к делу № 2а-333/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2025 года г. Адыгейск 

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Берзегова Б.В.

при секретаре Шеуджен А.А.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Гадагатель ФИО5 к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование административного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок категории «земли населенных пунктов», сроком на 20 лет, с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., с разрешенным использованием – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Государственная регистрация аренды земельного участка осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что данный земельный участок ФИО1 использовала согласно вида разрешенного использования, на нем был построен (возведен) жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен технический план здания кадастровым инженером, из которого следует, что объект недвижимости имеет следующие характеристики: здание, жилой дом, кирпичный, количество этажей 1, площадь объекта 88.2 кв.м., отдельно стоящее.

Так как строение соответствует всем параметрам объекта ИЖС, и при строительстве дома были соблюдены все минимальные отступы, ФИО1 оформила право на жилой дом в упрощенной форме.

Государственная регистрация права собственности на жилой дом осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» с просьбой предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Тлюстенхабльское городское поселение» отказала в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на п. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ, т.е. испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в котором не допускают использование земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Принятое решение ФИО1 считает незаконным, ссылаясь на то, что данная информация была скрыта сотрудниками администрации, так же ей не довели информацию о том, что она не сможет выкупить данный земельный участок после завершения строительства жилого дома и государственной регистрации права собственности на него, кроме того, земельный участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, правами третьих лиц не обременен, не изъят из оборота и не ограничен в обороте.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец, просит суд: признать незаконным решение администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в собственность; обязать администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» предоставить ФИО1 в собственность за плату, в размере 3 % от кадастровой стоимости, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 736 кв.м., отнесенный к категории земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: для строительства отдельно стоящего индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Административный истец ФИО1, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, воспользовавшись своим правом на ведение дел в суде через представителя – ФИО2, который в судебном заседании доводы административного иска, поддержал, просил удовлетворить заявленные требования, дав пояснения аналогичные доводам, подробно изложенным в административном исковом заявлении.

Глава администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела без участия представителя Администрации, при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Руководствуясь положениями ч. 6 ст. 226 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее административное дело при данной явке. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу закона необходимым условием для признания решения, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица, незаконными является установление нарушений прав и интересов заявителя оспариваемым решением, действием (бездействием). Обязанность доказывания нарушения прав и законных интересов возлагается на административного истца.

Обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган и должностное лицо.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд помимо прочего выясняет, соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу положений ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. 

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, административный истец – ФИО1 является победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды в форме открытого аукциона в отношении земельного участка, категории «земли населенных пунктов» сроком на 20 лет с кадастровым номером, проведенных администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» ДД.ММ.ГГГГ, №, площадью 736 кв.м., с разрешенным использованием – отдельно стоящие жилые дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту так же – Земельный участок), с ежегодной арендной платой в размере 560 058, 00 руб.

Постановлением И.о. МО «Тлюстенхабльское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, постановлено:

- утвердить результаты итогового протокола № от ДД.ММ.ГГГГ «Заседания комиссии по признанию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, земельного участка категории «земли населенных пунктов» сроком на 20 (двадцать) лет с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., с разрешенным использованием - отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- предоставить ФИО1 в аренду земельный участок категории «земли населенных пунктов» сроком на 20 (двадцать) лет с кадастровым номером №. площадью 736 кв.м., с разрешенным использованием - отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- специалисту администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» подготовить для заключения с победителем аукциона договор аренды земельного участка по истечении 10 рабочих дней с момента подписания итогового протокола в соответствии с действующим законодательством и обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным Законом от ДД.ММ.ГГГГ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решением Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО1 к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» об оспаривании бездействия и решения органа местного самоуправления, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Указанным решением суда постановлено: «Признать незаконным бездействие администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», выразившееся в не направлении победителю аукциона Гадагатель ФИО6 трех подписанных экземпляров проекта договора аренды земельного участка с кадастровым № в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Признать незаконным решение администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе Гадагатель ФИО7 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Возложить обязанность на администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», сроком на 20 лет, с разрешенным видом использования: «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.».

Данное решение суда обжаловано не было, соответственно, вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор), сроком на 20 лет, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Государственная регистрация аренды земельного участка осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке административным истцом был построен одноэтажный жилой дом, площадью 88, 2 кв.м., год завершения строительства - 2024.

Государственная регистрация права собственности на жилой дом осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно ответу главы МО «Тлюстенхабльское Городское поселение», выраженному в письме от ДД.ММ.ГГГГ с исходящим №, ФИО1 было отказано в предоставлении спорного земельного участка в собственность, со ссылкой на п. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ, и указано, что испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в котором не допускают использование земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Однако, с обжалуемым решением суд согласиться не может.

Регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, связано с решениями органов публичной власти в градостроительной сфере, предназначенными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2317-О). Соответственно, в ст. 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (п. 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (п. 4).

Следуя принципам земельного и градостроительного законодательства, ГрК РФ (пункты 7 и 9 ст. 1) и ЗК РФ (ст. 85) раскрывают понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, согласно ЗК РФ (пункты 2 и 3 ст. 85), образуют основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами. Согласно же ГрК РФ (ч. 2 ст. 36) градостроительные регламенты устанавливаются с учетом в том числе фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны с возможностью сочетания в пределах одной территориальной зоны разных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также с учетом функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

ГрК РФ (ч. 1 ст. 37) различает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а именно: основные; условно разрешенные; вспомогательные, которые допустимы только в дополнение к основным и условно разрешенным для совместного с ними осуществления. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются по каждой территориальной зоне, и обязательно - основные виды для каждой территориальной зоны, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч.ч. 2 и 2.1 ст. 37 ГрК РФ). По общему правилу, основные и вспомогательные виды выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства из видов, предусмотренных зонированием территорий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Тем самым виды разрешенного использования и местоположение каждого земельного участка непосредственно предопределены не фискальными принципами и задачами, но принципами и целями комплексного и устойчивого развития территорий, территориального планирования и градостроительного зонирования, землепользования и застройки, границами территориальной зоны, правилами землепользования и застройки и градостроительным регламентом, а также особенностями уже сложившегося (согласно ранее действовавшим правилам) землепользования в отношении конкретных участков.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 7 пункта 2 указанной статьи установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Так, административный истец ФИО1 обратилась с заявлением в Администрацию о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка, поскольку на нем расположен принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, однако получила отказ со ссылкой на положения п. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пункт 14.1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации допускает отказ в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из общедоступной информации, размещенной на официальном сайте Администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», а именно из карты градостроительного зонирования территории 

<

адрес> следует, что спорный земельный участок размещен в зоне Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами).

Согласно карте зон с особыми условиями использования территории 

<

адрес> видно, что спорный земельный участок находится в водоохраной зоне и частично в прибрежно защитной полосе.

Ограничения на спорный земельный участок указаны так же в выписке из ЕГРН, где отражен перечень таких ограничений, установленных ст. 65 Водного Кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 ВК РФ установлено, что водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности (ч. 2 ст. 65 ВК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В ч. 2 данной статьи предусмотрено, что в границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Перечень видов деятельности, запрещенных в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос, содержится в ч. 15 ст. 65 ВК РФ, а именно, в границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;

2) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ (за исключением специализированных хранилищ аммиака, метанола, аммиачной селитры и нитрата калия на территориях морских портов, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, за пределами границ прибрежных защитных полос), пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах, размещенных на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2395-1 «О недрах»).

При этом согласно ч. 17 ст. 65 ВК РФ в границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Таким образом, нормы Водного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на предоставление земельных участков в водоохранных зонах, а указывают лишь на необходимость соблюдения определенных условий при их использовании.

Ограничение выкупа земельных участков, в границах которого установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не установлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации не соответствуют требованиям закона, нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с чем признается судом незаконным.

В силу положений ст. 227 КАС РФ, восстановление нарушенного права административного истца возможно путем возложения на административного ответчика обязанности предоставить ФИО1 в собственность за плату, в размере 3 % от кадастровой стоимости, земельный участок с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Гадагатель ФИО8 – удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе Гадагатель ФИО9 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Возложить обязанность на администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» предоставить Гадагатель ФИО10 в собственность за плату, в размере 3 % от кадастровой стоимости, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 736 кв.м., категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома», расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий