№ 2-1709/18 

<

данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июля 2018 года Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Волощенко Р.О.,

с участием:

представителя истца департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года в размере 57143,96 рублей, пени за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 6533,74 рублей,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года в размере 72137,11 рублей, пени за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 8248,03 рублей, указав, что 16 июня 2008 года между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор-1) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 625-08/гз, по которому арендодатель сдает, а арендатор-1 принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 730 кв.м., целевое назначение – административное встроенное помещение. Согласно выписке из ЕГРН ответчику на праве собственности с 22 июля 2015 года принадлежит нежилое помещение в лит. А1, площадью 199,10 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, ответчик в силу закона является арендатором по договору, в соответствии с договором аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. В свою очередь арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате арендной платы, в связи с чем, ФИО3 было направлено уведомление-предупреждение с указанием суммы основного долга, пени и с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке. Ответчиком задолженность погашена не была (л.д. 3-9).

Определением суда от 20 июня 2018 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято уточненное исковое заявление, в котором истец уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика ФИО3 задолженность по арендной плате за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года в размере 57143,96 рублей, пени за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 6533,74 рублей.

В судебном заседании представитель истца департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности ФИО2 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 против взыскания задолженности по арендной плате в размере 57143,96 рублей не возражала, вместе с тем, поскольку ответчик не является стороной договора аренды земельного участка, требование о взыскании пени считала не обоснованным; в материалы дела представлены письменные возражения (л.д. 55-58),

Ответчик ФИО3 о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причина неявки не известна, в письменном заявлении в суд просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит уточненный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

16 июня 2008 года между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 625-08/гз, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, из категории земли населенных пунктов площадью 4730 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, сроком на 49 лет, участок предоставляется для административного встроенного помещения, принадлежащего арендатору на праве собственности (л.д. 17-21).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 16 июня 2008 года Главное управление государственного имущества Воронежской области передал, а ФИО1 принял во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 4730 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 22).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2015 года, акта приема-передачи от 10 июля 2015 года нежилое встроенное помещение в лит А1, кадастровый №, общей площадью 199,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО3

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем внесена запись в ЕГРП за № от 22 июля 2015 года (л.д. 26-27).

В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. № 59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 г. № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 29 сентября 2006 г., заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка № 721 от 22 декабря 1997 года главному управлению государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008г. № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

На основании п. 3.4. Договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи, поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартал. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

По расчетам истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 625-08/гз от 16 июня 2008 года за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года в размере 73137,11 рублей.

03 ноября 2017 года Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области ответчику направлено уведомление-предупреждение № 1947-п/17 о необходимости уплатить задолженность в размере 73137,11 рублей по арендным платежам по договору № 625-08/гз от 16 июня 2008 года за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года, пени в сумме 8248,03 рублей за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года (л.д. 12).

В добровольном порядке задолженность не была погашена.

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора применяются положения п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 65 ЗК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11, и представленный истцом расчет задолженности произведен без учета размера доли ответчика в праве общей долевой собственности на реконструированное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Департаментом в связи с имеющимися возражениями представлен суду перерасчет арендной платы соразмерно доли в земельном участке с учетом общей площади всего здания, расположенного на земельном участке за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года, задолженность по нему составила 57143,96 рублей (л.д. 191). 

Кроме того, в письменных возражениях ответчик ссылается на то, что не является стороной договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора купли-продажи) закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК и пункта 1 статьи 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Отношения сторон на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ урегулированы договором аренды земельного участка (глава 24 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 ГК РФ приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды). Данная правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года.

С учетом изложенного, к ответчику ФИО3 перешли права и обязанности по договору аренды в силу прямого указания закона вне зависимости от того, были ли они переоформлены путем заключения допсоглашения к существующему договору или оформлены новым договором. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. 

Определяя размер арендной платы, который подлежит взысканию с ФИО3 в пользу истца, судом учитывается следующее. 

В данном случае, расчет арендной платы за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года произведен истцом в соответствии с постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008г. N 349 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Из содержания искового заявления следует, что расчет арендной платы произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимаются сведения о его стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки земель и внесенные в государственный кадастр недвижимости (п. 5 ст. 4, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости», глава 111.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 15 сентября 2015 года с 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 34800170,90 рублей (л.д. 23-25).

Размер арендной платы за год с 2011 года соразмерно доле в праве общей долевой собственности ответчика составляет 21088,90 рублей (Расчет: 34800170,90*3%*1*1*2,02/100).

Таким образом, размер подлежащей уплате арендной платы ежеквартально составлял 5272,25 рублей.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости по состоянию на 29 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка по адресу: 

<

адрес>, составляет 45075812,10 рублей (л.д. 30).

Размер арендной платы за год с 2016 года составлял 27315,94 рублей (Расчет: 45075812,10 *3%*1*1*2,02/100).

Таким образом, размер подлежащей уплате арендной платы ежеквартально составлял 6828,99 рублей.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании. В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. При принятии решения по делу суд принимает во внимание доказательства представленные истцом, поскольку у суда они не вызывают сомнений. 

Согласно объяснениям представителя истца, представителя ответчика и представленному перерасчету задолженность по арендной плате за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года составляет 57143,96 рублей.

Изучив уточненный расчет суммы задолженности по арендной плате по договору аренды (л.д. 191), суд находит, что он произведен в соответствии с законом и договором, является арифметически правильным, который совпадает с контррасчетом, произведенным ответчиком. 

Данный размер задолженности представителем ответчика в судебном заседании не оспаривался.

Таким образом, с ответчика ФИО3 подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года составляет 57143,96 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 3.6. Договора аренды земельного участка от 16 июня 2008 года № 625-08/гз по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

На сумму задолженности истцом были начислены пени ответчику.

Изучив расчет суммы пени (л.д. 191), суд находит, что он произведен в соответствии с законом и договором, является арифметически верным. Контррасчет взыскиваемых сумм ответчиком в судебное заседание не представлен.

Таким образом, с ответчика ФИО3 подлежат взысканию пени за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 6533,74 рублей. 

Возражения представителя ответчика в части взыскания пени, основанные на том, что в адрес ФИО3 уведомление о присоединении к договору аренды земельного участка не направлялось суд отклоняет, поскольку в силу указанного выше правового регулирования к ответчику в связи с приобретением в собственность помещения в силу закона перешли права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора аренды.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение от 03.11.2017 года (л.д. 12-13) с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате. Указанное обращение было получено ФИО3 13.12.2017 года (л.д. 10-11), однако в досудебном порядке выплатить задолженность последний не пожелал.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с учетом размера взысканных судом денежных средств, с ответчика ФИО3 подлежит взысканию в доход муниципального бюджета государственная пошлина в размере 2110,30 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-197 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО3 в пользу департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области задолженность по арендной плате за период 22 июля 2015 года по 30 сентября 2017 года в размере 57143,96 рублей, пени за период с 28 сентября 2015 года по 31 октября 2017 года в размере 6 533,74 рублей, всего 63677,70 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход муниципального бюджета госпошлину в размере 2 110,30 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Судья С.А. Панин

Решение суда изготовлено в окончательной форме 13 июля 2018 года.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>