дело №2-1504/2025 

УИД 27RS0003-01-2025-000889-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 04 апреля 2025 года

Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Федореева Е.В.,

при секретаре Акулич Д.А.,

с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «Перспектива» о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены, штрафа, компенсации морального вреда, в обоснование указав, что между истцом и ответчиком заключен договор №К/113-254/94-1с.А-НГ участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно условиям договора ООО СЗ «Перспектива» обязано передать ФИО1 объект общей площадью 22,97 кв.м., цена договора составила 2 251 060 рублей из расчета 98 000 рублей (п. 2.1 договора). В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства общая площадь квартиры составляет 21,4 кв.м., площадь теплой лоджии 2,02 кв.м., тем самым общая приведенная площадь квартиры составляет 22,41 кв. м. (21,4 + 1,01), соответственно, ее цена будет равняться 2 196 180 рублей. При этом ФИО1 оплачена сумма в размере 2 251 060 рублей. При расчете итоговой стоимости квартиры ООО СЗ «Перспектива» совершена ошибка в связи с тем, что площадь лоджии учтена без понижающего коэффициента 0,5 как следствие, возникла переплата за 0,56 кв. м. Таким образом, переплата ФИО1 за квартиру составила 54 880 рублей (2 251 060-2 196 180). ФИО1 направил претензию в адрес ООО СЗ «Перспектива» с требованием о выплате денежных, переплаченных по договору участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ поступил ответ на претензию, в котором отказано в удовлетворении требований. В связи с чем, просит взыскать с ООО СЗ «Перспектива» денежные средства в счет уменьшения покупной цены в сумме 54 880 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканных сумм, судебные расходы в размере 50 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, приняты определением от ДД.ММ.ГГГГ в протокольной форме, просил взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены в сумме 54 880 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканных сумм, судебные расходы в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 92 198,40 рублей, неустойку начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты денежных средств в счет уменьшения покупной цены, исходя из суммы уменьшения покупной цены в размере 54 880 рублей и одного процента за каждый день просрочки.

Представитель истца ФИО4 уточненные требования поддержал, просил удовлетворить в заявленном размере.

Представитель ответчика в суд не прибыл, извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск. 

Истец ФИО1 в суд не прибыл, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), принимая во внимание общий срок рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие истца, представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между участником ФИО1 и застройщиком ООО СЗ «Перспектива» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №К/113-254/94-1с.А-НГ, по условиям которого застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства - квартиру, 

<

адрес>, общей площадью 22,97 кв.м., а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с п.2.1 договора, участником долевого строительства уплачена стоимость квартиры в размере 2 251 060 рублей из расчета 98 000 рублей за 1 кв.м., включая лоджию.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Перспектива» и ФИО1 составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору №К/113-254/94-1с.А-НГ, в соответствии с которым ответчик передал истцу объект, жилой площадью 17,4 кв.м., общей площадью без учета теплой лоджии 21,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадь квартиры указана 21,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком дан ответ на претензию истца об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и выплате в счет уменьшения цены договора денежных средств в размере 54 880 рублей, об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона о долевом строительстве, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как разъяснено в п.8 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом №214-ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12). При этом необходимо учитывать, что по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 10).

Судом установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 ГК РФ - договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. 

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договора от ДД.ММ.ГГГГ №К/113-254/94-1с.А-НГ, судом установлено, что стороны согласовали условие в пункте 2.1, о том, что цена 1 кв.м., общей приведенной площади объекта долевого строительства, составляет 98 000 рублей. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии, веранды, балкона, террасы, с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и от внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие «общая приведенная площадь».

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с Приказом Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Исходя из условий договора №К/113-254/94-1с.А-НГ истцу с учетом понижающего коэффициента, в части площади лоджии, должен быть передан объект 22,97 кв.м. 

Истцу передан объект с учетом понижающего коэффициента по площади лоджии, площадью 22,41 кв.м. (21,4 + 1,01), стоимость объекта, согласно цены 1 кв.м., согласованной сторонами в размере 98 000 рублей, должна составлять 2 196 180 рублей.

Согласно расчету, представленного истцом, проверив который суд находит арифметически правильным, переплата за квартиру составила 54 880 рублей (фактически оплаченная сумма 2 251 060 рублей - цена объекта 2 196 180 рублей).

Доводы ответчика о том, что фактически лоджия, в переданной истцу квартире, не является лоджией, поскольку расположена внутри контура внешних стен, оборудована окном как для жилого помещения, отапливается, имеет отдельный прибор отопления, использование лоджии ничем не отличается от использования жилой площади, на площадь лоджии производятся начисление коммунальных платежей, указанные выше обстоятельства не опровергают, в этой связи, судом не принимаются.

В силу ч.1 ст.4 Закона о долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.2 ст.5 Закона о долевом строительстве, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд, применив положения статей 421, 422, 431 ГК РФ, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 54 880 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Частью 8 ст.7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Согласно абз. 4 п.1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Включительно.

В этой связи, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, за каждый день просрочки, исходя из суммы задолженности 54 880 рублей, в двойном размере, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического получения истцом денежных средств. 

Оснований для взыскания штрафа, неустойки в требуемых истцом размерах, а также, для снижения размера неустойки в большем размере, суд не усматривает.

В силу ст.ст. 151, 1099-1100 ГК РФ, ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» исходя из установленных судом обстоятельств, учитывая, что истцом не представлены допустимые доказательства о степени причиненных ему нравственных и физических страданий, а также, что нарушения касались имущественных прав истца, степени вины ответчика, с учетом презумпции причинения морального вреда потребителю вследствие нарушения его прав (определение Конституционного суда №-О от ДД.ММ.ГГГГ), то есть причинение морального вреда наступает в каждом случае нарушения прав потребителя, по мнению суда, компенсация морального вреда истцу в размере 20 000 рублей отвечает принципу справедливости и разумности.

Судом в соответствии с положениями ст.ст. 2, 11, 56, 67 ГПК РФ рассмотрен весь объем доказательств, представленных сторонами, как в подтверждение, так и в опровержение разумности всех понесенных истцом расходов, и с учетом их оценки, в частности, правовой позиции сторон, объема, сложности выполненной представителем работы (подготовка доказательственной базы), продолжительности рассмотрения настоящего дела, характера и категории спора, требований разумности, на основании ч.1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, суд полагает возможным определить размер расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, в размере 40 000 рублей. 

Учитывая положения п.1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, суд полагает возможным предоставить ООО «СЗ «Перспектива» отсрочку исполнения решения до ДД.ММ.ГГГГ, за исключением взыскания компенсации морального вреда, судебных расходов.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ч. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика подлежит взысканию в бюджет городского округа государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований имущественного характера (54 880 рублей), т.е. в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (

<

данные изъяты>), сумму соразмерного уменьшения покупной цены в размере 54 880 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы в размере 40 000 рублей, неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, за каждый день просрочки, исходя из суммы задолженности 54 880 рублей, в двойном размере, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического получения истцом денежных средств. 

В остальной части требований - оставить без удовлетворения.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» отсрочку исполнения указанного выше решения, за исключением взыскания компенсации морального вреда, судебных расходов, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Хабаровский краевой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.

Судья Е.В. Федореев

Решение в окончательной форме изготовлено судом 18 апреля 2025 года.

Судья Е.В. Федореев