Дело № 2 – 1674 / 2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа «15» сентября 2017 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей по доверенности от 16.06.2017 г., 

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 30.08.2017 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок, из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 000, и двухэтажное здание, назначение: жилой дом, общей площадью 150,3 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Данное недвижимое имущество принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2011 г., право зарегистрировано в ЕГРН. 04.07.2016 г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества о заключении в будущем договора купли-продажи указанных объектов недвижимости. В силу положений предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами в срок до 04.05.2017 г. В предварительном договоре определен текст подлежащего заключению основного договора купли-продажи недвижимости. Стороны пришли к соглашению, что недвижимое имущество будет продано за 5 850 000 рублей. Оплата по договору купли-продажи будет осуществлена следующим образом – до подписания основного договора купли-продажи покупатель передает продавцу задаток в размере 5 350 000 рублей. Эта сумма засчитывается в счет оплаты причитающейся по договору купли-продажи основной стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей покупатель обязался передать продавцу не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с условиями договора, 04.07.2016 г. истцом ответчику был передан задаток в счет оплаты недвижимого имущества в размере 5 350 000 рублей, что подтверждается распиской, собственноручно написанной ответчиком. Оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей истец передал ответчику 01.05.2017 г., что подтверждается распиской от 01.05.2017 г. По условиям заключенного предварительного договора, продавец взял на себя обязательство в срок до 04.05.2017 г. возвести ограждение (забор) вокруг земельного участка, произвести установку 5 уличных фонарей, осуществить подключение жилого дома к водопроводу. Таким образом, между сторонами предварительного договора купли-продажи было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, заключенное в надлежащей письменной форме, подписанное сторонами. Истец взятые на себя обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнил в полном объеме, однако ответчик от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. 01.05.2017 г. ФИО1 вручил ФИО3 предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости, ответчик предложение принял, указав, что обязуется заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.08.2017 г., однако договор до настоящего времени не заключен. Между тем, согласно условиям предварительного договора передача покупателем продавцу стоимости объектов недвижимости в размере 5 850 000 рублей является доказательством заключения сторонами договора купли-продажи, а также является обеспечением его исполнения. При этом заключенный между сторонами предварительный договор включает все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные законом. Учитывая изложенные обстоятельства, считает, что уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 04.07.2016 г., является незаконным. На момент заключения предварительного договора купли-продажи от 04.07.2016 г. земельный участок был бременен ипотекой, на момент подачи настоящего иска обременение погашено, что подтверждается справкой о задолженностях заемщика по состоянию на 29.07.2017 г., выписками из ЕГРН. Просит суд обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 000, и здания, назначение: жилой дом, общей площадью 150,3 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли- продажи недвижимого имущества от 04.07.2016 г., согласно которым общая стоимость объектов недвижимости составляет 5 850 000 рублей, при этом договор купли-продажи недвижимости считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. Указать, что данное судебное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности с ФИО3 на ФИО1 в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), и внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 полностью согласилась с требованиями ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости в виде земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Пояснила, что задолженность перед банком за недвижимость по кредитному договору погашена ответчиком полностью, расчет по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости между ФИО1 и ФИО3 произведен, супруга ответчика – ФИО5 также не возражает против удовлетворения иска ФИО1

Истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО5, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались.

С учетом правил ст. 167 ГПК РФ, суд считает, что неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела и находит возможным разрешить спор в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду следующего.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 000 от 26.05.2011 г., выпискам из ЕГРН от 28.08.2017 г. ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2011 г. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 000, категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) регистрационная запись от 25.05.2011 г. 000, какие-либо обременения, ограничения, правопритязания отсутствуют. 

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 000 от 20.02.2015 г., выписками из ЕГРН от 28.08.2017 г. ответчику ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2011 г. также принадлежит на праве собственности здание общей площадью 150,3 кв.м., назначение: жилой дом, этажность: 2, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 000, расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) регистрационная запись от 17.02.2015 г. 000, какие-либо обременения, ограничения, правопритязания не зарегистрированы. 

Как следует из справки ПАО «Сбербанк России» о задолженности заемщика по состоянию на 29.07.2017 г. задолженность ФИО3 перед банком по кредитному договору 000 от 20.05.2011 г. на приобретение готового жилья полностью погашена. 

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения двухстороннего договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В ч. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 04.07.2016 г. между ответчиком ФИО3 (продавец) и истцом ФИО1 (покупатель) был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества о заключении в будущем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

В разделе 2 предварительного договора определены существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе предмет договора: данные, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю по договору, а также стоимость продаваемого недвижимого имущества.

По условиям заключенного предварительного договора (раздел 4) продавец взял на себя обязательство в срок до 04.05.2017 г. возвести ограждение (забор) вокруг земельного участка, произвести установку 5 уличных фонарей, осуществить подключение жилого дома к водопроводу.

Согласно п. 2.2, 2.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что недвижимое имущество будет продано за 5 850 000 рублей, из которых 2 850 000 рублей – стоимость земельного участка и 3 000 000 рублей – стоимость жилого дома. Оплата по договору купли-продажи будет осуществлена следующим образом: до подписания основного договора купли-продажи покупатель передает продавцу задаток в размере 5 350 000 рублей, данная сумма засчитывается в счет оплаты причитающейся по договору купли-продажи основной стоимости недвижимости. Передача покупателем продавцу задатка является доказательством заключения сторонами договора купли-продажи, а также является обеспечением его исполнения, подтверждением передачи покупателем продавцу задатка является расписка. Оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей покупатель обязался передать продавцу не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно расписке от 04.07.2016 г. ответчик ФИО3 получил от истца ФИО1 в счет оплаты за недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), задаток в размере 5 350 000 рублей. 

Оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей покупатель передал продавцу 01.05.2017 г., что подтверждается распиской от 01.05.2017 г.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора. При этом, основной договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре. 

Заключенный между ФИО3 как продавцом и ФИО1 как покупателем предварительный договор купли-продажи недвижимости от 04.07.2016 г. заключен в письменной форме, подписан сторонами, содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также иные условия основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) стоимость недвижимого имущества в размере 5 850 000 рублей полностью оплачена покупателем, однако ответчик от заключения основного договора купли-продажи уклоняется.

Согласно правилам ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч.ч. 4, 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, основной договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен сторонами в срок до 04.05.2017 г.

01.05.2017 г. ФИО1 вручил ФИО3 предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости, ответчик данное предложение принял, указав, что против заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества не возражает, однако основной договор до настоящего времени сторонами так и не заключен.

Вручение 01.05.2017 г. покупателем продавцу предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимости свидетельствует о том, что обязательства, которые были предусмотрены предварительным договором, на момент подачи искового заявления и до настоящего времени не прекращены.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Как усматривается из свидетельства о заключении брака серии 000 от 06.09.2017 г. ФИО3 состоит с 00.00.0000 в зарегистрированном браке с ФИО5

Согласно ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Из пояснений представителей сторон следует, что ФИО5 не возражала против заключения ее мужем предварительного договора купли-продажи недвижимости, знает о наличии настоящего судебного спора и не возражает против удовлетворения иска ФИО1 о понуждении ФИО3 к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Частью 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 об обязании ФИО3 заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 04.07.2016 г., и государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, поскольку ответчик ФИО3, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательства по заключению основного договора и передаче имущества, при этом покупателем стоимость недвижимости была оплачена полностью, а продавец необоснованно уклоняется от заключения основного договора, что в соответствии с правилами ч. 5 ст. 429, ч. 4 ст. 445 ГК РФ является основанием для понуждения ответчика в судебном порядке заключить договор.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости – удовлетворить.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 000, и здания, назначение: жилой дом, общей площадью 150,3 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2016 г., согласно которым общая стоимость объектов недвижимости составляет 5 850 000 рублей. Указанный договор купли-продажи объектов недвижимости считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на объекты недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв.м. с кадастровым номером 000 и здание, назначение: жилой дом, общей площадью 150,3 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 0, с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов