дело № 2-252/2024 УИД 22RS0025-01-2024-000232-81

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 сентября 2024 года с. Косиха Косихинского района

Косихинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Гомер О.А.,

при секретаре Бедаревой Н.С.,

с участием: 

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Приоритет Агро» об обязании предоставить согласие на регистрацию права на земельные участки, образованные в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, выделе земельных участков в натуре,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Косихинский районный суд Алтайского края с иском к ООО «Приоритет Агро», в котором с учетом уточненных требований, просил об обязать предоставить согласие на государственную регистрацию права собственности на земельные участки, образованные в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № земельные участки площадью 7,5 гектара, 7,15 гектара, 66,46 гектара, 41,4 гектара, 72,8 гектара, 72,8 гектара соответственно. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что путем выкупа приобрел земельные доли в земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым №, расположен в 2950 м. по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 414200 кв.м., доля 41,4 гектара; с кадастровым №, расположен в 1750 м. по направлению на северо-восток от c. 

<

адрес>, площадью 414200 кв.м., доля 7,15 гектара; с кадастровым №, расположен в 2670 по направлению на северо-запад от c. 

<

адрес>, площадью 414206 кв.м., доля 7,5 гектар; с кадастровым №, расположен в 3000 м по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 414200 кв.м., доля 66,46 гектар; с кадастровым №, расположен в 5100 м по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 414200 кв.м., доля 72,8 гектар; с кадастровым №, расположен в 5100 м по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 414200 кв.м., доля 72,8 гектар. 01.02.2024 для регистрации права собственности на выделенные участки, находящиеся в аренде ООО «Приоритет Агро», ФИО4 обратился в Межмуниципальный Новоaлтайский отдел Управления Росреестpа по Алтайскому краю (далее – территориальный отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю). 19.02.2024 орган государственной регистрации приостановил осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении выше указанных земельных участков. На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасyнскому округу г. Краснодара ГУФССП России по Краснодарскому краю от 19.01.2023 в отношении указанных выше земельных участков осуществлен запрет на регистрационные действия, в связи c арестом имущество, принадлежащего ООО «Приоритет Агро» в пределах суммы 86 882 316 руб. 60 коп., до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ООО АПК «Приоритет» o привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам должника по делу №А03-8664/2021. ФИО4 рекомендовано предоставить письменное согласие арендатора исходного земельного участка ООО «Приоритет Агро» на осуществление выдела земельного участка. На требование, направленное ФИО4, ООО «Приоритет Агро» отказалось регистрировать право собственности выделенных земельных участков, принадлежащих истцу. Таким образом, ответчик ограничивает истца в реализации его права собственности и ставит в зависимость от своих действий, из-за чего право собственности на выделенные земельные участки, в результате выкупа паев, принадлежащих ФИО4, может быть нарушено в будущем (т. 1 л.д. 164-168). 

Анализ представленных в деле правоустанавливающих документов и договором, свидетельствует, что в указании кадастрового номера спорного земельного участка, истцом допущена описка, а именно вместо «№.», указано «№» (т. 1 л.д. 21-25, 63-69, 70-72, т. 2 л.д. 67-114, 115-116, 117-122).

Определением судьи от 31.05.2024 и протокольным определением суда от 23.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: конкурсный управляющий КФХ ФИО4 - ФИО5 (т. 1 л.д. 2 оборот, 104-105), Управление Росреестра по Алтайскому краю (т. 2 л.д. 26-28). 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности (т. 2 л.д. 48), поддержали исковые требования, настаивали на их удовлетворении.

В обоснование исковых требований, представитель ФИО2, указала, что на дату заключения договоров аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей ФИО1, как сособственник, не возражал против их заключения. Однако, первоначальное согласие арендодателя не может нарушать его право собственника на выдел долей в натуре в условиях продолжительного срока действия договора и его изменения – смена арендатора в порядке субаренды. В ином случае собственник вынужден исполнять договор аренды до окончания срока его действия на невыгодных для него условиях. В данном случае в рамках длительности договоров аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей истец не согласен с новым арендатором - ООО «Приоритет Агро» и определенной ценой. Согласие нового арендатора на выдел долей в натуре не требуется. Понуждение собственника на сохранение договора не допускается. ФИО1 намерен вывести свои земельные доли из общего имущества, и распорядиться ими по своему усмотрению, на новых условиях. Действительно, выделением долей в натуре ФИО1 изменит условия первоначальных договоров аренды, которые были проданы ООО «Приоритет Агро» с направлением вырученных средств на погашение долгов КФХ ФИО1 в порядке процедуры банкротства. Вместе с тем, в случае удовлетворения иска право аренды земельных участков ООО «Приоритет Агро» будет обеспечено сохранением первоначальных договоров аренды с измененной площадью до окончания срока их действия и предъявлением требований к конкурсному управляющему о взыскании денежных средств в качестве текущих платежей третьей очереди в связи с изменением условий договора. Непринятие мер внесудебного выдела долей в земельных участках, за исключением №, не препятствует заявлению и рассмотрению данных требований в суде. 

Дополнительно в ходе производства по делу ФИО1 суду пояснил, что является собственником долей в праве общей собственности на 6 земельных участков, находящихся в аренде ответчика. Первоначально на основании договоров аренды, заключенных в 2007 году, 2009 году, 2015 году, спорные земельные участки находились во владении КФХ ФИО1. Он, как сособственник - физическое лицо, был согласен с заключением указанных договоров аренды. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.02.2021 КФХ ФИО1 было признано банкротом и открыто конкурсное производство, срок которого продлен до 18.01.2025. Право аренды спорных земельных участков было включено в состав конкурсной массы в виде имущественного комплекса, при реализации имущества являлось предметом торгов и продано конкурсным управляющим по договору купли-продажи от 15.08.2022 ООО «Приоритет Агро». В удовлетворении требования ФИО1 о признании недействительными торгов и договора от 15.08.2022 арбитражным судом отказано. С целью выдела в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности, ФИО1 проведено межевание образованных участков из земельных участков с кадастровым №. Проекты межевания других спорных земельных участков не выполнял, в государственный регистрационный орган с заявлением о постановки их на кадастровый учет и регистрации права не обращался, т.к. ответчик отказывается давать согласие на выдел в натуре. 

Представителя ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 47), в судебном заседании возражал в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве дополнительно указав, что фактически заявленными требованиями истец намеревается изменить условия первоначальных договоров аренды, а не реализовать права собственника на выделе земельных долей в натуре. Кроме того, удовлетворение требований и выдел долей в натуре, сохранить права и обязанностей ФИО1, определенные первоначальными договорами, в отношении образованных земельных участков, поскольку при заключении договоров аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей истец не возражал относительно условий сделки и ее заключения. Внесудебная процедура определения долей соблюдена не в отношении всех спорных участков. Обременение права аренды ООО «Приоритет Агро» запретом службы судебных приставов и обращение взыскания не влечет последствия для арендатора, поскольку смена арендатора сохраняет правоотношения аренды.

В представленном в суд письменном отзыве ФИО3 в удовлетворении иска просил отказать, поскольку действующим законодательством не предусмотрено понуждение самостоятельного хозяйствующего субъекта к даче согласия на выдел земельного участка в счет земельной доли. Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель) предусмотрен порядок выдела участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своих земельных долей. При этом данный порядок выделения земельного участка содержит определенную последовательность действий участников долевой собственности. По смыслы ч. 5 ст. 14 Закон об обороте сельскохозяйственных земель, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду или не был согласен с условиями заключаемого договора аренды. Действующее законодательство содержит требования o получении арендодателем согласия арендатора на последующий выдел доли сельскохозяйственного назначения из участка, уже обремененного арендой, если первоначально на общем собрании участники общей долевой собственности выразили согласие на передачу исходного участка в аренду и были согласны с условиями договора аренды. Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15.11.2016 № 32-КГ16-23 и в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 за 2017 год. 09.11.2015 ФИО4 совместно c иными участниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым №, было принято решение o заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Стороной арендатора выступало КФХ ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Главой и единственным участником которого выступал сам истец — ФИО4. Согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым №, ООО «Приоритет Агро» является арендатором вышеуказанного земельного участка, на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, a также на основании договора купли-продажи №1 от 15.08.2022, акта приема-передачи от 05.09.2022, которые заключены Обществом по результатам торгов прошедших в рамках процедуры банкротства КФХ ФИО4, вследствие чего к ООО «Приоритет Агро» перешли права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015. В приложении № 1 к договору аренды (список дольщиков) ФИО4 расписался собственноручно, что подтверждает согласие на передачу исходного участка в аренду и согласие c условиями договора аренды. Спорные земельные участки используются ООО «Приоритет Агро» по целевому назначению, ФИО4 на правах арендодателя неоднократно получал от ООО «Приоритет Агро» денежные средства в качестве арендной платы за все периоды владения и пользовании вышеуказанным земельным участком ответчиком. Таким образом, ФИО4 принял исполнение обязательств арендатора по данному договору, получив в счет арендной платы по нему денежные средства (т. 1 л.д. 48-51).

Третье лицо конкурсный управляющий ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены. Руководствуясь нормами ст.ст. 117, 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив каждое доказательство в отдельности и в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежат среди прочих земельные участки из земель сельхозназначения: 

- 5/7 доли земельного участка с кадастровым №, расположен в 3060 м. по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 580000 кв.м.; 

- 1/3 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного в 1750 м. по направлению на северо-восток от c. 

<

адрес>, площадью 214571 кв.м.; 

- 1/29 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного в 2670 по направлению на северо-запад от c. 

<

адрес>, площадью 414206 кв.м., доля 7,5 гектар; 

- 75/185 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного в 3000 м по направлению на юго-запад от 

<

адрес>, площадью 1640000 кв.м.;

- 70/163 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного в 5100 м по направлению на юг от 

<

адрес>, площадью 1700000 кв.м., доля 72,8 гектар; 

- 10/771 доли земельного участка с кадастровым №, расположенного в 1500 м по направлению на восток от 

<

адрес>, площадью 6186560 (т. 1 л.д. 21-25, 30, 57-62, 204-226, 239-243, т. 2 л.д. 1-10, 15-22, 67-114).

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 30 лет с момента государственной регистрации договора – 21.12.2015 (т. 1 л.д. 52-56). 

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.04.2009, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 30 лет с момента государственной регистрации договора – 03.05.2009 (т. 1 л.д. 227-231). 

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.04.2009, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 30 лет с момента государственной регистрации договора 03.06.2009 (т. 1 л.д. 244-246).

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 30 лет с момента государственной регистрации договора (т. 2 л.д. 11-13).

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 30 лет с момента государственной регистрации договора 21.12.2015 (т. 2 л.д. 23-24). 

Земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.06.2012, передан в аренду КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4, сроком на 25 лет с момента государственной регистрации договора06.07.2012 (т. 2 л.д. 117-122).

По результатам торгов, состоявшихся в ходе процедуры банкротства КФХ ФИО4, 15.08.2022 между конкурсным управляющий ФИО5 и ООО «Приоритет Агро» заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого в собственность последнего перешел имущественный комплекс фермерского хозяйства, в том числе право аренды земельных участков с кадастровыми № (т. 1 л.д. 63-69).

Право аренды по указанному договору передано приобретателю - ООО «Приоритет Агро» по акту приема-передачи 05.09.2022 (т. 1 л.д. 70-72).

Сведения о смене арендатора внесены в ЕГРН 19.09.2022 (т. 1 л.д. 57-62, 204-226, 239-243, т. 2 л.д. 1-10, 15-22, 67-114).

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 19.05.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2023 отказано в удовлетворении заявления ФИО4, как бывшего руководителя КФХ ФИО4, о признании недействительным договор купли-продажи № 1 от 15.08.2022 и применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, обязав ООО «Приоритет Агро» вернуть имущественный комплекс в конкурсную массу должника, а КФХ ФИО4 обязав вернуть в качестве платежей третьей очереди денежные средства, полученные по договору (т. 2 л.д. 33-35, 40-42).

Согласно документам реестрового дела №, 01.02.2024 ФИО4 обратился в территориальный отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении земельного участка №, площадью 414200 кв.м., образованного путем выдела в натуре 5/7 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым №.

Территориальным отделом Управления Росреестра по Алтайскому краю 19.02.2024 приостановлена регистрационная операция по заявлению ФИО1, и 08.07.2024 отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный земельный участок из земельного участка с кадастровым №, в связи с поступлением возражений арендатора земельного участка ООО «Приоритет Агро» (т. 1 л.д. 117-136).

Кроме того, территориальным отделом Управления Росреестра по Алтайскому краю 19.02.2024 приостановлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права по заявлению ФИО1 от 01.02.2024 в отношении земельного участка, образуемого путем выдела в счет земельных долей из земель сельхозназначения с кадастровым №, по основанию отсутствия письменного согласия арендатора земельного участка ООО «Приоритет Агро»; наличия запрета на совершение регистрационных действий, установленного определением Арбитражного суда Алтайского края от 29.12.2022 по делу № А03-124421/2019 и постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасyнскому округу г. Краснодара ГУФССП России по Краснодарскому краю от 19.12.2023 (т. 1 л.д. 169-172, т. 2 л.д. 36-39, 50-66). 

Обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Алтайского края от 29.12.2022 по делу № А03-124421/2019 отменены определением Арбитражного суда Алтайского края от 19.05.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2023 (л.д. 33-35, 40-42).

Вместе с тем, в материалы дела представлен письменный отказ ООО «Приоритет Агро» от 19.04.2024 в представлении согласия на образование земельных участков путем выдела в счет долей ФИО1 в праве общей собственности на земельные участки № (т. 1 л.д. 7).

ФИО1 заявлено о возложении обязанности на арендатора ООО «Приоритет Агро» дать согласие на выдел земельных долей истца, с выделом в натуре земельных участков в счет принадлежащих ему земельных долей из земель сельхозназначения, находящихся в аренде ответчика.

На основании ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2).

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков: из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, военных городков; на которых расположены самовольные постройки; в связи с разделом земельного участка для целей долевого строительства многоквартирных домов (ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Частью 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп. 4 - 6 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 2 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ч. 4 ст. 27 настоящего Кодекса (изъятые из оборота), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Первоначально договоры аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей заключены между собственниками долей и КФХ ФИО4, в лице главы хозяйства ФИО4 в отношении земельных участков: кадастровыми № - 27.04.2009; кадастровым № - 05.06.2012, с кадастровым № - 09.11.2015 (т. 1 л.д. 52-56, 227-231, 244-246, т. 2 л.д. 11-13, 23-24, 117-122).

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статья 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в редакции, действовавшей по состоянию на 27.04.2009, предусматривала, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (п. 1). 1.2. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются, в том числе условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (п. 1.2). В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению (п. 2).

Статьей 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в редакции, действовавшей по состоянию на 05.06.2012 и 09.11.2015, устанавливалось, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1). Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 3). Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (п. 5).

Таким образом, по смыслу указанных нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду на предложенных условиях. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка в период действия договора аренды не может осуществляться без согласия арендатора.

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.04.2009, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым №, подписан собственниками земельных долей, в том числе Н., доля которой приобретена ФИО1 по договору купли-продажи от 09.09.2016. Решение о передачи земельного участка во владение КФХ ФИО4 принято на общем собрании участников долевой собственности 13.01.2009 (т. 1 л.д. 181-182, 227-231, 233-234). 

Договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.04.2009, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым № подписан всеми собственниками земельных долей (3 человека), в том числе И., доля которого приобретена ФИО1 по договору купли-продажи от 25.01.2012 (т. 1 л.д. 244-247).

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.06.2012, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым №, подписан собственниками земельных долей, в том числе А., доля которого приобретена ФИО1 по договору купли-продажи от 06.09.2018 (т. 2 л.д. 115-116, 117-122). 

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым № подписан всеми собственниками земельных долей (3 человека), в том числе ФИО4 (т. 1 л.д. 52-56). 

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым №, подписан собственниками земельных долей, в том числе ФИО4. Решение о передачи земельного участка во владение КФХ ФИО4 принято на общем собрании участников долевой собственности 28.04.2012 (т. 1 л.д. 183-190, т. 2 л.д. 23-24). 

Договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.11.2015, заключенный с КФХ ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым №, подписан собственниками земельных долей, в том числе ФИО4. Решение о передачи земельного участка во владение КФХ ФИО4 принято на общем собрании участников долевой собственности 02.06.2013 (т. 1 л.д. 191-194, т. 2 л.д. 11-13).

Таким образом, при заключении договоров аренды на исходные спорные земельные участки ФИО4 лично либо его правопредшественник (Н., И., А.) выразил свою волю на передачу в аренду земельных долей. Доказательств несогласия названных участников долевой собственности с заключением договора аренды либо его условиями, суду не представлено. 

Следовательно, в данном спорном случае выдел земельных долей ФИО4 из арендованных земельных участков № не может осуществляться без согласия арендодателя ООО «Приоритет Агро».

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за некоторым исключением, определенным данной нормой, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, приобретение ФИО4 земельных долей Н., И., А. (земельные участки с кадастровыми №), а также переход прав и обязанностей по договорам аренды от 27.04.2009, 05.06.2012 и 09.11.2015 на основании договора купли-продажи от 15.08.2022 новому арендатору ООО «Приоритет Агро», не влечет прекращение правоотношений по ранее заключенным договорам аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, срок действие которых не истек. Все действия, совершенные до замены лиц в обязательствах и их правовые последствиях, в частности согласие на заключение договора аренды на первоначальных условиях, обязательны для правопреемников. 

Образование отдельных земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности приведет к изменению целостности предмета договоров аренды, уникальных характеристик исходных земельных участков, как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды. Следовательно, изменение предмета аренды, являющегося существенным условием сделки, влечет изменение договора, что в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

Таким образом, довод стороны истца о том, что в данном спорном случае выдел земельных долей из общей собственности возможен без согласия арендатора в порядке изменения условий договоров аренды, основан на неверном толковании закона. 

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данная норма права направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении 

Таким образом, условия первоначального договора аренды продолжают свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела из арендуемого исходного земельного участка. Довод стороны истца о том, что решение вопроса о выделе земельной доли из земельного участка в зависимость от согласия арендатора, нарушает права собственника на свободу владения своими имущественными правами до истечения срока действия договора, не основан на правовых нормах.

На основании изложенного, при установленных по делу обстоятельствах заключения договоров аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей земельных участков с кадастровыми №, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения обязанности на арендатора ООО «Приоритет Агро» дать согласие на выдел земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности, и, как следствие, оснований для выдела земельных участков до окончания срока действия договоров либо изменения или расторжения их в установленном законом порядке. 

Исковые требования ФИО1 к ООО «Приоритет Агро» подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО «Приоритет Агро» об обязании предоставить согласие на регистрацию права на земельные участки, образованные в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, и выделе в натуре земельных участков, образованных в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Косихинский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 20.09.2024.

Судья О.А. Гомер