24OS0000-01-2024-000627-02

Дело № 3а-60/2025 (3а-606/2024) 

123а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2025 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Жуля А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой К.С.,

с участием представителя административного истца ООО «КРАСАВА» - ФИО1,

представителя Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, КГБУ «Центр кадастровой оценки» - ФИО2, 

представителя заинтересованного лица ФИО3- ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КРАСАВА» обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 260 058 327,25 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года. 

Требования с учетом уточнений мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, составляет 260 058 327,25 рублей, тогда как согласно отчету № № от 

<

дата> года, выполненному ООО «Агентство независимой оценки», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства меньше чем кадастровая и составляет 42 480 000 руб. Административный истец указывает, что установление кадастровой стоимости выше рыночной нарушаются его права, поскольку он является плательщиком налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Просит, с учетом уточнений признать незаконным решение КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 17.10.2024 года №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данного объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости - 149 956 330 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2024 года.

Представитель административного истца ООО «КРАСАВА» в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования.

В судебном заседании представитель Министерства экономики и регионального развития Красноярского края, КГБУ «Центр кадастровой оценки» против удовлетворения заявленных требований возражала.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО3 поддержала заявленные административные исковые требования.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация п. Солонцы Емельяновского района Красноярского края, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц. 

В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом. 

В соответствии с частью 1.1. статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1.1. статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по рассмотрению обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6 и 7, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ). 

Пунктами 1 и 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.

Судом установлено, что административному истцу ООО «КРАСАВА» и заинтересованному лицу ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, доля в праве 

<

данные изъяты>, степень готовности – 

<

данные изъяты> процента. 

Также согласно выписке из ЕГРН от 16.07.2025 года, по состоянию на 01.06.2024 года кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 260 058 327,25 рублей.

30 сентября 2024 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 42 480 000 рубля, определенной по состоянию на 01.06.2024 года, что подтверждается отчетом об оценке от 25.09.2024 года № №, выполненным ООО «Агентство независимой оценки».

Решением КГБУ «ЦКО» от 17.10.2024 года № № отказано в удовлетворении названного заявления в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 25.09.2024 года № 24-21.

На основании определения Красноярского краевого суда от 19.02.2025 года по ходатайству представителя КГБУ «ЦКО» по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).

Согласно экспертному заключению ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 17.04.2025 года № №, отчет об оценке ООО «Агентство независимой оценки» от 25.09.2024 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Перечень данных нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.

Также названным заключением с учетом письменных пояснений (дополнений) эксперта ФИО5 установлено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01.06.2024 года составляет 149 956 330 рублей.

При оценке объекта незавершенного строительства экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта незавершенного строительства; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта незавершенного строительства; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого объекта незавершенного строительства; расчет рыночной стоимости объекта незавершенного строительства путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 ответила на поставленные ей в возражениях административного ответчика и судом вопросы, с обоснованием выбранного метода оценки, выбора объектов аналогов, а также произведенных (не произведенных) корректировок, предоставив подробные письменные пояснения (дополнения) к заключению.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере экспертной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта с учетом пояснений (дополнений) к нему и содержащиеся в нем выводы о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и о рыночной стоимости земельного участка у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Так, в заключении эксперта учтены условия рынка (поправка на торг, стоимость земельного участка), функциональное использование (объект исследования является недостроенным зданием торгового центра, а объекты аналоги – торговыми центрами), экономические характеристики (местоположение объекта исследования и объектов аналогов, коммуникации, состав прав), физические характеристики (площадь объектов, физический износ, конфигурация, степень готовности объекта), класс качества объекта исследования и объектов аналогов.

Кроме того, экспертом был обоснован и мотивирован выбор объекта аналога №4, а также учтена информация о высоком риске сноса здания или перевода в производственно-складской сектор на дату предложения. При этом экспертом было выявлено, что аналогичными характеристиками обладает и объект исследования.

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено. 

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Поскольку при составлении отчета об оценке от 

<

дата> года № № были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, КГБУ «ЦКО» правомерно приняло решение № № от 17.10.2024 об отказе в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости.

Оснований для признания незаконным решения от 

<

дата> года № №, принятого уполномоченным бюджетным учреждением, не имеется.

Вместе с тем, суд полагает удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости -149 956 330 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2024 года экспертным заключением ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 

<

дата> года № № с учетом дополнений, внесенных государственным судебным экспертом ФИО5

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № следует считать дату подачи заявления установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости в КГБУ «ЦКО» – 30.09.2024 года.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом, установлено, что определением Красноярского краевого суда от 28.01.2025 года о назначении судебной оценочной экспертизы обязанность по оплате экспертизы была возложена на КГБУ «ЦКО», которое платежным поручением № № от 10.02.2025 года перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 62 220 рублей в счет ее оплаты.

Определением Красноярского краевого суда от 21.04.2025 года с депозитного счета Красноярского краевого суда ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России были перечислены денежные средства в размере 62 220 рублей, ранее перечисленные на депозитный счет КГБУ «ЦКО» платежным поручением № № от 28.02.2025 года.

Принимая во внимание, что обществу с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения КГБУ «ЦКО» № № от 

<

дата> года, то общество с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» не является стороной, в пользу которой принято решение.

Как разъяснено в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» в пользу КГБУ «ЦКО» судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 62 220 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» о признании незаконным решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» № № от 17.10.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать.

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 149 956 330 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КРАСАВА» в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 62 220 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль

Решение в окончательной форме принято 04 августа 2025 года.