947 рублей 46 копеек. Согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга за период с 10.05.2012 года по 16.08.2016 года в размере 413 398 рублей 15 копеек. На основании изложенного, просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка № от 22.08.2011 года в сумме 486 345 рублей 61 копейка, в том числе: основной долг – 72 947 рублей 46 копеек, пен – 413 398 рублей 15 копеек.

В судебном заседании представитель истца Администрации ОМР Омской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в части основного долга признал в полном объеме. Полагал, что размер заявленной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства и ходатайствовал о его снижении.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что 22.08.2011 года между Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах 

<

адрес>, площадью 1000 кв.м., в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки. 

Согласно расчету арендной платы за аренду земельного участка за квартал, являющегося приложением к договору № от 22.08.2011 года, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 года № 176-п «об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», Постановлением администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» по формуле и составляет 2 282 рубля 50 копеек в квартал.

Акт приема-передачи земельного участка был подписан между сторонами 22.08.2011 года.

Договор аренды земельного участка № от 22.08.2011 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 28.09.2011 года.

19.09.2014 года между администрацией Омского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от 22.08.2011 года, согласно которому раздел 2 «Арендная плата» изложен в новой редакции, арендная плата определяется согласно расчету арендной платы за земельный участок, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 г. №176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области», постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 г. №2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», по формуле:

АП=Кс*Сап,

где: АП- размер годовой арендной платы в рублях;

Кс- кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года;

Сап- ставка арендной платы за земельный участок, установленная Постановлением Администрации от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельный участки. Государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области».

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет:

324053,37*0,1= 32 405 рублей 34 копейки.

Пунктом 2.2 договора аренды (в редакции Соглашения от 19.09.2014 года) установлена обязанность Арендатора перечислять арендную плату ежеквартально равными долями: до 10 февраля, до 10 мая, до 10 августа, до 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий, четвертый кварталы финансового года.

Согласно п. 1.4. соглашения арендатор оплачивает арендодателю денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2012 года по 27.09.2014 года в размере 88 844 рубля 64 копейки. Указанные денежные средства должны быть оплачены в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего соглашения.

Пунктом 1.5 соглашения установлено расторгнуть договор аренды земельного участка. 

Обязательства арендодателя и арендатора по договору аренды земельного участка прекращаются с 27.09.2014 года (п. 2 соглашения).

Названное соглашение от 19.09.2014 года по договору аренды земельного участка № от 22.08.2011 года было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 11.11.2014 года.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных отношений) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий на момент спорных правоотношений, устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующим на момент спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*кадастровая стоимость земельного участка*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости земельного участка.

Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

Согласно п. 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению.

Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что ФИО1 пользовалась земельным участком по договору аренды. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В силу положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 г. № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», ставка арендной платы на земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства составляет 0,1.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № с 12.01.2012 года по 20.01.2015 года составляла 324 053 рубля 37 копеек.

Истцом к взысканию заявлена сумма задолженности по арендной плате, образовавшаяся за период с 10.08.2012 года по 10.08.2014 года (с учетом произведенных платежей) в размере 72 947 рублей 46 копеек.

Суд, проверив расчет арендной платы, предоставленный истцом, считает его верным.

Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 72 947 рублей 46 копеек.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы за период с 10.05.2012 года по 16.08.2016 года составляет 413 398 рублей 15 копеек.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, что суд может снизить размер ответственности должника дважды: на основании ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404 ГК РФ, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статья 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. № 263-О). Указанная обязанность реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. 

Заявленная истцом неустойка в размере 413 398 рублей 15 копеек явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).

Вместе с тем, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял длительное время. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец сам своими действиями способствовал образованию задолженности по арендной плате, увеличению периода просрочки оплаты, поэтому заявленный к взысканию истцом размер неустойки подлежит снижению.

При вышеуказанных обстоятельствах в их совокупности, суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца до 50 000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, размер которой, суд считает возможным снизить до 1 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 22.08.2011 года в размере 72 947 рублей 46 копеек, сумму неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору аренды в размере 50 000 рублей. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Омского муниципального района Омской области государственную пошлину в размере 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 04 мая 2017 года.