УИД 61OS0000-01-2024-001376-31

дело № 3а-9/2025 (3а-552/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 10 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000722, № ОРС-61/2024/000724 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что он является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ... и .... Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, он подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявления об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке. Решениями ГБУ от 11 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000722, № ОРС-61/2024/000724 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости. По мнению административного истца, данные решения являются необоснованными, нарушают его права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконными решения ГБУ от 11 июля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 17 мая 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 28 028 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 10 915 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость объектов в суммах, определенных по результатам судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 38 097 272 рубля; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 18 068 688 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчетов об оценке недостатки не позволяют определить на их основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Административный истец, его представитель, а также представители ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 10 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником: 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 958 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговый комплекс, расположенного по адресу: ...,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 936 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговый комплекс, расположенного по адресу: ...,

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 52 879 648,16 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 20 648 446,72 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков оказывает влияние на объем прав и обязанностей ФИО1 как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

20 июня 2024 г. в ГБУ поступили заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. С заявлениями в ГБУ представлены отчеты от 31 мая 2024 г. № 191-23-2024, № 189-23-2024 об оценке объектов недвижимости, выполненные оценщиком ООО «ЮГ_СТИМУЛ» (г. Краснодар) ..., в котором рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 17 мая 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 28 028 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере 10 915 000 рублей.

11 июля 2024 г. ГБУ приняло решения № ОРС-61/2024/000722, № ОРС-61/2024/000724 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

8 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решений ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемых решений, суд отмечает, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решений бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статей 11, 16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 7 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; отсутствует обоснование отнесения объекта-аналога № 1 к зоне 4 – спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру, а объекта оценки и объектов-аналогов №№ 2, 3 к зоне 5 – спальные районы города, граничащие с пригородом. Источник сведений о местоположении объектов-аналогов не указан; в расчетах ко всем объектам-аналогам применена поправка на «подъездные пути», однако описание данной характеристики у всех объектов-аналогов отсутствует, обоснование применения поправки и анализ влияния данного фактора на цену продажи не представлены; не приведены источники информации, подтверждающие, что у объект оценки - участок неправильной формы. Обоснование применения поправки на форму участка и анализ влияния данного фактора на цену продажи не представлен; в таблице 10 отсутствует расчет и описание присвоения удельного веса корректировок к объектам-аналогам при расчете итоговой величины рыночной стоимости; в отчете описано применение корректировок на условия продажи, на подъездные пути, на местоположение, на площадь, на форму участка, приведенные иллюстрации в отсутствие титульного листа и копий страниц, не позволяют идентифицировать источник информации; в описании применения корректировки на площадь отсутствует подтверждающий расчет зависимости цены от изменения площади. Не приведен анализ рыночных данных о ценах предложений сегмента объекта оценки, в котором указанная зависимость имела бы свое подтверждение.

В оспариваемых решениях ГБУ сделаны выводы о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой рыночной стоимости земельных участков.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости сооружений, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении экспертов названного учреждения ..., ... от 18 февраля 2025 г. № 6102, 6103/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчетов об оценке от 31 мая 2024 г. № 191-23-2024, № 189-23-2024 использовались неполные сведения, имеют место расчетные и методологические ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – пункта 5 ФСО V, подп. 1, 2, 3 пункта 2, подп. 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 10, 11б, 20, 22б, 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решениях ГБУ от 11 июля 2024 г., экспертами подтверждены.

Эксперты отметили, что анализ рынка объекта оценки выполнен на основе выборки объявлений об объектах, не имеющих сведений о дате их размещения (публикации), что привело к ошибочному применению/ не применению корректировок на дату размещения публикации; отсутствует расчет корректировок на размер (фактор масштаба), подтверждающего зависимость цены от изменения площади участков; необоснованно применены корректировки на местоположение для объекта-аналога № 1, на наличие подъездных путей для всех объектов-аналогов, на торг для всех объектов-аналогов, принятой в размере, характерном для объектов, реализуемых на неактивном рынке; расчет корректировок на площадь не приведен.

Рыночная стоимость земельных участков с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию 17 мая 2024 г. определена экспертами ..., ... в следующих суммах: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 38 097 272 рубля; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 18 068 688 рублей.

Относительно выводов экспертов возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение экспертов, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертами, отвечающими необходимым квалификационным требованиям, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебных экспертов у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчетов об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объектов и при рассмотрении заявлений ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке. Оспариваемые административным истцом решения ГБУ не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 11 июля 2024 г. незаконными отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебных экспертов о рыночной стоимости объектов.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ отказано, в связи с чем решение суда не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 175 824 рубля. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 175 824 рубля (платежное поручение от 29 октября 2024 г. № 872). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 июля 2024 г. № ОРС-61/2024/000722, № ОРС-61/2024/000724.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 958 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговый комплекс, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 мая 2024 г. – 38 092 272 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 936 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – торговый комплекс, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 мая 2024 г. – 18 068 688 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости считать 20 июня 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-552/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 175 824 (сто семьдесят пять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева