Гр.дело №2-3473/2023

УИД: 04RS0021-01-2023-003304-47

Решение

 в окончательной форме изготовлено 4 декабря 2023 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года ... 

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Помишиной Л.Н., при секретаре Балдановой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3473/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 03:24:010914:152 и земельного участка с кадастровым номером 03:24:0109146149, заключенный между сторонами. 

Требования мотивированы тем, что 23 января 2019 года МУ КУИиЗ Администрации г. Улан-Удэ было вынесено распоряжение ...-ПС о предварительном согласовании предоставления истцу земельного участка, об утверждении схемы расположения земельного участка. После оформления документов, постановки на кадастровый учет земельного участка, между Комитетом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка ... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцу передано в собственность земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 841 кв.м. В последующем данный участок был разделен истцом на два самостоятельных участка с кадастровым номером ..., площадью 400 кв.м., и с кадастровым номером ..., площадью 441 кв.м. Также истцом был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером .... 29 сентября 2021 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому истцом ответчикам продан жилой дом с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... с тем, истцу не переданы денежные средства в размере 300 000 руб., оговоренные в п. 8 договора, указанное нарушение является для истца существенным, так как цена договора является существенным условием. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, надлежаще извещена, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержал, факт получения истцом от ответчиков денежной суммы в размере 362 000 руб. подтвердил.

Ответчики ФИО3, ФИО2 не явились, надлежаще извещены.

Представитель ответчиков по доверенности адвокат Трушков Д.В. возражал против удовлетворения иска, пояснил, что сын ответчиков ФИО7 состоял в браке с дочерью истца, в браке рождены дети, он умер в январе 2023 года, после чего отношения между сторонами разладились в связи с наличием у умершего кредитной задолженности, погашение которой легла на наследников. До подачи настоящего иска в суд П-ны даже не знали, что оплата по договору не произведена, так как данным вопросом при жизни занимался их сын. П-ны ранее проживали в п. Каменск, сын попросил их проживать рядом с их семьей, помогать с внуками, в связи с чем П-ны продали недвижимость в Каменске, переехали жить в город. Спорный дом по ... возводился именно ответчиками и на их средства, они его для себя строили, ФИО1 его не строила, в нем никогда не жила. В данном доме проживают П-ны, а в доме, расположенном на смежном земельном участке, проживает их бывшая невестка с новым сожителем, в котором ранее проживал их сын с семьей. В ходе рассмотрения дела ответчики во исполнение договора, зарегистрированного в Росреестре, перевели на счет истца денежную сумму в размере 300 000 руб., а также проценты в размере 62 000 руб., соответственно, договор исполнен в полном объеме, основания, послужившие обращению в суд, отпали. Иного жилья у П-ных в собственности не имеется, в случае расторжения договора им на старости лет негде будет жить. 

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав стороны, допросив свидетелей, суд приходит к следующему. 

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). При этом, исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом.

В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 2 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение, обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

Согласно ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому истцом ответчикам продан жилой дом с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... А.

Согласно выписке из ЕГРН от 16 ноября 2023 года жилой дом с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... А принадлежат ФИО2, ФИО3 на праве общей совместной собственности, иного недвижимого имущества в собственности не имеют. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Как предусмотрено статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пунктом 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В пункте 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства

Согласно п. 7 договора купли-продажи рассматриваемые дом и земельный участок оценены сторонами в 300 000 руб., расчет между сторонами за указанные выше жилой дом и земельный участок производится в день подписания договора.

Таким образом, с учетом положений статьи 431 ГК РФ, сторонами сделки была оговорена стоимость продаваемого имущества. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

Сторонами сделки составлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, претензий по существу договора не имеется (п. 5 Акта).

Государственная регистрация перехода права собственности по указанному договору купли-продажи в пользу ФИО9 произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения настоящего дела ДД.ММ.ГГГГ ответчиками произведена оплата по договору купли-продажи в размере 300 000 руб. посредством банковского перевода денежных средств на счет истца, факт получения указанной суммы подтвердил представитель истца в судебном заседании. Также ответчиками в пользу истца дополнительно произведена оплата процентов по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами в размере 62 000 руб. (на сумму 300 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 778 дней, проценты составили 61 703,43 руб.). 

Из пояснений представителя ответчика, показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО5, ФИО6, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, следует, что фактически жилой дом по ... А возводился ФИО7, а также ФИО9 на денежные средства последних, и организацией оформления документов на земельный участок занимался при жизни их сын ФИО7

Данные обстоятельства стороной истца в ходе рассмотрения дела не опровергнуты, доказательств обратного суду не представлено. Кроме того, суд отмечает, что истец, полагая, что договор в части оплаты со стороны ответчиков не исполнен, тем самым имеется существенное нарушение условий договора, длительное время претензий к ФИО8 не предъявляла, не указывала на наличие у них неисполненного обязательства до направления претензии в июле 2023 года перед подачей иска в суд.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, приведенные нормы права, регулирующие правоотношения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, фактически исполненного сторонами, поскольку по акту недвижимое имущество передано, переход права собственности зарегистрирован, денежные средства в размере 300 000 руб. переданы истцу, что документально подтверждено. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения. 

Определением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 2 ноября 2023 года по ходатайству стороны истца наложены обеспечительные меры в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении жилого дома (кадастровый ...) и земельного участка (кадастровый ...).

Поскольку в удовлетворении заявленных требований судом отказано, в соответствии с положениями ст. 144 ГПК РФ наложенные судом обеспечительные меры подлежат отмене по вступлению решения суда в законную силу. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ...) к ФИО2 (паспорт ...), ФИО3 (паспорт ...) о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Советского районного суда г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении жилого дома (кадастровый ...) и земельного участка (кадастровый ...).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Судья Л.Н. Помишина