Дело № 2-2569/2019 «17» декабря 2019 года 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Т.А. Полиновой,

с участием адвоката О.А. Мишиной,

при секретаре В.И. Морозе,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Петровская мельница», в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнив исковые требования (л.д. 72-75), в соответствии с которыми просят взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов излишне уплаченную стоимость квартиры, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. 

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 01.03.2015 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор цессии домовладения с земельным участком, согласно которому истцам перешли обязательства о передачи права на однокомнатную квартиру, проектной площади 68,5 кв.м, условный строительный номер №12 в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>», с долей в праве общей собственности на общее имущество в доме соразмерно площади жилого помещения и доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1389 кв.м. В ноябре 2012 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» Филиалом ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» Ломоносовским БТИ проведен обмер спорного домовладения, в результате которого площадь домовладения составила 49,7 кв.м. Согласно техническому паспорту от 30.11.2012 года в обмер ошибочно не включена площадь помещения вспомогательного использования с проектной площадью 21 кв.м. 25 февраля 2016 года между сторонами было заключен основной договор купли-продажи, согласно которому ответчик передал в собственность истцам квартиру площадью 49,7 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>кадастровый номер №

<

№>). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 28 апреля 2016 года сделана запись регистрации права истцов на квартиру с площадью 49,7 кв.м. В связи с допущенной ошибкой в техническом паспорте от 30.11.2012 года, договоре купли-продажи от 25.02.2016 года и воспроизведенной реестровой ошибкой на его основе, по заявлению истцов филиалом Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» проведен обмер Домовладения, в результате которого площадь домовладения составила 60,2 кв.м, включая помещение вспомогательного использования. С учётом вышеизложенного, цена домовладения подлежит уточнению и составляет 2 446 648 рублей 40 копеек вместо уплаченных истцами 2 784 000 рублей. Таким образом, разница в сумме 337 351 рубль 60 копеек подлежит возвращению покупателям по договору №С-12 от 27.09.2012 года. На основании изложенного, ФИО1, ФИО2 вынуждены были обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Истцы ФИО1 ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 229, 231), ранее подставили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 191, 192), доверили представлять свои интересы адвокату Мишиной Ольге Александровне, которая заявленные уточненные требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно представитель истцов указала, что поскольку судебный эксперт не смог определить площадь жилого помещения, при вынесении решения суду следует руководствоваться замером, произведенным филиалом Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ», согласно которому фактическая площадь домовладения составляет 60,20 м2.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом по месту нахождения юридического лица по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> (л.д. 195 – выписка из ЕГРЮЛ), заказной судебной корреспонденцией (л.д. 228), ранее представил в суд отзыв относительно заявленных исковых требований (л.д. 119-130).\

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 232 – телеграмма, л.д. 233 – телефонограмма), об отложении слушания дела не просил, уважительных причин своей неявки не сообщил, возражений по заявленным исковым требованиям не представил.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом заказной судебной корреспонденцией (л.д. 230), об отложении судебного разбирательства не просила, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщила, правовой позиции по заявленным исковым требованиям не представала.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, филиала Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, уважительных причин своей неявки суду не сообщили, каких-либо возражений по заявленным требованиям не представили.

В связи с чем, с учетом положений п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истцов, изучив возражения стороны ответчика, находит исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

Из материалов дела следует, «27» сентября 2012 года между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» был заключен предварительный договор купли-продажи № С-12 (л.д. 25-33), по условиям которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, проектной площадью 68,5 м2, условный номер 

<

№> в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> с долей в праве общей собственности на общее имущество в доме пропорционально площади жилого помещения и доли земельного участка не позднее 50 рабочих дней после государственной регистрации ответчиком права собственности на объекты недвижимости в органе, осуществляемом государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая запланирована на 2013 год. 

В рамках исполнения указанного договора ФИО3 свои обязательства по оплате договора в размере 2 784 000 рублей исполнила.

Дополнительным соглашением от «08» июля 2013 года (л.д. 34), п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: «стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) следующих объектов:

жилого помещения, проектной площадью 68,5 кв.м. на 2 этаже с условным номером 

<

№> в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>», с долей в праве собственности на общее имущество в доме пропорциональной площади жилого помещения;

доли земельного участка пропорционально площади, передаваемого в собственности жилого помещения, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для индивидуального, жилищного строительства, общей площадью 1389 кв.м., кадастровый номер 

<

№>». 

Дополнительным соглашением № 2 от «06» марта 2014 года (л.д. 35), пункт 1.3 предварительного договора № С-12 от «27» сентября 2012 года, в связи с истечением срока, изложен в следующей редакции: «основной договор должен быть заключен не позднее 50 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на Домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности Продавца на домовладение запланирована на 2014 год». 

«01» марта 2015 года между ФИО3 (цедент), ФИО1 (цессинарий-1) и ФИО2 (цессинарий-2) был заключен договор цессии (право требования) домовладения с земельным участком, согласно которому цедент передал, а цессионарии приняли на себя права и обязанности по предварительному договору №С-12 купли-продажи домовладения с земельным участком от «27» сентября 2012 года, объем уступаемых требований является правом цессионария-1 на 2/3 доли, а цессионария-2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимости (л.д. 38-41). 

«25» февраля 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» (продавец) и ФИО1 и ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, площадью 49,7 м2, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 21-23). 

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области «28» апреля 2016 года, а именно, за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой на 2/3 доли в праве, за ФИО2 – на 1/3 доли в праве (л.д. 23 оборотная сторона).

В силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Все вышеперечисленные обстоятельства установлены вступивши в законную силу решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от «13» марта 2018 года по гражданскому делу №2-795/2018 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Петровская мельница» о защите прав потребителей (взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа).

Данным решением суда также было установлено, что природа заключенного между сторонами предварительного договора была направлена на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, то есть, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к данной сделке подлежат применению положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ предусматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По смыслу указанных положений предъявление требований о соразмерном уменьшении цены договора и иных требований к застройщику является правом дольщика. Дольщик при наличии недостатков и при несоответствии объекта долевого строительства проекту или условиям договора может и не воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 7 Федерального закона.

Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы дольщику возникает в случае, если одно из этих требований заявлено дольщиком.

Таким образом, обязанность уменьшить цену договора и, соответственно, вернуть часть уплаченной дольщиком суммы возникает у застройщика после предъявления соответствующего требования дольщиком.

Как ранее уже было отмечено судом, предметом предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года являлось жилое помещение (домовладение), проектной площадью 68,5 м2.

В п. 1.2. предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года указано, что площадь домовладения будет уточнена окончательно в соответствии с данными, предоставленными Бюро Технической Инвентаризации. В случае если после проведения обмеров домовладения, органом, осуществляющим техническую инвентаризацию жилых помещений, площадь домовладения уменьшится или увеличится, то в этом случае стороны в соответствующем дополнительном соглашении уточняют площадь домовладения и его стоимость (п. 2.2. договора).

П. 2.2. предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года предусмотрено, что по результатам обмеров домовладения органом, осуществляющим техническую инвентаризацию жилых помещений, стоимость домовладения подлежит уточнению, исходя из цены одного квадратного метра площади домовладения, определенной в п. 2.1. договора, и фактической площади домовладения, определенной по результатам обмеров органа технической инвентаризации, включающей в себя общую площадь домовладения и площадь балконов (лоджий, террас). 

Согласно п. 2.1. предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года стоимость одного квадратного метра определена сторонами в сумме 40 642 рубля. 

Как уже было отмечено судом, «25» февраля 2016 года между сторонами был заключен основной договор купли-продажи, согласно которому ответчик передал в собственность истцам квартиру площадью 49,7 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №

<

№>). 

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними «28» апреля 2016 года сделана запись регистрации права истцов на квартиру с площадью 49,7 кв.м. (л.д. 13, 19 – свидетельства о государственной регистрации права). 

В связи с допущенной ошибкой в техническом паспорте от 30.11.2012 года, договоре купли-продажи от 25.02.2016 года и воспроизведенной реестровой ошибкой на его основе, по заявлению истцов филиалом Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» проведен обмер Домовладения, в результате которого площадь домовладения составила 60,2 кв.м, включая помещение вспомогательного использования (л.д. 8-12).

Таким образом, исходя из стоимости одного квадратного метра, согласованной сторонами в предварительном договоре купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года, цена домовладения, исходя из его площади в размере 60,20 м2, определенной на основании обмеров, произведенных филиалом Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ», составляет 2 446 648 рублей 40 копеек, в связи с чем, переплата по договора равна 337 351 рубль 60 копеек.

ФИО1 и ФИО2 неоднократно обращались к обществу с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» с претензиями о возврате излишне уплаченных денежных средств, которые ответчиком не были исполнены в добровольном порядке (л.д. 14-15, 16-17, 18, 20, 59-60). 

В ответ на заявление ФИО1 и ФИО2 общество с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» указало, что у ответчика имеются сомнения в методике произведенных филиалом Ломоносовского БТИ ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» замеров (л.д. 61-62).

В ходе судебного разбирательства ответчик общество с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» оспаривало площадь домовладения - 60,20 м2, в связи с чем, ходатайствовало перед судом о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы (л.д. 115-117).

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих, специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В силу данного обстоятельства, судом по ходатайству стороны ответчика, определением суда от «20» августа 2019 года (л.д. 146-149) была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Какова общая площадь помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с учетом отделочных работ? 

Какова общая площадь помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> без учета отделочных работ?

На основании заключения эксперта № 19-13-Ш-2-2569/2019 от «24» октября 2019 года АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» (л.д. 152-180) эксперт пришел к следующим выводам:

по первому вопросу: общая площадь помещения, расположенного по адресу

<

адрес> с учетом отделочных работ составляет 7,4 м2 + 12,4 м2 + 5,4 м2 + 23,3 м2 + 15,3 м2 + 63,8 м2, без учета площади балкона. Площадь балкона составляет 0,9 м2.

по второму вопросу: эксперту не представилось возможным определить общую площадь помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, без учета отделочных работ, поскольку в материалах дела отсутствует техническое описание квартиры на момент её продажи (отделка стен).

Согласно частям 2 и 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Проанализировав содержание экспертного заключения № 19-13-Ш-2-2569/2019 от «24» октября 2019 года АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, их образовании, стаже работы.

Заключение эксперта подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта № 19-13-Ш-2-2569/2019 от «24» октября 2019 года АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854\пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для балкона применяется понижающий коэффициент - 0,3.

Пунктом 1.7. предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года предусмотрено, что домовладение, указанное в п. 1.1., передается покупателю по основному договору в готовности жилых помещений «под отделку».

С учетом вышеприведённых норм права, принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в представленном заключении № 19-13-Ш-2-2569/2019 от «24» октября 2019 года АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», по первому вопросу, суд приходит к выводу о том, что общая приведенная площадь спорного жилого помещения составляет 64,10 м2, исходя из расчета: 63,8 м2 (общая площадь квартиры) + 0,3 м2 (площадь балкона с учетом понижающего коэффициента).

Таким образом, исходя из установленной судом площади спорного жилого помещения, итоговая стоимость домовладения, переданного истцам, составляет 2 605 152 рубля 20 копеек (40 642 * 64,10). 

Таким образом, разница между оплаченной суммой по предварительному договору купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года в размере 2 784 000 рубля и окончательной ценой в размере 2 605 152 рубля 20 копеек составляет 178 824 рубля 80 копеек.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку, уменьшение площади квартиры, равно как и изменение цены договора имеет соответствующее правовое обоснование, предусмотренное договором, а также с учетом того, что доказательств исполнения данных обязательств не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» излишне уплаченных денежных средств по предварительному договору купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года в размере 178 847 рублей 80 копеек соразмерно переданным долям в праве собственности, а именно, в пользу ФИО1 в сумме 119 216 рублей 53 копейки (178 824,80 / 3 * 2), в пользу ФИО2 – 59 608 рублей 27 копеек (178 824,80 / 3)

В рамках рассматриваемого спора истцами ФИО1 и ФИО2 заявлены требования о взыскании с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» неустойки за период с «21» февраля 2017 года по «20» февраля 2019 года (730 дней) в сумме 1 223 324 рубля 20 копеек (добровольно уменьшенной стороной истца), рассчитанной по правилам п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правовая позиция, в соответствии с которой меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ, приведена в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 22 названного Закона, требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

По смыслу перечисленных норм права неустойка, предусмотренная п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», взыскивается в случае продажи потребителю товара ненадлежащего качества.

Законом РФ «О защите прав потребителей» недостаток товара (работы, услуги) определяется как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию (преамбула Закона).

Исходя из пунктов 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» нарушением требований к качеству объекта долевого строительства является несоответствие объекта условиям договора и (или) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшее к ухудшению качества такого объекта, либо наличие иных недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, стороны в пункте 1.2. предварительного договора № С-12 купли-продажи от «27» сентября 2012 года установили общую площадь домовладения 68,50 м2.

Вместе с тем, в п. 1.2. предварительного договора купли-продажи № С-12 от «27» сентября 2012 года указано, что площадь домовладения будет уточнена окончательно в соответствии с данными, предоставленными Бюро Технической Инвентаризации. В случае если после проведения обмеров домовладения, органом, осуществляющим техническую инвентаризацию жилых помещений, площадь домовладения уменьшится или увеличится, то в этом случае стороны в соответствующем дополнительном соглашении уточняют площадь домовладения и его стоимость (п. 2.2. договора).

Таким образом, стороны допускали, что фактическая площадь домовладения может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, и предусмотрели в договоре последствия таких изменений, т.е. изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта стороны не рассматривали в качестве недостатка объекта долевого строительства. 

О возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади при заключении договора ФИО1 и ФИО2 были предупреждены.

На несоответствие квартиры условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества квартиры, на иные недостатки, делающие невозможным использование квартиры для предусмотренного договором использования, ФИО1 и ФИО2 в ходе судебного разбирательства не указывали.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что передача истцам ФИО1 и ФИО2 объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено при заключении договора, не свидетельствует о недостатках товара, при которых в случае неудовлетворения требований об их устранении, а также соразмерного уменьшения покупной цены наступает предусмотренная Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» ответственность в виде уплаты потребителю неустойки.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства предусмотрена ст. 395 ГК РФ и наступает в виде уплаты процентов за неправомерное удержание денежных средств.

В связи с чем, суд отказывает ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении требований о взыскании с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» неустойки за период с «21» февраля 2017 года по «20» февраля 2019 года (730 дней), рассчитанной по правилам п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В данном случае ответственность общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» за нарушение сроков возврата излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве предусмотрена положениями ст. 395 ГК РФ.

Статьей 395 ГК РФ установлена ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица в виде процентов на сумму этих средств.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ, размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

На основании п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», со дня просрочки исполнения возникших из договоров денежных обязательств начисляются проценты, указанные в статье 395 ГК РФ, за исключением случаев, когда неустойка за нарушение этого обязательства предусмотрена соглашением сторон или законом.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленные законом сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Поскольку ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» нарушены сроки возврата излишне уплаченных денежных средств по договору № С-12 от «27» сентября 2012 года, суд взыскивает с ответчика проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за заявленный истцами период, а именно, за период с «21» февраля 2017 года по «20» февраля 2019 года включительно в размере 29 038 рублей 21 копейка соразмерно принадлежащим долям в праве собственности (19 358 рублей 81 копейка в пользу ФИО1; 9 679 рублей 81 копейка в пользу ФИО2), исходя из следующего расчета:

Задолженность,руб. 

Период просрочки 

Процентнаяставка 

Днейвгоду 

Проценты,руб. 

c 

по 

дни 

178 824,80 

21.02.2017 

26.03.2017 

34 

10% 

365 

1 665,77 

178 824,80 

27.03.2017 

01.05.2017 

36 

9,75% 

365 

1 719,66 

178 824,80 

02.05.2017 

18.06.2017 

48 

9,25% 

365 

2 175,29 

178 824,80 

19.06.2017 

17.09.2017 

91 

9% 

365 

4 012,53 

178 824,80 

18.09.2017 

29.10.2017 

42 

8,50% 

365 

1 749,05 

178 824,80 

30.10.2017 

17.12.2017 

49 

8,25% 

365 

1 980,55 

178 824,80 

18.12.2017 

11.02.2018 

56 

7,75% 

365 

2 126,30 

178 824,80 

12.02.2018 

25.03.2018 

42 

7,50% 

365 

1 543,28 

178 824,80 

26.03.2018 

16.09.2018 

175 

7,25% 

365 

6 216 

178 824,80 

17.09.2018 

16.12.2018 

91 

7,50% 

365 

3 343,78 

178 824,80 

17.12.2018 

20.02.2019 

66 

7,75% 

365 

2 506 

Итого: 

730 

8,12% 

29 038,21 

Истцами ФИО1 и ФИО2 также заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 60 000 рублей, по 30 000 рублей каждому. 

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

По смыслу закона, под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.) или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина. 

Поскольку при удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истцов излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, суд исходил из того, что в собственность истцов было передано жилое помещение, не соответствующее качеству, предусмотренному согласованными сторонами условиями договора № С-12 от «27» сентября 2012 года, при этом, права истцов на своевременный возврат излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве были нарушены, требование истцов о компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» заявлены правомерно. 

Таким образом, принимая во внимание требования разумности и справедливости, исходя из конкретных обстоятельств дела и степени нарушения ответчиком обязательств, суд взыскивает с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 6 000 рублей, по 3 000 рублей каждому.

На основании п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждаемой судом в пользу потребителя. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Учитывая, что требования потребителей - истцов о возврате уплаченной по договору суммы в связи с уменьшением цены договора не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 61 108 рублей 27 копеек - 50% от присужденной судом суммы (119 216 рублей 53 копейки + 3 000 рублей) в пользу ФИО1, в размере 31 304 рубля 14 копеек - 50% от присужденной судом суммы (59 6085 рублей 27 копеек + 3 000 рублей) в пользу ФИО2. 

При этом, в расчет суммы штрафа не подлежат включению проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) не относится к требованиям потребителя, неудовлетворение которых влечет наложение штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Вместе с тем, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным снизить размер штрафа в два раза, взыскав в пользу истца ФИО1 штраф в размере 30 554 рубля 13 копеек, в пользу ФИО2 в размере 15 652 рубля 07 копеек, поскольку установленный ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф является формой предусмотренной законом неустойки, а потому применение положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении его размера является допустимым.

В силу п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец освобождена от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 878 рублей 63 копейки. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.12.2010 года, ИНН: 

<

***>, КПП: 780701001), в пользу ФИО1, 

<

дата> года рождения, уроженки 

<

...>, излишне уплаченную стоимость 119 216 (сто девятнадцать тысяч двести шестнадцать) рублей 53 копейки, проценты за период с «21» февраля 2017 года по «20» февраля 2019 года в размере 19 358 (девятнадцать тысяч триста пятьдесят восемь) рублей 81 копейка, компенсацию морального вреда 3 000 (три тысячи) рублей, штраф 30 554 (тридцать тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля 13 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.12.2010 года, ИНН: 

<

***>, КПП: 780701001), в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, уроженца 

<

...>, излишне уплаченную стоимость 59 608 (пятьдесят девять тысяч шестьсот восемь) рублей 27 копеек, проценты за период с «21» февраля 2017 года по «20» февраля 2019 года в размере 9 679 (девять тысяч шестьсот семьдесят девять) рублей 40 копеек, компенсацию морального вреда 3 000 (три тысячи) рублей, штраф 15 652 (пятнадцать тысяч шестьсот пятьдесят два) рубля 07 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Петровская Мельница» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.12.2010 года, ИНН: 

<

***>, КПП: 780701001), в бюджет бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 5 878 (пять тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей 63 копейки.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через районный суд с даты составления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение

составлено 24.12.2019 года.