К О П И Я

Дело №3а-84/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

04 марта 2020 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Прокопчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, департаменту имущественных отношений ЯНАО с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого по договору аренды, с кадастровым номером №, общей площадью 9 435 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 5 558 000 руб. по состоянию на 01.01.2012 года. 

В обоснование указал, что кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату составила 37 324 388,25 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка. 

Представитель департамента имущественных отношений администрации Надымского района в отзыве на иск указал, что рыночная стоимость земельного участка, определенная отчетом оценщика ИП ФИО2 является заниженной и несоразмерной кадастровой, приложив к отзыву отчет оценщика от 12.12.2019 года. Полагал, что имеются основания для назначения судебной оценочной экспертизы.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на иск, в котором указано, что департамент не оспаривает наличие у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, не оспаривает представленные доказательства.

Административный истец ФИО1, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, департамента имущественных отношений ЯНАО, департамента имущественных отношений администрации г. Надым и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 435 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: объекты гаражного назначения, целевое использование: под размещение гаражей, по договору аренды №Н 2018/235 от 16 мая 2019 года (л.д. 9-21).

Согласно приложению к данному договору расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 37 324 388,25 руб. на 01.01.2012 года (т. 1 л.д. 22).

Как следует из отчета ИП ФИО2 № 2019/08/03-07 от 15.08.2019 года об оценке земельного участка его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2012 года составляет 5 558 000 руб. (т.1 л.д. 138-224). 

Согласно отчету ООО АГАТ-ОЦЕНКА № 43/12 от 12.12.2019 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составляет 7 359 000 рублей. Данный отчет представлен администрацией Надымского района.

Определением суда по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ЗАО «ЭКО-Н» №3А-270/2019/ЭО/01-0120 от 07.02.2020 года рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2012 года составляет 7 086 000 рублей (т. 2 л.д. 58-95).

Указанное заключение эксперта подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

В силу статьи 12 ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертиза была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, с ФСО № 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Так эксперт применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты 5 объектов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости на территории города Сургут ХМАО-Югра.

В расчет стоимости сопоставимых объектов внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения, подробно описанные в отчете.

Таким образом, заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.

Представленное заключение эксперта является мотивированным, отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует требованиям ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и стандартам оценки, профессиональный оценщик, его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

Данное заключение суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка; лица, участвующие в деле, доказательств его недостоверности либо несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не представили; выводы, содержащиеся в заключении, никем не опровергнуты. 

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, что нарушает права и законные интересы административного истца, заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Тот факт, что приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01.11.2019 № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 21 722 106.15 руб. была утверждена по состоянию на 01 января 2020 года, не исключает удовлетворение административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре является дата обращения административного истца в суд - 19.11.2019 года.

Установленная судом по настоящему делу кадастровая стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости подлежит применению до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 103 и ст. 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, понесенные административным истцом, подлежат возмещению с ответчика, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земли, то есть с департамента имущественных отношений ЯНАО.

Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, которая подтвердила, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, поскольку разница между государственной кадастровой и рыночной оценкой отлична более чем в 5 раз.

С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П, и разъяснений п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 40 000 рублей также подлежат взысканию с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить административный иск ФИО1.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 9 435 кв.м., равной рыночной в размере 7 086 000 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, с даты обращения административного истца в суд, то есть со 19.11.2019 года на период с 01.01.2019 года и до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Взыскать с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу Закрытого акционерного общества «ЭКО-Н» (ОГРН 

<

***>), юридический адрес: 625048, 

<

...>, р/с 

<

***>, Западно-Сибирское отделение №8647 ПАО СБЕРБАНК г. Тюмень, к/с 30101810800000000651, БИК 047102651, расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ФИО1 госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца во Второй апелляционный суд общей юрисдикции со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья (подпись) Н.В.Мочалова