Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2017 года г.Новомосковск Тульской области

Новомосковский городской суд Тульской области в составе: председательствующего Золотухиной С.П.,

при секретаре Цыгановской И.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя адвоката Черноскуловой В.М., ответчика ФИО3, ее представителя адвоката Родионовой Ю.О., представителя ответчика ФИО4 адвоката Шаталова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1204 по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО4, ФИО6 и ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО4 и ФИО3, в котором просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО2, и ФИО4, и

от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3 

Впоследствии ФИО1 свои требования дополнила, также просила

прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и истребовать у нее квартиру;

включить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в наследственную массу имущества после смерти ФИО2, и признать за ней (ФИО1) право собственности на наследство по закону в виде 

<

данные изъяты> доли в праве долевой собственности на квартиру.

Определением Новомосковского городского суда Тульской области от 21 июля 2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель адвокат Черноскулова В.М. пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ умер отец ФИО1 ФИО2 ФИО1 в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. По истечении шести месяцев после смерти отца она узнала, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, была продана супругой ее отца ФИО5 после его смерти ФИО4, а затем ФИО4 – ФИО3 Считали, что сделки по купле-продаже квартиры являются ничтожными, поскольку смерть лица отменяет выданную доверенность. Соответственно ФИО5 не имела права продавать квартиру. Поскольку квартира незаконно выбыла из собственности наследников ФИО10, то должна быть истребована у ФИО3, а ее право собственности прекращено. ФИО3 не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку, заключая договор, она действовала неосмотрительно, квартира приобретена по заниженной цене. В связи с этим квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, должна быть включена в наследственную массу имущества после смерти ФИО2 Так как всего два наследника приняли наследство, то за ФИО1 надлежит признать право собственности на 

<

данные изъяты> долю в праве долевой собственности на спорную квартиру.

Ответчик ФИО3 и ее представитель адвокат Родионова Ю.О. пояснили, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, поскольку до заключения договора купли-продажи предпринимала меры по проверке чистоты сделки, в связи с чем, обращалась в риэлторское агентство 

<

данные изъяты>. Ни в договоре купли-продажи, ни в выписке из домовой книги сведений о ФИО2, дате его смерти не имелось. Фактически квартира была приобретена за 

<

данные изъяты> рублей. Данная цена не является заниженной, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры. О том, что на квартиру кто-то претендует ФИО4 ФИО3 не говорила. Договор купли-продажи содержит указание на то, что споров по квартире не имеется. В противном случае ФИО3 никогда бы не заключила сделку. 

Считали, что иск подлежит частичному удовлетворению, сделки по купле-продаже квартиры подлежат признанию недействительными, однако, квартира не может быть истребована у ФИО3 ФИО1 единственным наследником квартиры не является, избрала ненадлежащий способ защиты. Надлежащим способом защиты является взыскание с ФИО5 половины денежных средств, полученных ей по договору купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности адвокат Шаталов А.А. иск не признал, пояснив, что на момент приобретения квартиры ФИО4 не было известно, что доверенность утратила свое действие в виду смерти ФИО2 Сделка была заключена, денежные средства переданы ФИО5, право собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке. Позднее от ФИО5 ФИО4 узнала, что собственник квартиры умер до подписания договора, и что имеется наследник ФИО6, претендующая на наследство. ФИО5 передала ФИО6 часть денежных средств, полученных от продажи квартиры. ФИО6 написала расписку, в том числе и о том, что на наследство не претендует. О том, что имеются еще наследники, ФИО4 не знала. Решив, что вопрос с наследниками решен, и больше споров по квартире не имеется, продала ее ФИО3 О том, что предыдущий собственник квартиры умер, и у него имелись наследники ФИО4 ФИО3 не говорила. Считал, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению путем предъявления к ФИО5 иска о взыскании половины денежных средств, полученных при продаже квартиры.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, письменных заявлений, возражений, ходатайств не представили.

На основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Статьей 17 Гражданского кодекса РФ определено, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (подпункт 5 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По делу установлено, что ФИО2 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО5 была выдана доверенность, которой он уполномочил последнюю управлять, пользоваться и распоряжаться всем принадлежащим ему имуществом. Данная доверенность была удостоверена нотариусом 

<

данные изъяты> нотариального округа 

<

данные изъяты> области (том 1 л.д.47).

Из свидетельства о смерти следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер (том 1 л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, от имени ФИО2, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, по которому она продала квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ФИО4 (том 1 л.д.49).

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира была продана ФИО7 ФИО3, о чем также имеется договор купли-продажи (том 1 л.д.50).

Оба договора прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Тульской области. В настоящее время право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО3 (том 1 л.д.43-44).

Поскольку действие доверенности было прекращено смертью ФИО2, то сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной. Соответственно недействительной является и последующая сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ. 

Исходя из позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из содержания приведенной нормы следует, что возврат имущества из чужого незаконного владения лицом, считающим себя собственником имущества возможен тогда, когда имущество добросовестным приобретателем приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

Суд признает ФИО3 добросовестным приобретателем. При этом суд исходит из следующего.

На момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано в ЕГРН, при этом какие либо отметки о притязаниях иных лиц, арестах либо имеющемся судебном споре в отношении данного имущества отсутствовали. Согласно выписке из домовой книги квартира была свободна от проживания третьих лиц. Сведения о регистрации ФИО2 и дате его смерти в данной выписке отсутствовали (том 1 л.д.84).

Перед заключением договора купли-продажи ФИО3 обращалась в агентство «Антириэлтор» с целью проверки чистоты заключаемой сделки. Сделку совершила, после положительного заключения, что подтверждается показаниями самой ФИО3 и свидетеля ФИО15

Показания свидетеля ФИО15 подтверждаются копиями газеты «Деловой посредник», в которых имеется объявление о продаже спорной квартиры (том 1 л.д.58, 152-157).

Свидетель ФИО15 показал суду, что спорную квартиру они нашли по объявлению в газете «Деловой посредник», чистоту документов на квартиру проверяли через другую фирму. ФИО4 сказала, что квартира принадлежит ей, в квартире никто не прописан. Квартиру приобрели за 

<

данные изъяты> рублей, которые были перечислены безналично ФИО4 

Как пояснил представитель ФИО4 адвокат Шаталов А.А., продавец ФИО4 не извещала покупателя ФИО3 о наличии иных лиц, претендующих на квартиру. Данные показания подтверждаются объяснениями самой ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, которые имеются в материале проверки КУСП № (том 1 л.д.138), показаниями свидетелей ФИО16 и ФИО17

Свидетель ФИО16, допрошенный в судебном заседании показал, что не говорил ФИО1 о том, что при заключении сделки ФИО3 ставили в известность о смерти собственника квартиры и притязаниях его наследников на данную квартиру.

Свидетель ФИО17 показал, что при разговоре ФИО1 показывала ФИО16 какие-то документы на квартиру и говорила о каких-то наследниках. ФИО16 отвечал ФИО1, что ему это не нужно, документы ему не нужны.

В пункте 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что до подписания договора квартира никому не продана не подарена, не заложена, запрещения отчуждения и ареста нет, судебного спора не имеется, претензий со стороны третьих лиц нет.

Из пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры составляет 

<

данные изъяты> рублей. Также продавцу ФИО4 были переданы дополнительные денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. Таким образом, общая стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составила 

<

данные изъяты> рублей. Получение денежных средств ФИО4 подтверждается ее распиской и выпиской из лицевого счета (том 2 л.д.5, 109). 

Отчетом об оценке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составленным ИП ФИО18, определена рыночная стоимость квартиры, которая составляет 

<

данные изъяты> рублей. Данный отчет суд признает достоверным и принимает в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорной квартиры (том 1 л.д.158-201).

Отчеты об оценке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составленные 

<

данные изъяты>, суд признает недостоверными, поскольку они содержат противоречивые выводы. В первоначальном отчете оценивалась квартира, которая по своим техническим характеристиками, отличается от спорной. Как в первоначальном, так и в последующем отчете, при определении рыночной стоимости квартиры, о которой возник спор, для сравнения использовались квартиры, имеющие иное количество комнат (том 1 л.д.252-276, том 2 л.д.21-64).

Следовательно, спорная квартира была приобретена ФИО3 по цене, приближенной к рыночной. 

Доказательств, подтверждающих, что ФИО3 действовала недобросовестно, ни истцом ФИО1, ни ее представителем адвокатом Черноскуловой В.С. суду представлено не было.

Показания свидетелей ФИО20 и ФИО21, о том, что ФИО4 говорила ФИО3 про умершего собственника квартиры, и имеющихся наследниках, претендующих на наследство, суд признает недостоверными. Ни ФИО4, ни ее представителем адвокатом Шаталовым А.А. данные показания подтверждены не были. Сами свидетели ФИО20 и ФИО21 очевидцами данного разговора не были, при заключении договора купли-продажи не присутствовали. 

Согласно пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии со статьями 218 и 1111 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании статей 1141, 1142 и 1146 Гражданского кодекса РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях. 

Наследниками первой очереди после смерти ФИО2 являлись его супруга ФИО5 и дочери ФИО1 и ФИО6, что подтверждается документами о родстве (том 1 л.д.13-16, 144-145).

Из наследственного дела, заведенного нотариусом 

<

данные изъяты> района 

<

данные изъяты> области, следует, что с заявлением о принятии наследства обратилась ФИО1, которая, наряду с собой, в качестве наследника указала ФИО5 (том 2 л.д.223-254).

ФИО5 на день смерти наследодателя ФИО2 была зарегистрирована и проживала с ним, что подтверждается справкой с места жительства (том 1 л.д.79).

ФИО6 в качестве наследника указана не была. Доказательств принятия наследства, ФИО6 суду не представляла, требований о признании за ней права на наследство не заявляла. При этом ФИО6 получила от ФИО5 в счет ее доли в наследственном имуществе денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, о чем свидетельствуют ее объяснения от ДД.ММ.ГГГГ, которые имеются в материале проверки КУСП №, расписка в получении денег и приходный кассовым ордер (том 1 л.д.140-141, 146, 218).

Таким образом, исходя из положений статьи 1153 Гражданского кодекса РФ, наследственное имущество распределяется между двумя наследниками ФИО5 и ФИО1 в равных долях, каждой по 

<

данные изъяты> доле.

Нотариусом 

<

данные изъяты> нотариального округа 

<

данные изъяты> области выдано ФИО1 свидетельство о праве на наследство на 

<

данные изъяты> долю части наследственного имущества. Свидетельства о праве собственности на наследство в виде 

<

данные изъяты> доли в праве долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, не выдавалось (том 2 л.д.243-245).

Поскольку ФИО1 не является единственным наследником на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, вторым наследником ФИО5 требований об истребовании квартиры у ФИО3 не заявлялось, ФИО3 приобрела квартиру на основании возмездной сделки, не знала об отсутствии у продавца права на отчуждение квартиры, то квартира не может быть истребована из законного владения ФИО3 Поэтому также не могут быть удовлетворены и требования ФИО1 о включении квартиры в наследственную массу, признании за ней права собственности на ее 

<

данные изъяты> долю. 

В связи с тем, что сделка по купле-продаже квартиры прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке, наступила невозможность возврата ФИО1 данного имущества.

По смыслу статьи 39 ГПК РФ только истцу принадлежит право определять предмет и основание иска.

Как следует из искового заявления, ФИО1 просила признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи и истребовать квартиру из незаконного владения по тем основаниям, что доверенность утратила силу в связи со смертью ФИО10, и объект недвижимости выбыл из собственности помимо его воли.

Из текстов оспариваемых договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства покупателем переданы полностью до подписания договора. В связи с чем, ФИО1 вправе взыскать 

<

данные изъяты> долю денежных средств, полученных ФИО5 по указанной сделке.

В связи с тем, что в рамках настоящего спора ФИО1 таких требований не заявлялось, то вопрос о взыскании денежной компенсации за спорное имущество может стать предметом судебного разбирательства при инициировании другого соответствующего спора.

Руководствуясь статьями 194-197 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО7, ФИО6 и ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО2, и ФИО4

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО3

В остальной части ФИО1 в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Новомосковский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 сентября 2017 года.

Судья С.П.Золотухина