Дело № 2-69/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2018 года

Аргаяшский районный суд Челябинской области 

в составе председательствующего судьи Сиражитдиновой Ю.С.,

при секретаре Садыковой З.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Биллион Кредит» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным зарегистрированного права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Биллион Кредит» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома общей площадью 48, 7 кв.м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2; признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> 

В обоснование иска указала, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО2, она продала, а ФИО2 купила в собственность недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Недвижимое имущество продано за 450 000 рублей, из которых жилой дом по цене 444 000 рублей, земельный участок по цене 6 000 рублей. Жилой дом приобретался за счет заемных средств в размере 444 000 рублей, предоставленных ФИО2 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и КПК «Биллион Кредит». Земельный участок приобретался за счет собственных средств в размере 6000 рублей, уплаченных до подписания настоящего договора. Деньги за жилой дом в размере 444 000 рублей от ФИО3 она не получала. Деньги у ФИО3 на руках были, но она с ней не рассчиталась. В настоящее время желает расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как при заключении договора купли-продажи она рассчитывала получить деньги за продажу жилого дома, но деньги не получила. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. Представитель истца ФИО4 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, пояснила, что ФИО1 потребовались деньги, поэтому она решила продать дом, обратилась к риэлтору, которая нашла покупателя. Дом был небольшой, оценили его вместе с земельным участком на сумму 450 000 рублей. С ФИО2 она была не знакома. У ФИО2 имелся материнский сертификат, она должна была рассчитаться денежными средствами, полученными по материнскому капиталу. Деньги у ФИО2 были на руках, она знала, что в течение 15 дней со дня государственной регистрации, она должна рассчитаться с ФИО1 ФИО2 приобрела жилье, но ни дня в нем не проживала, ни разу не появлялась. ФИО1 впустила в дом квартирантов. О том, что дом находится в залоге КПК «Биллион Кредит» ФИО1 не было известно. 

Представитель ответчика – КПК «Биллион Кредит» ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ответчик ФИО2 действительно заключала договор займа с условием о залоге с КПК «Биллион Кредит». Согласно условиям выдачи целевого займа ФИО2 предоставляет в залог займодавцу – КПК «Биллион Кредит» имущество, указанное в п. 1.2 договора, а именно жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> после перехода к заемщику права собственности. Переход права собственности был зарегистрирован надлежащим образом. Кроме того, была зарегистрирована и ипотека в силу закона, которая вытекает из сути договора займа, заключенного между ФИО2 и КПК «Биллион Кредит». У ФИО2 образовалась задолженность перед КПК «Биллион Кредит». ДД.ММ.ГГГГ Копейским городским судом Челябинской области было вынесено решение о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на залоговое имущество. Доводы истца о нарушении порядка расчетов считает несостоятельными, поскольку это не является существенным условием договора купли-продажи. Наличие цены, а не порядок расчетов является неотъемлемой частью любого договора купли-продажи имущества. В правовом механизме, заложенном в главе 30 Гражданского кодекса РФ, нет инструментов, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию в связи с неуплатой покупной цены покупателем. Такой договор считается исполненным. Считает, что ФИО1 не имеет оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований. 

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, представителя третьего лица.

Из мнения начальника Аргаяшского отдела Управления Росреестра по Челябинской области ФИО6 следует, что она возражает в удовлетворении исковых требований, неоплата стоимости недвижимости покупателем не является существенным нарушением договора покупателем, если это не предусмотрено самим договором. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 99-100). 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи принадлежащих продавцу на праве собственности жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 15-16). 

В соответствии с п.п. 4, 5 указанного договора стороны оценили недвижимое имущество в 450 000 рублей, из которых жилой дом по цене 444 000 рублей, земельный участок по цене 6 000 рублей. 

Пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что жилой дом приобретается покупателем у продавца за счет заемных средств в размере 444 000 рублей, предоставленных покупателю по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и КПК «Биллион Кредит», земельный участок приобретается покупателем у продавца за счет собственных денежных средств в размере 6000 рублей, уплаченных до подписания настоящего договора. 

Оплата недвижимого имущества производится в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, путем уплаты покупателем продавцу денежных средств в размере 450 000 рублей. 

Переход права собственности к ФИО2 на вышеуказанные земельный участок и жилой дом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Биллион Кредит» и ФИО2 заключен договор займа с условием о залоге №, на основании которого ФИО2 предоставлены денежные средства в размере 444 000 рублей для приобретения жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 87-95). 

Решением Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу КПК «Биллион Кредит» взыскана задолженность по договору займа № от 13.07.2015 в размере 882 626 рублей 63 коп., обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи с публичных торгов. Решение в законную силу не вступило. 

Из объяснений представителя истца следует, что передача истцом ответчику ФИО2 объектов недвижимости, являющихся предметом договора, не произведена. 

В нарушение п. 6 договора ответчик ФИО2 установленную договором стоимость имущества не оплатила, доказательств обратного, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, ответчиком ФИО2 в судебном заседании не представлено.

08.11.2017 ФИО1 направила ФИО2 претензию, в которой содержится требование о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, которое оставлено ФИО2 без ответа (л.д. 16-17).

Обращение ФИО1 в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, вызвано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате имущества.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Пунктом 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ установлено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли - продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании ст. 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, свои возражения относительно заявленных требований не представила, доказательств оплаты недвижимого имущества также не представила. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана. Относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен в полном объеме, ответчиком ФИО2 не представлено.

Таким образом, в результате длительного неисполнения ответчиком ФИО2 обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости, ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика ФИО2 является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В связи с существенным нарушением ответчиком ФИО2 условия договора об оплате недвижимого имущества, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости.

По указанным основаниям, суд находит несостоятельными доводы представителя КПК «Биллион Кредит» о том, что неуплата покупателем покупной цены по договору купли-продажи не является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию.

Наличие не вступившего в законную силу решения Копейского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, по которому с ФИО2 в пользу КПК «Биллион Кредит» взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 882 626 рублей 63 коп., обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, посредством продажи с публичных торгов, не является основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку данное решение не влияет на правоотношения, возникшие между ФИО1 и ФИО2 при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 9897 рублей 09 копеек.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9897 рублей 09 копеек. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2. 

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 897 рублей 09 копеек. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Аргаяшский районный суд.

Председательствующий: 

Согласовано, судья Сиражитдинова Ю.С.: