Решение

 в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2025 г.

УИД: 66RS0014-01-2024-001956-18

Дело №2-62/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Алапаевск

Свердловской области 10 февраля 2025г.

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., 

с участием представителя ответчика АО «РЖДстрой» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Акционерному обществу «РЖДстрой» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости объекта недвижимости, убытков, признании недействительной записи о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «РЖДстрой», в котором просит:

-признать недействительной (ничтожной) сделку - договор № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества АО «РЖДстрой» от 09.11.2022 года, заключенный между ФИО2 и акционерным обществом «РЖДстрой».

-применить последствия недействительности сделки и взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу ФИО2:

стоимость объекта в размере 1 100 000 руб., а также понесены дополнительно следующие затраты на его содержание и исполнения обязательств по уплате налогов и иных отчислений;

затраты по обеспечению сохранности объекта за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года включительно, согласно договора оказания услуг охраны объекта № ОП-050-12-2022 от 08.12.2022, заключенного между ФИО2 и ООО «Негосударственное частное охранное предприятие АНАКОНДА» в размере 292 769,71 руб.;

затраты, связанные с иными расходами истца по уплате обязательных платежей (налогов), определенных в соответствии с действующим законодательством РФ за 1/12 2022 года в размере 45 909,00 руб.;

затраты по оплате государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект в размере 2 000 руб.;

возмещение расходов по налогу на имущество физических лиц в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадь - 7892,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, за период 2023 и 2024 годы.

-признать недействительным зарегистрированное за ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадь - 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

...>.

-взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу ФИО2 уплаченную при подаче настоящего иска государственную пошлину.

В обоснование иска истец ФИО2 указала, что 09.11.2022 года между ФИО2 (истец) и АО «РЖДстрой» (ответчик) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества АО «РЖДстрой» № 10-22/10-109, по условиям которого истец приобрел у ответчика по результатам торгов в форме продажи имущества АО «РЖДстрой» без объявления цены в электронной форме № 940Э (лот № 1), согласно протокола заседания Комиссии АО «РЖДстрой» от 27.10.2022 г. № 940Э/2, в соответствии с п.3.1 решения Совета директоров АО «РЖДстрой» от 11.04.2022 года (протокол № 400 (решение по 3-му вопросу повестки дня)), Объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - многоквартирный дом), кадастровый номер №, площадь - 7 892,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 53%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>. Указанный Объект был передан истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества 16.11.2022 года. 

Право собственности на Объект за истцом зарегистрировано 25.11.2022 года, номер государственной регистрации №.

Оспариваемая сделка является ничтожной, так как решением Арбитражного суда Тюменской области от 09 ноября 2022 года по делу № А70-25452/2021 Объект признан самовольной постройкой по мотивам не соответствия проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и представления угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, подлежащим сносу АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу. 28 февраля 2023 года постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда указанное решение Арбитражного суда Тюменской области оставлено без изменения (Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2023 года). Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2023 года указанные выше судебные акты оставлены без изменения. 

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12 декабря 2023 года по делу № А70-25452/2021 было отказано в удовлетворении заявления АО «РЖДстрой» в процессуальном правопреемстве на его правопреемника - гражданку РФ ФИО2. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2024 года указанное определение оставлено без изменения. При этом в постановлении указано, что государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя проведена в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2022 года, о которых истец не знала, а ответчик скрыл от неё данную информацию.

В соответствии пунктами 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. При этом самовольной постройка является не в силу её признания таковой судом или административным органом, а согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в силу нарушения требований действующего законодательства, в частности, создания её с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Следовательно, спорный объект незавершенного строительства является самовольно построенным объектом, и мог быть введен в гражданский оборот только в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебной практикой также установлено, что возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект как объект недвижимости, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

Так, в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, договор № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества АО «РЖДстрой» от 09.11.2022 года является ничтожной сделкой в силу действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При исполнении своих обязательств по указанному договору истцом в пользу ответчика была уплачена стоимость Объекта в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей, а также понесены дополнительно затраты на содержание объекта в виде затрат по обеспечению сохранности Объекта за период с декабря 2022 года по февраль 2024 года включительно, согласно Договору оказания услуг охраны объекта № ОП-050-12-2022 от 08 декабря 2022 года, заключенному между ФИО2 и ООО «Негосударственное частное охранное предприятие АНАКОНДА» в размере 292 769,71 (двести девяноста две тысячи семьсот шестьдесят девять) рублей 71 копейку; затрат, связанных с иными расходами истца по уплате обязательных платежей (налогов), определенных в соответствии с действующим законодательством РФ за 1/12 2022 года в размере 45 909,00 (сорок пять тысяч девятьсот девять) рублей; затраты по оплате государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект в размере 2 000 (две тысячи) рублей. 

Кроме того, поскольку за истцом до настоящего времени право собственности на спорный объект зарегистрировано в установленном законодательством порядке, то ей необходимо будет оплатить в будущем и налог на имущество за самовольную постройку за период 2023 и 2024 годы, которые будут предъявлены истцу налоговыми органами в соответствии с действующим законодательством. 

Ссылаясь на то, что понесенные и будущие расходы являются убытками истца, ФИО2 просила взыскать данные расходы с ответчика, указав, что возместить их в досудебном порядке ответчик отказался. 

Ее обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области от 11.04.2024 года с просьбой прекращения права собственности истца на спорный объект незавершенного строительства оставлено без удовлетворения.24 апреля 2024 года в адрес истца от Управления Росреестра по Тюменской области поступило уведомление о приостановке государственной регистрации права № КУВД-001/2024-15199713/1, в котором сообщалось о приостановке государственной регистрации прекращения права собственности, поскольку, в частности, в ЕГРН имеются записи о запрещении регистрации на совершение действий по регистрации права, перехода прав в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесенное на основании Определения Арбитражного суда Тюменской области о принятии обеспечительных мер в рамках дела по заявлению по делу № А70-25452/2021 от 22.11.2022 года.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 1 статьи 16 АПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, в силу действующего законодательства и сложившейся судебной практики, после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 09 ноября 2022 года по делу № А70-25452/2021 право собственности истца на объект самовольного строительства должно быть прекращено.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на иске настаивала. В дополнение на иск указала, что в досудебном порядке компенсировать ее убытки, причиненные в результате совершенной сделки, ответчик отказался, направленный в АО «РЖДстрой» проект соглашения о компенсации не подписан и ответ на него не поступил. Имущество она покупала с торгов, уплатив задаток в размере 100 000 руб. О наличии судебного спора узнала только при подписании договора. Отказаться от его подписания она не могла, так как в этом случае потеряла бы задаток. Целью приобретения указанного объекта была его кардинальная реконструкция и ввод в эксплуатацию. При государственной регистрации перехода прав на объект ответчик скрыл от нее существенную информацию о запрете регистрационных действий в отношении здания, установленного определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2022, что свидетельствует о недобросовестности АО «РЖДстрой». 

Представитель АО «РЖДстрой» ФИО1 в судебном заседании иск не признала, в обоснование возражений на иск указала, что между Истцом (ФИО2) и Ответчиком (АО «РЖДстрой»), 09.11.2022 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - Объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - многоквартирный дом), кадастровый номер №, площадь 7 892,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 53%, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Договор).

Объект в эксплуатацию не введен, срок действия, ранее выданного Продавцу разрешения на строительство объекта №72-304-819-2017 от 18.10.2017, выдано Администрацией г. Тюмени, окончен 18.04.2021г.

По результатам инженерно-технического обследования несущих конструкций Объекта (недостроенного жилого дома), проведенного в 2016 году ООО «Западно-Сибирский проектный институт», строительство произведено с нарушениями (выявлены нарушения региональных нормативов градостроительного проектирования (недостаточность площади земельного участка для размещения элементов благоустройства и инфраструктуры) (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора - Подписанием настоящего Договора Покупатель подтверждает, что в полном объеме проинформирован и ознакомлен с материалами судебного дела (спора), рассматриваемого Арбитражным судом Тюменской области в отношении Объекта: дело №А70-25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации города Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (Объекта), в том числе, с заключением комиссии экспертов (судебной экспертизы) №А-090/2022 от 23.05.2022г. ООО «АРБИТР Центр Независимых Экспертиз» по делу №А70-25452/2021, с решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-25452/2021 от 01.11.2022г. (не вступило в законную силу на дату заключения Договора).

При этом в договоре указано, что у Покупателя отсутствуют какие-либо претензии к Продавцу или приобретаемому Объекту в связи с указанными исковыми требованиями, судебными разбирательствами, принятыми по делу №А70-25452/2021 решениями.

Пунктом 1.4 Договора закреплено, что в случае принятия судом по делу №А70- 25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации города Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (Объекта) решения о приведении Объекта в соответствие с требованиями действующего законодательства, то соответствующие мероприятия и работы проводятся силами и за счет Покупателя без каких-либо компенсаций и возмещений со стороны Продавца.

Покупатель обязан проверить состояние Объекта до подписания акта приема- передачи. Покупатель, подписавший акт приема-передачи, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию Объекта. Покупатель не вправе предъявлять претензии в отношении недостатков состояния Объекта, если он принял его по акту приема-передачи без замечаний (п. 5.5 Договора). Акт приема-передачи недвижимого имущества был подписан без замечаний 16.11.2022г. Право собственности на Объект за истцом зарегистрировано 25.11.2022г., номер государственной регистрации №.

Согласно п. 6.1 Договора - Продавец не несет ответственности за недостатки, выявленные при осмотре, передаче Объекта, регистрации перехода права собственности на Объект, последующих после регистрации права собственности мероприятиях Покупателя с Объектом, поскольку Объект является объектом незавершенного строительства, не позволяющим установить несоответствия, влияющие на ввод в эксплуатацию и последующей его эксплуатации по назначению.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса.

Согласно п. 1 статьи 460 ГК РФ - Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Комментируемая норма говорит о том, что ответственность продавца за эвикцию исключается, если покупатель знал или должен был знать о правовых основаниях для эвикции.

Согласно условиям Договора, Покупатель был осведомлен о правовом состоянии объекта недвижимости, об имеющихся судебных делах относительно данного Объекта, вместе с тем, понимая все риски, ФИО2 участвовала в торгах исключительно в личных коммерческих целях.

ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 07.11.2022г. Согласно ст. 2 ГК РФ - предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В данном случае Покупатель принял на себя риск последующей эвикции, следовательно, ответственность Продавца в данном случае исключается.

Кроме того, представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании указала, что на момент рассмотрения дела спорный объект прекратил свое существование, здание снесено, что исключает применение в сложившихся правоотношениях правил реституции. Истец, приобретая объект, была намерена добиться отмены судебного акта о сносе строения в порядке обжалования решения Арбитражного суда. После того, как этого сделать не получилось, она стала заявлять о ничтожности сделки, о которой знала изначально, поэтому оснований для удовлетворения требований истца не имеется. 

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени (далее — департамент) представителя в судебное заседание не направил, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что Департамент являлся инициатором судебных разбирательств в Арбитражном суде Тюменской области по исковым требованиям к АО «РЖДстрой» о признании объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой и обязании АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить снос самовольной постройки, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером №, с адресным описанием: 

<

...>- ти этажный жилой дом ГП-235 в мкр. «Восточный-2». Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 по делу №А70-25452/2021 требования департамента были удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции от 06.03.2023 решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 по делу |№_А70-25452/2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба АО «РЖДстрой» - без удовлетворения.

После вынесения судом 1-й инстанции решения от 09.11.2022 по состоянию на 25.11.2022, органом регистрации прав на основании договора купли-продажи от 09.11.2022 произведена регистрация перехода права собственности от АО «РЖДстрой» к ФИО2.

Действиям ответчика по продаже объекта другому лицу была дана оценка на стадии апелляционного обжалования, в ходе которого в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле (вступлении в дело) третьего лица ФИО2 судом было отказано и при этом отмечено, что решение суда принято 09.11.2022, резолютивная часть объявлена в судебном заседании 01.11.2022, собственником и фактическим владельцем спорного объекта являлось АО «РЖДстрой», регистрация перехода права произведена после вынесения решения судом первой инстанции от 09.11.2022 (после объявления его резолютивной части 01.11.2022), а также после принятия судом определения от 22.11.2022 об обеспечительных мерах в виде запрета регистрации перехода права.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 07.07.2023 по делу- №А70-25452/2021 решение от 09.11.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 06.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-25452/2021 оставлены без изменения, а кассационная жалоба АО «РЖДстрой» - без удовлетворения. Меры по приостановлению исполнения решения от 09.11.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановления от 06.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принятые определением от 26.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отменены.

Принимая во внимание, что судебное решение от 09.11.2022 вступило в законную силу, учитывая, что в порядке, установленном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчиком не было заявлено о правопреемстве, которое возможно на любой стадии арбитражного процесса, арбитражным судом Тюменской области департаменту в отношении АО «РЖДстрой» был выдан исполнительный лист, который направлен в уполномоченный орган УФССП по Тюменской области — ОСП по ВЗЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району.

По состоянию на 07.09.2023 ОСП по ВЗЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району возбуждено исполнительное производство №№-ИП.

На этапе исполнительного производства, согласно статье 52 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» также возможно правопреемство.

В рамках судебного дела №А70-25452/2021 должником подано заявление о процессуальном правопреемстве, замене ответчика - АО «РЖДстрой» правопреемником - ФИО2. По результатам рассмотрения заявления судом вынесено определение от 05.12.2023 об отказе в процессуальном правопреемстве.

Таким образом, на исполнении в ОСП по ВЗЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району находится исполнительное производство, возбужденное в отношении АО «РЖДстрой».

В связи с неисполнением АО «РЖДстрой требований о сносе самовольной постройки департаментом на основании утвержденного на территории города Тюмени постановлением Администрации города Тюмени от 29.03.2021 №56-пк Регламента заключения договоров по осуществлению сноса самовольных построек на безвозмездной основе заключен договор №1 от 14.02.2024 о сносе самовольной постройки, в рамках которого осуществлен снос нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Работы по договору на данный момент не приняты, осуществляется зачистка земельного участка от остатков строительного мусора.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением об отмене обеспечительных мер, наложенных определением суда от 22.11.2022 об обеспечительных мерах в виде запрета регистрации перехода права.

Ходатайство ФИО2 об отмене обеспечительных мер оставлено без удовлетворения. Доказательств исполнения решения суда в полном объеме не представлено, учитывая сведения, содержащиеся в акте обследования земельного участка: на земельном участке зафиксировано захламление строительным мусором (железобетонные изделия, кирпич, металлические и деревянные конструкции), ходатайство подано не лицом, участвующем в деле, ходатайство об отмене обеспечительных мер не подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного, представитель департамента считает, что при осуществлении сделки купли-продажи при наличии вынесенного судебным органом решения о признании приобретаемого имущества самовольной постройкой истец должна была осознавать все последствия совершаемых действий, поэтому исковое заявление ФИО2 удовлетворению не подлежит. 

Суд, в соответствии с ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело при данной явке. 

Заслушав объяснения представителя ответчика АО «РЖДстрой» и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Таким образом, самовольная постройка, в силу прямого указания закона, является объектом, исключенным из гражданского оборота, и сделки с таким объектом не могут совершаться по правилам отчуждения недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, покупатель объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение - многоквартирный дом), кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>, ФИО2 ссылается на ничтожность сделки купли-продажи, заключенной между ней и АО «РЖДстрой» 09.11.2022, и необходимость применения последствий недействительности такой сделки, предусмотренных п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, условия договора купли-продажи № 10-22/10-109 от 09.11.2022, заключенного между АО «РЖДстрой» и ФИО2, а также вступившие в законную силу судебные акты Арбитражных судов по делу № А70-25452/2021, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, в связи со следующим.

По условиям договора № 10-22/10-109 от 09.11.2022 ФИО2 приобрела у ответчика спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, будучи осведомленной о том, что решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022 (мотивированное решение изготовлено 09 ноября 2022 года) по делу № А70-25452/2021 объект признан самовольной постройкой по мотивам не соответствия проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и представления угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, подлежащим сносу АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу. 

Согласно п. 1.3 Договора - Подписанием настоящего Договора Покупатель подтверждает, что в полном объеме проинформирован и ознакомлен с материалами судебного дела (спора), рассматриваемого Арбитражным судом Тюменской области в отношении Объекта: дело №А70-25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации города Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (Объекта), в том числе, с заключением комиссии экспертов (судебной экспертизы) №А-090/2022 от 23.05.2022г. ООО «АРБИТР Центр Независимых Экспертиз» по делу №А70-25452/2021, с решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-25452/2021 от 01.11.2022г. (не вступило в законную силу на дату заключения Договора).

При этом в договоре указано, что у Покупателя отсутствуют какие-либо претензии к Продавцу или приобретаемому Объекту в связи с указанными исковыми требованиями, судебными разбирательствами, принятыми по делу №А70-25452/2021 решениями.

Пунктом 1.4 Договора закреплено, что в случае принятия судом по делу №А70- 25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации города Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (Объекта) решения о приведении Объекта в соответствие с требованиями действующего законодательства, то соответствующие мероприятия и работы проводятся силами и за счет Покупателя без каких-либо компенсаций и возмещений со стороны Продавца.

Согласно пункту 3.1 договора цена договора (цена объекта) установлена сторонами в размере 1 100 000 руб., в том числе НДС 20 % - 183 333 руб. 33 коп. 

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 16.11.2022 объект незавершенного строительства передан ФИО2, переход права собственности зарегистрирован 25.11.2022, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Действиям ответчика по продаже объекта другому лицу была дана оценка Арбитражными судами при рассмотрении дела № А70-25452/2021, в том числе на стадии апелляционного обжалования Решения Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022, в ходе которого в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле (вступлении в дело) третьего лица ФИО2 судом было отказано и при этом отмечено, что решение суда принято 09.11.2022, резолютивная часть объявлена в судебном заседании 01.11.2022, собственником и фактическим владельцем спорного объекта являлось АО «РЖДстрой», регистрация перехода права произведена после вынесения решения судом первой инстанции от 09.11.2022 (после объявления его резолютивной части 01.11.2022), а также после принятия судом определения от 22.11.2022 об обеспечительных мерах в виде запрета регистрации перехода права.

В рамках рассмотрения дела №А70-25452/2021 08.09.2023 АО «РЖДстрой» обращалось в Арбитражный суд Тюменской области с ходатайством о процессуальном правопреемстве, в котором просило осуществить замену должника АО «РЖДстрой» на ФИО2, как нового собственника объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2023, оставленным без изменения постановлением от 12.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2024 указанные судебные акты оставлены без изменения. 

При этом, рассматривая ходатайство о правопреемстве, суды установили, что резолютивная часть решения по делу № А70-25452/2021 оглашена 01.11.2022, в полном объеме судебный акт изготовлен 09.11.2022. Оспариваемый договор купли-продажи № 10-22/10-109 подписан сторонами 09.11.2022, после оглашения резолютивной части судебного акта и проведения судебной экспертизы по делу № А70-25452/2021 (заключение комиссии экспертов общества с ограниченной ответственностью «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз» от 23.05.2022 № А-090/2022), установившей факт несоответствия спорного объекта проектной документации и представляющего угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из функционального назначения. 

На факт осведомленности ФИО2 о характеристиках приобретаемого объекта, а также о предмете спора по настоящему делу, прямо указано в пункте 1.3 оспариваемого ею Договора.

Спорная сделка по продаже объекта совершена после проведения судебной экспертизы, из которой усматриваются существенные нарушения при строительстве ответчиком объекта как в части отклонений от параметров проектной документации, так и создания непосредственной угрозы жизни и здоровья граждан.

В таких условиях действия общества «РЖДстрой» и ФИО2 по заключению сделки купли-продажи данного объекта признаны Арбитражными судами недобросовестными, а сделка ничтожной, поэтому требования ФИО2 о признании данной сделки недействительной заявлены излишне. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2, также действует недобросовестно, так как при заключении сделки она была фактически осведомлена об ее недействительности, однако приняла на себя обязательства не предъявлять претензий к АО «РЖДстрой». 

В период обжалования судебных актов по делу № А70-25452/2021 ФИО2 о недействительности сделки не заявляла, рассчитывая на реконструкцию здания и ввод объекта в эксплуатацию, что исключает возможность удовлетворения ее требований по основаниям, указанным п. 5 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Злоупотребление правом обеих сторон при совершении сделки исключает возможность защиты прав стороны данной сделки – ФИО2 при рассмотрении настоящего дела. 

Кроме того, исключается возможность применения двусторонней реституции при применении последствий недействительности данной сделки, так как здание с кадастровым номером №, признанное самовольной постройкой, в настоящее время снесено, что подтверждается сведениями, представленными Департаментом земельных отношений и градостроительства г. Тюмени. Прекращение существования спорного объекта исключает его возврат продавцу, а также возможность взыскания с АО «РЖДстрой» денежной суммы в размере 1 100 000 руб., уплаченной ФИО2

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена в качестве последствий недействительности сделки возможность взыскания с продавца убытков, в порядке ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Удовлетворение требований ФИО2 о взыскании убытков в порядке, предусмотренном ст.ст. 460, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, также невозможно, поскольку покупатель знала о правовом состоянии объекта недвижимости при совершении сделки, о претензиях Департамента земельных отношений и градостроительства г. Тюмени в отношении самовольной постройки, более того, была осведомлена о решении Арбитражного суда г. Тюмени от 01.11.2022, которым объект с кадастровым номером № признан подлежащим сносу, однако заключила договор купли-продажи данного объекта и исполнила его условия.

Доводы ФИО2 о невозможности отказаться от заключения договора купли-продажи, в связи с внесением задатка за участие в торгах, являются несостоятельными, так как внесение задатка не исключает возможности отказа от заключения договора по результатам торгов при установленных обстоятельствах. Более того, при таких обстоятельствах, истец имела возможность требовать возврата задатка. 

Вместе с тем, не подлежит оспариванию то обстоятельство, что право собственности на спорный объект на основании данной сделки не могло перейти к ФИО2 Она не могла быть признана добросовестным приобретателем данного имущества, так как самовольная постройка не могла выступать объектом купли-продажи. 

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения.

На основании договора купли-продажи № 10-22/10-109 от 09.11.2022 ФИО2 не имела права зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Кроме того, в период регистрации права собственности истца на здание действовали обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного здания, установленные определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2022. 

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022 по делу № А70-25452/2021 право собственности истца на объект самовольного строительства должно быть прекращено. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить требования истца ФИО2 о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадью - 7892,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, произведенной 25.11.2022 на основании договора купли-продажи №10-22/10-109 от 09.11.2022, заключенного с АО «РЖДстрой», и принять решение об исключении этой записи из Единого государственного реестра недвижимости. 

При этом, запись о регистрации права собственности АО «РЖДстрой» на указанное недвижимое имущество должна быть восстановлена в целях последующего снятия объекта с кадастрового учета, по причине прекращения его существования (сноса). 

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Так как судом иск ФИО2 удовлетворен частично, с ответчика АО «РЖДстрой» в пользу истца следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 (

<

данные изъяты>) к Акционерному обществу «РЖДстрой» (ОГРН 

<

***>) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости объекта недвижимости, убытков, признании недействительной записи о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить частично.

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью - 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

...> от АО «РЖДстрой» к ФИО2, внесенную 25.11.2022 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 10-22/10-109 от 09.11.2022, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности АО «РЖДстрой» на указанное недвижимое имущество.

В остальной части иска ФИО2 отказать. 

Взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу ФИО2 возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей жалобы через Алапаевский городской суд.

Судья: О.Ф. Зубарева