УИД 77OS0000-02-2025-000498-97

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва02 июля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1296/2025 по административному исковому заявлению АО "Автодом" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных:

- актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2024/000088 от 18 марта 2024 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:09:0005005:1112 (далее – Здание), 

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:205 (далее – Земельный участок).

Административный истец, изменив в порядке статьи 46 КАС РФ в ходе судебного разбирательства заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:

- для Здания с кадастровым номером 77:09:0005005:1112, определенной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 164 705 438 руб., 

- для Земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:205, определенной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 436 539 120 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночные стоимости данных объектов недвижимости, что затрагивает права АО "Автодом", так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 5 июня 2025 года.

Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей» и иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению экспертов не представили. 

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:09:0005005:1112, площадью 1 845,6 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности АО "Автодом" зарегистрировано 28 мая 2008 года, является действующим.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0005005:205, площадью 11 596 кв.м., расположен по адресу: 

<

...>; находится в аренде у административного истца с 9 февраля 2011 года по 8 июля 2059 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2024/000088 от 18 марта 2024 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 229 536 312,29 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 2 февраля 2024 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 622 965 530,2 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости также внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Здания, а также арендную плату за пользование Земельным участком исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец АО "Автодом" с административным иском представил:

- Отчёт об оценке от 18 декабря 2024 года № 181224, подготовленный ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" (далее – Отчет об оценке Здания), в котором рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 103 450 000 руб.

- Отчёт об оценке от 12 декабря 2024 года № 1212124, подготовленный ООО "Региональная Гильдия Оценщиков" (далее – Отчет об оценке Земельного участка), в котором рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была определена в размере 305 815 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы в письменных пояснениях, а также ГБУ «Центр имущественных платежей» в отзыве при рассмотрении административного дела указывали на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке Здания и Земельного участка (далее – при совместном упоминании Отчеты об оценке) требованиям законодательства об оценочной деятельности и заявляли о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 4 февраля 2025 года по административному делу была назначена в ФБУ "РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночной стоимости:

- Здания по состоянию на 1 января 2023 года, 

- Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно заключению экспертов ФБУ "РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" ФИО1, ФИО2 от 5 июня 2025 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке рыночные стоимости Здания и Земельного участка не подтверждаются. По расчетам экспертов рыночная стоимость:

- Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 164 705 438 руб., 

- Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 436 539 120 руб.

Не доверять заключению экспертов у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом экспертного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания и на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Земельного участка не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка. Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года. 

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи АО «Автодом» заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания и Земельного участка существенной не является (32,89%, 35,19%, соответственно), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке, установление в рамках судебной экспертизы юридически значимых обстоятельств сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по делу; по итогам экспертизы административным истцом изменены требования и настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в размерах, определенных в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к экспертному заключению не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 50%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 453 600 руб. согласно счету ФБУ "РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены. Финансовая выгода у административного истца, очевидно, присутствует. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:09:0005005:1112, площадью 1 845,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 164 705 438 руб. (с периодом применения с 2 февраля 2024 года и до (до утверждения в установленном законом порядке новой кадастровой стоимости данного объекта недвижимости).

Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:205, площадью 11 596 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 436 539 120 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Датой подачи АО "Автодом" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 декабря 2024 года.

Взыскать с АО "Автодом" в пользу ФБУ "РФЦСЭ им. профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России" связанные с рассмотрением административного дела издержки на проведение судебной экспертизы в размере 453 600 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года. 

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова